「我看柬埔寨，就像20年前的中國大陸、40年前的台灣，」從投資台灣房地產開始，再把投資布局延伸到中國大陸與柬埔寨，和新建設董事長謝發晟深刻體會，每個市場的房市發展軌跡，其實都是驚人的相似。
目前，發展機會已從台灣、中國大陸，再輪到東南亞了。
其中，柬埔寨更是被地產界認為極有可能步上早期台灣及中國大陸的後塵：隨便買房子都會賺。
「窮怕了」 各行各業熱迎外資
今年53歲的謝發晟，長相敦厚，不時露齒憨笑，堪稱是個熱愛學習的創業家。自東海大學建築系畢業後，就在建築相關領域工作，對於房地產投資特別有興趣，之後到美國明尼蘇達州曼徹普立敦大學攻讀企管碩士，緊接著又負笈泰國，就讀亞洲理工大學博士班。
十分關注房地產市場發展的謝發晟，與台灣第一位建築博士張文德共同成立了和新建設，並邀請東海的同學、哈佛大學建築碩士張政章擔任總經理。
和新建設於2003年在台灣推出第一個住宅建案，2006年在山東興建商辦大樓，正式跨足大陸。
見證過兩岸房市的野蠻成長期，謝發晟長期關注東南亞的發展，並特別感受到：「現在，柬埔寨的時候到了。」
在還沒去柬埔寨前，謝發晟和很多台灣人一樣，對這個國家的印象是既動盪又危險。但雙腳踏上這塊土地後，他才發現，戰亂早已遠離。
「柬埔寨相對落後，各行各業都非常歡迎外資，」考察過後，謝發晟觀察，柬埔寨屬於東協十國的後段班，約莫是「窮怕了」，近幾年來快速向資本主義靠攏，機場、電廠、鐵公路等均大量跟外資合建。
2010年，柬埔寨房地產更迎來政策轉捩點。政府正式通過開放海外人士在當地置業的法例《外國人房屋產權法》，明令外國人能合法擁有永久產權，立刻促使當地房地產交易，變得非常活絡。
據估計，光是2015年上半年，金邊的大樓便增加了600多棟。
再像來自馬來西亞的百盛集團，斥資9600萬美元，於金邊俄羅斯大道打造百盛百貨，2017年隆重開幕。同樣是馬資的金界娛樂城「NagaWorld」，正在計畫增設第二期，結合博弈、住宿、劇場、餐飲、購物等設施。
天天人滿為患的日本永旺百貨（Aeon Mall），也將斥資2億美元，信心滿滿興建第二座購物中心。
近幾年來台灣打房，不少台灣投資客的投資標的轉往東南亞，使得柬埔寨首都金邊也成為台灣投資海外房地產的新熱點。
過去三年，金邊的房地產售價每年成長10％到15％，同樣繁榮的是租金上漲幅度，也是每年成長10％到15％。
貧富差距大 富人深具消費力
和新建設於2014年就積極南向，在柬埔寨籌畫建案，2015年正式動土，預計在2017年底完工。屆時，金邊將出現第一座五星級酒店式公寓「The View」。
「我花了兩年才找到這個項目，」謝發晟說，「The View」的土地是與柬埔寨人合資，建造是台灣獨資，難得的是地段絕佳。
「The View」位於金邊的萬景岡使館區BKK1（Boeng Keng Kang 1），緊鄰最輝煌的皇宮區，週邊更有16國大使館與40家左右的重要政府機關及醫院，以及三井住友、合庫等18家外資銀行聚集，可說是當地最繁榮的地段之一，也是外商經理人派駐到金邊，租屋的首選區域。
然而目前萬景岡使館區內，缺乏提供完整服務的酒店式公寓，使得「The View」在眾多外資房地產建案中脫穎而出。
「The View」採酒店式公寓設計，家具、家電、廚衛設備一應俱全，物業管理與日本的和豐物業合作，代租、代管、代售。
總體營造委由日本一級建築師加藤義夫（Kato Yoshio）設計，理念是建築本體與自然風光的「雲影互動」。
建築工法亦領先當地柬埔寨一般建案，推出歐、美、日等先進最新採用的「滑動鋼模」，雖然造價成本較高，但品質及安全相對提高。
謝發晟指出，「The View」還採用獨特的工字型平面：各樓層梯廳中間「開縫」，一是擁有良好的通風採光，二是一旦發生火災，煙和火能從這裡排出，不會一直悶燒。「這是領先當地十年的建築設計，」他笑著說。
完銷為台幣25億元的「The View」，推出後銷售近七成，和新為此專程在香港、日本、新加坡、中國大陸和台灣辦了十場說明會。令人意外的是，買主竟然當地人占一半，顯示當地儘管貧富差距大，仍有不少有錢人富有消費力。
柬埔寨人買房子也是採取房貸、分期付款的方式，值得注意的是，房貸利率高達11～12％，這更是百業興盛的另一力證。
台灣第一家在金邊開設分行的第一銀行，2016年一銀金邊分行賺了台幣5.68億元，獲利竟比一銀紐約分行還高，「可能就是因為利差賺很大，」謝發晟推測。
觀察東協市場20年，謝發晟於1997年在吉隆坡購入土地，隨後在泰國也買了房子。他認為，這些國家中，貨幣最穩定的其實就是柬埔寨，完全可以排除匯率波動的風險。
每次開說明會時，謝發晟無一例外會與各國買主強調，柬埔寨的房地產以美元計價，台灣人投資置產，不受到「兩段匯差」的影響，亦即台幣換成美元後無須再換成柬埔寨貨幣、瑞爾，每次一說完就讓投資人猛點頭。
兼具經濟成長與年輕化優勢
謝發晟特別指出，柬埔寨的房租租金回報率高達22.5％，供需嚴重不平衡，正是投報率高的主因。
目前長駐金邊的外國人約有6萬人，但是好的出租住宅只有3000到4000戶，導致金邊的月租一坪高達台幣2800元，讓房東笑擁高居不下的租金回報率。
正在大興土木的金邊，正吸引周邊地區人口湧入尋找工作機會，謝發晟推估：「也許將來，柬埔寨一半的人口會擠到金邊。」
按照歷史發展的軌跡，都市化將使首都的房價永遠維持在高檔，不容易下滑。儘管金邊的房價已經漲過一輪，但謝發晟判斷，總體看來目前仍然處於低點。
根據多年經驗，謝發晟指出，房價最容易升值的地方有兩大特色，一是經濟成長，二是人口年輕化，柬埔寨兩者皆具備。
「長期來看，柬埔寨會像馬來西亞和泰國一樣積極對外開放，」謝發晟說，柬埔寨憑藉優惠政策與廉價的勞動力推升了經濟的發展：「從現在開始的未來，非常值得期待。」
