alexa
置頂

柬埔寨房市野蠻成長 租金投報率高達22.5%

專訪和新建設董事長 謝發晟
文 / 邱莉燕    
2017-04-19
瀏覽數 5,150+
柬埔寨房市野蠻成長 租金投報率高達22.5%
分享 Line分享分享 複製連結

「我看柬埔寨,就像20年前的中國大陸、40年前的台灣,」從投資台灣房地產開始,再把投資布局延伸到中國大陸與柬埔寨,和新建設董事長謝發晟深刻體會,每個市場的房市發展軌跡,其實都是驚人的相似。

目前,發展機會已從台灣、中國大陸,再輪到東南亞了。

其中,柬埔寨更是被地產界認為極有可能步上早期台灣及中國大陸的後塵:隨便買房子都會賺。

「窮怕了」 各行各業熱迎外資

今年53歲的謝發晟,長相敦厚,不時露齒憨笑,堪稱是個熱愛學習的創業家。自東海大學建築系畢業後,就在建築相關領域工作,對於房地產投資特別有興趣,之後到美國明尼蘇達州曼徹普立敦大學攻讀企管碩士,緊接著又負笈泰國,就讀亞洲理工大學博士班。

十分關注房地產市場發展的謝發晟,與台灣第一位建築博士張文德共同成立了和新建設,並邀請東海的同學、哈佛大學建築碩士張政章擔任總經理。

和新建設於2003年在台灣推出第一個住宅建案,2006年在山東興建商辦大樓,正式跨足大陸。

見證過兩岸房市的野蠻成長期,謝發晟長期關注東南亞的發展,並特別感受到:「現在,柬埔寨的時候到了。」

在還沒去柬埔寨前,謝發晟和很多台灣人一樣,對這個國家的印象是既動盪又危險。但雙腳踏上這塊土地後,他才發現,戰亂早已遠離。

「柬埔寨相對落後,各行各業都非常歡迎外資,」考察過後,謝發晟觀察,柬埔寨屬於東協十國的後段班,約莫是「窮怕了」,近幾年來快速向資本主義靠攏,機場、電廠、鐵公路等均大量跟外資合建。

2010年,柬埔寨房地產更迎來政策轉捩點。政府正式通過開放海外人士在當地置業的法例《外國人房屋產權法》,明令外國人能合法擁有永久產權,立刻促使當地房地產交易,變得非常活絡。

據估計,光是2015年上半年,金邊的大樓便增加了600多棟。

再像來自馬來西亞的百盛集團,斥資9600萬美元,於金邊俄羅斯大道打造百盛百貨,2017年隆重開幕。同樣是馬資的金界娛樂城「NagaWorld」,正在計畫增設第二期,結合博弈、住宿、劇場、餐飲、購物等設施。

天天人滿為患的日本永旺百貨(Aeon Mall),也將斥資2億美元,信心滿滿興建第二座購物中心。

近幾年來台灣打房,不少台灣投資客的投資標的轉往東南亞,使得柬埔寨首都金邊也成為台灣投資海外房地產的新熱點。

過去三年,金邊的房地產售價每年成長10%到15%,同樣繁榮的是租金上漲幅度,也是每年成長10%到15%。

貧富差距大 富人深具消費力

和新建設於2014年就積極南向,在柬埔寨籌畫建案,2015年正式動土,預計在2017年底完工。屆時,金邊將出現第一座五星級酒店式公寓「The View」。

「我花了兩年才找到這個項目,」謝發晟說,「The View」的土地是與柬埔寨人合資,建造是台灣獨資,難得的是地段絕佳。

「The View」位於金邊的萬景岡使館區BKK1(Boeng Keng Kang 1),緊鄰最輝煌的皇宮區,週邊更有16國大使館與40家左右的重要政府機關及醫院,以及三井住友、合庫等18家外資銀行聚集,可說是當地最繁榮的地段之一,也是外商經理人派駐到金邊,租屋的首選區域。

然而目前萬景岡使館區內,缺乏提供完整服務的酒店式公寓,使得「The View」在眾多外資房地產建案中脫穎而出。

「The View」採酒店式公寓設計,家具、家電、廚衛設備一應俱全,物業管理與日本的和豐物業合作,代租、代管、代售。

總體營造委由日本一級建築師加藤義夫(Kato Yoshio)設計,理念是建築本體與自然風光的「雲影互動」。

建築工法亦領先當地柬埔寨一般建案,推出歐、美、日等先進最新採用的「滑動鋼模」,雖然造價成本較高,但品質及安全相對提高。

謝發晟指出,「The View」還採用獨特的工字型平面:各樓層梯廳中間「開縫」,一是擁有良好的通風採光,二是一旦發生火災,煙和火能從這裡排出,不會一直悶燒。「這是領先當地十年的建築設計,」他笑著說。

完銷為台幣25億元的「The View」,推出後銷售近七成,和新為此專程在香港、日本、新加坡、中國大陸和台灣辦了十場說明會。令人意外的是,買主竟然當地人占一半,顯示當地儘管貧富差距大,仍有不少有錢人富有消費力。

柬埔寨人買房子也是採取房貸、分期付款的方式,值得注意的是,房貸利率高達11~12%,這更是百業興盛的另一力證。

台灣第一家在金邊開設分行的第一銀行,2016年一銀金邊分行賺了台幣5.68億元,獲利竟比一銀紐約分行還高,「可能就是因為利差賺很大,」謝發晟推測。

觀察東協市場20年,謝發晟於1997年在吉隆坡購入土地,隨後在泰國也買了房子。他認為,這些國家中,貨幣最穩定的其實就是柬埔寨,完全可以排除匯率波動的風險。

每次開說明會時,謝發晟無一例外會與各國買主強調,柬埔寨的房地產以美元計價,台灣人投資置產,不受到「兩段匯差」的影響,亦即台幣換成美元後無須再換成柬埔寨貨幣、瑞爾,每次一說完就讓投資人猛點頭。

兼具經濟成長與年輕化優勢

謝發晟特別指出,柬埔寨的房租租金回報率高達22.5%,供需嚴重不平衡,正是投報率高的主因。

目前長駐金邊的外國人約有6萬人,但是好的出租住宅只有3000到4000戶,導致金邊的月租一坪高達台幣2800元,讓房東笑擁高居不下的租金回報率。

正在大興土木的金邊,正吸引周邊地區人口湧入尋找工作機會,謝發晟推估:「也許將來,柬埔寨一半的人口會擠到金邊。」

按照歷史發展的軌跡,都市化將使首都的房價永遠維持在高檔,不容易下滑。儘管金邊的房價已經漲過一輪,但謝發晟判斷,總體看來目前仍然處於低點。

根據多年經驗,謝發晟指出,房價最容易升值的地方有兩大特色,一是經濟成長,二是人口年輕化,柬埔寨兩者皆具備。

「長期來看,柬埔寨會像馬來西亞和泰國一樣積極對外開放,」謝發晟說,柬埔寨憑藉優惠政策與廉價的勞動力推升了經濟的發展:「從現在開始的未來,非常值得期待。」

2017年04月

新南向起跑 18國商機滾滾來

分享 Line分享分享 複製連結
全球焦點經濟金融投資理財
您也可能喜歡這些文章
您也可能喜歡這些文章