今年冬天，房市好冷！
剛出爐的內政部資料，2014年建物移轉買賣棟數創12年新低，只剩32萬598棟，比2013年減少近14％；更比十年內的高峰、2006年時的45萬棟減少近三成。房市結冰了，但行情有下跌嗎？
以首善之區台北市來看，答案是肯定的。根據信義房屋房價指數，2014年台北市房價下跌3.3％，遠遜於2013年的漲幅13.2％，是全球金融海嘯以來首度衰退。新北市也沒好到哪裡去，2014年只小漲了2％，低於2013年16％的漲幅。
過去房仲店比超商多 如今大洗牌
「另一個反常是，去年蛋黃區居然跌得比蛋白區多，」信義房屋企研室專案經理曾敬德指出，近年的打房政策都是針對都會蛋黃區，特別是豪宅而來，導致行情下修。
這一波的冷清主要是受到研議中的「房地合一實價課稅」影響。「由於不知道未來稅會怎麼課，買賣雙方都觀望，交易當然會凍結囉！」不動產仲介公會全聯會理事長林正雄說。
只是近年來打房政策舉著公平正義的大旗，雖然部分地區房價已價、量下跌，但連帶也衝擊整個房地產業，讓約60萬從業人員受到影響，其中受害最深的就是為數十多萬的房仲業務員。
「以前真的房仲店比便利店多，一個房仲每天有五組客人，現在一個禮拜有一組客人都要偷笑了！」台灣房屋大直加盟店區經理陳泰源說，像是被稱為「大直房仲巷」的大直北安路554巷，在2014上半年的全盛時期進駐了八家房仲，便利店只有兩家。2014下半年起，這條巷的房仲店至少一半關閉或換老闆，許多業務員整批換過。
新人幾乎待不下去，也有不動產經紀人的考照訓練班，一、兩個月開不成班。而因豪宅首當其衝，去年交易量幾乎萎縮一半，也有專門經營豪宅的房仲店，整批業務員跳槽到大品牌房仲店，轉經營一般客。
「不管行情是高是低，沒有量，房仲就是活不了！」陳泰源說，連年收入都少了一半以上。
過去一年除了屢屢傳出「房仲倒閉潮」外，也帶動一股到海外投資房地產的熱潮。據林正雄觀察，至少有3000億元跑到國外布局房地產。
「我曾經和朋友到東協某國考察房地產，同團20多人，居然買了40～50戶房子！」「到國外買房，簡直成了新的全民運動！」林正雄點名馬來西亞等東協國家、日本等都是台灣人新置產熱點。
左手換右手 投資客墊高成本
同時，儘管政府針對房地產課稅的政策出籠，但真的能課到該課的稅？專家其實不看好。
「不管政府端什麼打房政策，有錢人與投資客自有因應之道，不可能被課到太多稅啦！」住商不動產企研室主任徐佳馨指出，像是「房地合一實價課稅」尚在草擬階段，「懂的人」早就開始布局。
可以做的手法是以「左手換右手」，墊高成本，藉此降低實價課稅後的房地交易稅。
她說明，房地合一稅是將房屋與土地兩者的交易所得合一實價課稅，也就是以房地產賣出價格減去取得成本之後的「資本利得」當作稅基。所謂「左手換右手」，就表示不是真的賣出，通常是賣給自家成立的公司。「賣給法人（公司），交易只要繳17％的營利事業所得稅，若折舊還可以繳更少！」徐佳馨說。
「漏洞多了，例如財政部說自用住宅只可一戶免稅，那就用人頭！售價高於4000萬才課稅，那幾乎課不到稅！」以「黑心」系列房地產書籍走紅的作家Sway說，很多手法早在奢侈稅實施時就在用了。奢侈稅針對持有兩年內賣出的物件課10～15％的稅，投資客為迴避，乾脆把房子先租給買方，先收兩年租金，再正式賣房。他表示，投資客會說：「租金可抵房價，或是兩年後會有升值空間！」實際上租金是外加的、兩年後行情也不見得漲。
政府該護「量」而非護「價」
但奢侈稅真的抑制投機了嗎？2011年6月實施後，只有當年度7月至2012年4月的每月買賣移轉棟數維持在3萬棟以下低檔，但5月之後隨即攀上3萬棟，2013年的交易更活絡。其中，Sway評估投機客至少占兩成。
至今，奢侈稅一年實收不到30億元，但全台整體房價依然漲了三成。至於實價登錄，有沒有達到房價透明，防止炒作的目的呢？徐佳馨坦言，實價登錄能助跌，也能助漲，端看有心人怎麼利用。
Sway舉例，像建商在銷案時先登記賣出一棟，且天價成交，但是否真的賣出不知道。該價登錄後，就會讓消費者以為類似建案或該區的價格就這麼高。此外，建商可以在整個專案完售之後才整批登錄，時間差也讓價格有了操作空間。
今年除了「房地合一實價課稅」會是各界攻防的重點之外，企圖抑制炒作的「囤房稅」也將在5月上路。
「房子多的，都流行小換大，說是『資產重分配』，就是避稅啦！」在房地產業20年的房仲郭衍飛舉例，把兩間5000萬元的房子換成一間1億元的豪宅；或者把房子贈與給兒女，既能避免囤房稅，也能在房地合一稅上路前達到減稅效果。看來，不管怎麼改革，都是「上有政策、下有對策」。
德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授花敬群說，交易稅本來就可能被轉嫁給消費者，「只是看市場接不接受、轉不轉得動！」他呼籲政府應該保護「量」，而非「價」，否則靠「量」生活的房仲與代書業會受重傷。
如何平衡景氣與稅制公平，政府得好好找一找漏洞在哪？
