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炒土地的新戲法

文 / 許彩雪    
1993-06-15
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炒土地的新戲法
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「忠孝東路東進,直達汐止,台北重心東移,汐止躍升新東區……」東帝士集團的房屋促銷廣告接連數天在報紙大幅刊登,五彩的區位示意圖上,原來為貨櫃倉儲的萬餘坪土地,標示著圍繞該房地產專案「mega mall」(超大型購物中心)興建所在。

「shopping mall算什麼?我們要做的,是國家級、世界級的,」東帝士關係企業副總裁高建文比畫著設計草圖。

鄰近台北東區的南港地帶,也由於經濟部事先曾有在此設立大型購物中心的傳聞,正如火如荼競銷房地產的仲介公司,無不以此作為未來房價增值的訴求。

販賣未來土地增值夢想的房地產界,又找到了一個新噱頭。

「大型購物中心本身就是土地開發的一種型態,」包括高建文等許多有興趣設立大型購物中心的業者,都如此表示。

中華徵信所副總經理陳滿雄分析,大型購物中心所需匯集的專業才相當多,相關事業包括土地及資金擁有者、開發者、管理者、租賃業者、市場研究者、規畫設計者、零售業、顧問及仲介業等。中華徵信所曾經做過調查,國內有興趣做大型購物中心的行業,至少包括食品業、電機業、電器業、營建業、紡織業、百貨服務業等;其中以營建業、服務業、食品業最看好這個市場,動作也最積極。據他估計,目前想投資的財團至少有十餘家。

雖然經濟部的相關法令還未出爐,一些顧問公司早已展開設計、規畫案的爭奪戰。

一個包含複雜經營、管理學問,至少需百億元投資,而預估需要約十年才能回收的新興行業,究竟為何吸引企業高度興趣?這套投資成本效益又是如何計算?

土地增值效果巨大

陳滿雄分析,結合購物、休閒、娛樂、服務於一身的大型購物中心,有強大的集客力,對急需現金的企業而言,吸引力很強。在日本,估計淨利有一%,企業就投資了。「資金轉速比一般行業快三倍以上,」陳滿雄更指出:「保險公司等金融單位用放款利率投資,可以加好幾碼,獲利更高。」

掌握通路是另一個生意著眼點。據一位顧問業者分析,大型購物中心將會引發一場更大的通路革命,而使零售業的經營逐漸集中在少數業者手上。與流通業相關的業者,無法忽視這個行業的發展。

更大的利益卻是在土地開發的價值加成效果。兼任中徵不動產鑑定公司總經理的陳滿雄怕誤導大型購物中心商業投資的正面意義,不太願意提及土地方面的利益。但另一些業者透露,許多有意投資者,多半就是從房地產增值的角度考量。

一位曾經規畫過美國大型購物中心的建築師便估計,經營成功的大型購物中心,營運三年後,地產增值約三倍。台灣地窄人稠,漲幅可能比美國更高。

過去幾年曾積極參與規畫大型購物中心的益華集團關係企業,流通管理顧問公司副總經理溫文琦進一步指出,以益華開設的的貝汝流通世界為例,蓋的時候每坪地價十萬元,開幕時已漲到十五萬。大型購物中心動輒上萬坪,企業如果擁有這樣一塊高價值的土地,向銀行貸款就更如魚得水。

關鍵在於土地由低度開發轉變為高強度開發後點石成金的效果。 由於大型購物中心是典型的商業行為,按國內現有法令,必須是座落在都市計畫法令規定的商業用地。而一般都市內能夠用做大型購物中心的大面積土地已寥寥可數,如果法令允許本來非商業用途的土地變更為商業用地,增值利益將非常驚人,甚至有人估計,從工業區變為商業區,起碼獲利十倍。「即使購物中心本身不賺錢,周圍土地增值就夠瞧得了,」一位業者分析。

於是,當早幾年國內一般對大型購物中心概念還很模糊時,洞悉商機的業者就已率先投入。台北榮星花園停車場及地下購物商場開發案就是一例。但最後因為土地變更問題扯出賄賂案,而提早夭折。

前行政院長郝柏村推動的六年國建計畫,給予大型購物中心更正當的推展理由。雖然政府部門的角色從早期推動信義計畫區大型購物中心的投資、規畫者,因財政日益緊縮而退為政策推動者,但主導的經濟部則希望多給企業一些「胡蘿蔔」,以誘導企業的投資意願。一位觀察者即指出,六年國建是一個轉捩點,許多人已由觀望轉趨積極。

財團的新角力場

「人人都想做,但是由於投資計畫龐大,形成自然門檻,」曾替台北木柵一家企業評估過可行性的生產力中心規畫師陳家琮認為,「有土地、資金的人才進得去,」太平洋建設副總經理章啟明更分析,擁有大量土地資源的保險公司、本土建設財團最具優勢。另一家外省籍營建業者也指出,太平洋幾年來一直積極參與各地的土地標購,都常輸給本土財團。

沒有足夠土地的,已開始搜購動作。交通便利為大型購物中心成功的重要關鍵,沿著捷運、高速公路、鐵路開發或預定路線尋找,「不管是農業、工業區,都是可造之地,」台北市議員闕河淵透露財團的搜尋目標。屏東一位擁有土地的醫生這幾年便一直補進土地,想要發展一個結合當地農業特色的大型購物中心。台中縣也有一家企業正積極搜購。長榮國際公司在高速公路南坎交流道旁也已購進大片土地。

悄悄進行,各出奇招

「為了避免地主知道投資目的,業者都暗中進行,」一位替業者規畫投資藍圖的顧問便透露:「進度較快的,規畫案都已擬妥了。」

而原本在工業區就擁有大片土地的企業,更興致勃勃地聲言準備投入,如公營企業的台糖台中廠、台肥南港廠、高雄硫酸亞公司;民營企業的味全三重廠、三富汽車台中廠、國豐興業高雄廠等。

一些上市公司更把投資大型購物中心當做利多消息炒作。在股市有「士林三寶」之稱的士林紙業、士林電機和新光紡織,都曾放出閒置工業區將改建大型購物中心的消息。

事實上,一些業者已悄悄循都計途徑申請變更地目,台北市都委會技正林新登指出,目前送到都委會準備變更為商業區的工業區閒置土地,就有十幾塊。其中士林紙業早在幾年前,就曾宣布位於士林、占地一萬二千坪的廠房將做為大型購物中心之用。但是到目前為止,士紙並還未有詳細的規畫。「到時會不會變成商業區還不知道呢,等變更後再做整體規畫。」士紙發言人柯寬仁副總經理表示。

「那有這麼好的事?當然要提出充分計畫,值得變更才能變,」林新登對業者說辭不以為然。地方上,嘉義市也興沖沖地想加入這項新興行業,打算將面積約八公頃的機關用地,變更為大型購物中心用地,卻也在內政部遭阻擋。「不是隨便蓋幾座百貨公司或電影院就了事,整體開發精神絕不能偏離。」營建署官員要嘉義市補上整體開發計畫後再研議。

雖然內政部的官員一再強調,大型購物中心土地變更的法令不是沒有,只要按照都市計畫法中通盤檢討的機會,向都委會提出細部計畫。第二條途徑,可引用都計法以個案變更程序變更。

但是具體遊戲規則未清,「你不知道它通過是因為特案,還是一體適用?」回憶數年前的榮星、京華案,台北市議員陳學聖說。

據業者透露,一些地方關係好的業者早已通過地目變更,只等開工動土,例如桃園廣豐、力霸廠址所在、台中干城一帶的國民黨台灣省黨部所屬的土地。

試探法令底線

而曾經鬧得滿城風雨的台北市八德路京華再開發案,由於鐵路地下化經過該地,一舉改變了該地做大型購物中心的交通不利因素。幾年沈寂後,業界最近盛傳已經復活。

「它從來就沒死過,」京華案的主人翁沈慶京身邊的一名顧問強調,而沈慶京本人則否認這個說法。但是台北市政府工務局都市計畫處處長蔡定芳則承認,京華案目前正在都計處都市設計審查中。

此案向前邁進一步的條件是,過去堅持不願捐地的小沈,已經改變態度願意捐地三0%做為公共設施之用。「即使捐地,都還有很多利潤,」一位業者並不訝異小沈最後會願意捐地。

主管者新遊戲規則未定,業者一面遊說,一面試探現有法令底線。

為了取得更有利的經營條件,業者無不希望在六年國建的大旗下,爭得更多籌碼。已有土地的如小沈,便希望政府在融資、租稅方面給予獎勵。他甚至透過立法委員郭金生向經濟部質詢,催生相關獎勵辦法納入立法程序。

卡在土地問題的,更希望政府透過立法或至少是行政命令,直接開出一條土地變更的快速道路,由中央直接往下貫徹,一舉避開正常程序。「從地方來,要蓋四百個圖章,還不知過不過得了。」一名業者就顯得不耐地說。要求變更地目免捐土地的聲音也不斷自業界傳出。

造成事實再追認

「你看政府在動,就表示後面有人在推,」一位從資源分配的公平性和都市文化角度反對大型購物中心的學者憤憤地說:「財團在他耳邊講,他就以為這樣是對的。」

等不及的,抄小徑造成既有事實,再逼政府追認。工業局調查去年十二月到今年三月,工業區或丁種建築用地內違反區域計畫法、都市計畫法和建築法相關規定的,住宅有三六八件;店舖、超市一一七件;辦公室十九件;卡拉OK十七件;百貨公司五件;醫院五件。

內政部在沒有行政工具可處分的情況下,只能要求地方政府恢復原始用途;再不然,就考慮讓它就地合法。部分以興建大型購物中心為名目的業者,正密切注意政府這一政策動向。

在權益分配未能建立一套準則之下,業者永遠振振有詞,尷尬的是政府。許多業者便怪罪政府法令趕不上時代,造成業者經營的障礙。

但是一位學者卻指出,去除不合理的法令障礙,和支持一項新特權是兩回事。尤其大型購物中心會帶來太多外部的社會成本,更沒有理由給予過多政策優惠。

大型購物中心,會使台灣土地更加赤紅?地殼似乎已隱隱震動。

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