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東南亞房產夯翻天, 租金投報率達10%

房市淘金〉基期低、總價低、門檻低
文 / 彭杏珠    
2015-06-17
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東南亞房產夯翻天, 租金投報率達10%
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東協經濟起飛,扮演火車頭角色的房地產也逐漸活蹦亂跳。再加上中國大陸「一帶一路」「亞投行」的利多,刺激東南亞的基礎建設將如虎添翼,預估將帶動房產更上一層樓。

當東協崛起時,碰巧又遇上台灣打房政策奏效,誘使投資客為尋找更好的標的而出走。一推一拉下,東協遂成為台灣投資客的熱門選項。

21世紀不動產亞太區暨台灣區總部董事長王福漲分析,東協為未來10年全球成長最快速的區域,各國無不啟動多項大型建設,將帶動東南亞房地產市場,租金投報率平均達5至10%。

台灣熱錢轉向海外房產

自從2013年台灣的房仲業開始推出海外置產服務以來,2014年市場已趨於成熟,正式開啟台灣海外置產的元年。

根據2014年第四季國際收支數據顯示,累計去年淨流出530億5000萬美元,這些熱錢紛紛轉向海外,房地產正是投資標的之一。

去年亞洲地區境外房地產投資金額已達到1.2兆美元,年增幅度為23%,其中台灣境外投資金額年增7倍,總投資額達到台幣480億元,雙雙創下歷史新高。研判未來三到五年,總投資額可望突破台幣1000億。

以21世紀不動產為例,今年第一季海外建案售出金額約3.48億元,較2014年第四季上漲70%,今年總銷金額將上看15億元。

為何東協地產會引起投資人注意?主因是亞太地區的房產大多具備基期低、總價低且租金投報率達5%至10%等特質。根據全球地產指南(Global Property Guide)評比,平均有3顆星的投資水準。

反觀台北,總價高,租金投報率低,平均僅有1.57%。

投資熱點1〉馬來西亞

近市中心、金三角最搶手

分析東協10國當中,哪些地區較具投資潛力?

這兩年最受青睞的是馬來西亞。大馬為活絡經濟,近年鼓勵投資移民,推出MM2H(第二家園)計畫,已激勵大馬房價逐年走升。只要50歲以上,在馬來西亞定存達15萬元馬幣(約台幣132.45萬元),或是50歲以下,定存30萬馬幣(約台幣264.9萬元),就可申請第二家園計畫,享有10年居留權。

而投資首選,當然是首都吉隆坡。吉隆坡租賃與買房市場一樣火熱,整體租金投報率達5%~7%。愈靠近市中心雙子星大廈的房價愈貴,投報率也愈高。而雙子星大廈、敦拉薩經濟特區及巴比倫廣場所串起的「金三角」商圈,更是炙手可熱的地段,金三角推出的建案都相當搶手。

另外,距離吉隆坡兩小時車程的馬六甲,為世界文化遺產古城,又有商業城,是大馬積極開發的觀光區。

馬六甲同時也是隆新高鐵、泛亞鐵路必經之地,加上鄰近的深水碼頭、展覽中心,及2015年即將上映的「印象馬六甲」名劇都是利多,預計將迎來1500萬人次的遊客。

過去五年全球房價成長排行榜,大馬排第九位,全亞洲排名第五,在東協國家奪冠。

根據21世紀不動產的統計,同樣購入一戶30坪大小的房子,在新加坡要台幣7000萬,台北信義區台幣4500萬,在吉隆坡最精華地段,只需台幣1500至2000萬,台灣買房租金的回收時間是64年,大馬只要16年。

投資熱點2〉柬埔寨

人口紅利高 公寓供不應求

另外一個後起之秀是柬埔寨。雖然柬埔寨最晚加入東協,但經濟起飛卻令人側目,恰似幾十年前剛起步的台灣。經濟蓬勃發展、人口紅利高,且美元在當地全面流通,購屋省去貨幣波動及匯率賠損的後顧之憂,帶動房價飆漲,目前公寓已供不應求。

首選是首都金邊。目前約有五萬名外國人常駐金邊。他們多是長期定居的工作者及投資者,這些生活優渥的買家及房客,大多會選擇購買或承租公寓住宅。

例如位於金邊河岸地段的蛋黃區,有日本永旺集團斥資台幣60億元興建的永旺百貨及六星級蘇菲特酒店,是外國人聚集最多的區域。據21世紀不動產實地訪查統計,區內18~22坪的住宅大樓,總價台幣500~550萬。租金行情約台幣4萬5000元左右,投報率約10%商品。

投資熱點3〉泰國

捷運沿線建案 增值潛力高

這兩年泰國房地產也交出亮麗成績單。做為東協第二大經濟體,GDP排名世界第28名;且觀光人潮可觀,2014年旅遊人數達2500萬人次,蟬聯票選全球最棒旅遊城市,還有捷運等建設加緊施工中,發展前景亮眼。

想投資泰國房地產,建議要跟著重大交通建設走,例如選擇捷運沿線的周邊產品,增值潛力較高。另外,泰國獎勵外人投資不動產,無持有稅、土地增值稅、投資金額等限制,且投資門檻低,總價落在台幣300至600萬,房價約台北的1∕3。例如捷運沿線,一房一廳、兩房一廳的商品,大概有6至8%的投報率,有錢人可選擇面向湄南河的河岸商品。

投資熱點4〉菲律賓

從中小型產品入手

最近才被注意到的菲律賓也展現出潛力。菲律賓每年在海外的工作者,從世界各地匯回的外匯高達250億美元,造就當地經濟蓬勃發展,平均收入高於中產階級的人數也逐年增加。支撐房產的,不僅是外來的長住者及投資者,還有內需買盤支撐。

想投資菲律賓的房產,要特別注意新城區與舊城區的發展,新城區例如BGC、Makati金融中心、娛樂城規劃完善,房價基期低,租金投報率相對高,且當地年輕上班族租房需求高,建議可從適合年輕人的中小型產品入手,新區受歡迎的產品,最低從2、300萬起跳,增值穩定。

王福漲總結說,到海外置產,選擇黃金地段是不二法則,再來是找市場需求最高的產品。最好是投資外國人、當地人都會購買的商品,如果同個案子,台灣客占二、三成以上時,也要思考一下,是否之後會有去化問題。

想要投資海外房地產,也必須做足功課。

首先要了解交易風險與報酬。到海外買賣不動產手續繁複,考量安全性,最好能親自簽約、用印、合約公證。尤其各國對不動產的取得、持有期間及出售等稅賦差異很大,必須釐清。

再來是到國外買房,人生地不熟,地段仍是不敗法則,對於打出「高租金報酬率」的建案,要特別注意是否真的位於好地段。還有各國的政策變動,難以掌握,也是風險之一。

最重要的,海外置產有距離、管理的問題,出租收租都很費事,最好能審選房仲品牌,找到信譽良好建商所開發的商品,享有租售一條龍的服務,才能避免麻煩,投資致勝。

首推全球買賣平台,21世紀不動產領先同業

對於日益增加的海外置產需求,跨國房仲集團21世紀不動產,率先推出「21全球買賣平台」,匯集78個國家6800個據點的房屋資訊,排除語言的隔閡,同步翻譯18國的語言,連貨幣及面積單位也能即時轉換。

透過全球地圖,客戶可以了解哪些國家有據點,待售屋所在位置,所有資訊在網上一目了然。例如可針對想要的房屋類型、格局搜尋待售房屋訊息搜尋,更精準配對。2014年21世紀幫台灣投資客透過國際轉介共成交250餘件,今年隨著海外置產持續發燒,可望上漲二至三成,至今年5月已成交135件。

今年3月,又推出「21國際投資網站」,剖析各大投資熱門國度,詳細介紹當地投資環境及稅務指南,以及各種海外利多因素。並整合全球投資商品,分析多國專案及國際轉介物件,讓客戶通過螢幕即可觀看商品,挑選符合期望的產品。

21世紀不動產亞太區暨台灣區總部董事長王福漲表示,網路時代來臨,21世紀提供民眾透過手機或電腦,即可精準了解全球不動產訊息,享有租售一條龍服務,達到雙贏目的。

2015年06月

一帶一路啟動東協新商機

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