高利率環境、新屋完工量持續增長，加上央行信用管制未鬆，讓2026年的台灣房市陷入「價緩跌、量盤整」的格局，首購、自住族群仍是主力，但8～10萬戶建商待售餘屋猶如沉重壓力層，短期不爆，卻悄悄累積市場風險。面對供給上升與買方觀望，房價是否維持抗跌，將成為2026年的觀察重點，也是市場重整與價格校正的關鍵年。
2026年的台灣房市，看似表面平靜，實則暗潮洶湧。真正牽動市場的變數，不只低迷的成交量與高利率，而是正悄悄累積的8～10萬戶「建商待售餘屋」，這些庫存像是埋在地基下的壓力層，短期不爆，但愈沉愈重。
根據永慶房產集團與相關統計推估，近兩年新屋開工量仍維持高檔，預售市場去化明顯放緩。以內政部開工資料換算，2026至2028年間將有32至36萬戶新屋完工，未來一到兩年會陸續進入市場釋出，供給壓力將陸續浮現。
問題在於，買得起的人沒有明顯變多，可售的房卻是更密集釋出。買方明知供給持續上升選擇觀望，屋主與建商又不願意輕易讓價，交易因此卡在半空。只要有一條導火線，如果資金收緊、銷售壓力浮現，或是區域案量過密，就可能引發局部價格鬆動。
台灣房市向來抗跌，只不過，在高利率、新案大量完工、政策未鬆綁的前提下，「房價不跌」並非定律，反而變成必須重新檢驗的假設。
永慶葉凌棋：政策是關鍵，房市走向「價緩跌、量盤整」
永慶房產集團業務總經理葉凌棋24日直言，本輪房市與過往不同，股市正熱、房市卻冷，背後推手不是景氣，而是政策。他說得更直接：「股票很好，房地產很難跌，今年卻發生了。」
葉凌棋觀察2025年市場狀況，推估2026年交易量大致維持今年水準，全年約25.1至26.4萬棟，變動僅落在微幅增減區間，並預期來年房市將回歸「理性供需」，首購、自住仍是主力，投資客退場後，議價空間逐步擴大。
葉凌棋也提到，利率影響不可忽視，因為民眾長期以來習慣2%以下房貸利率，如今利率來到金融海嘯後高檔，購屋壓力升級，核貸成數下滑，加上房價相比10年前大增五成以上，「同樣貸七成，月付卻完全不同。」這也是買氣更弱的原因之一。
不過，房市最大的壓力，仍指向供給量。葉凌棋指出，高開工延續、預售交易下滑、央行信用管制續行，使得市場新案去化時間拉長，形成供給堆疊，剛需強勁的區域房價跌幅預估在3～5%左右，市場供給量大的區域，房價則有5～7%的跌價空間。
台灣房屋觀察：政策收緊一年，市場「鴨子划水」、量平價修
哪一個政策像緊箍咒箍著市場？就是央行的第七波信用管制。政策宣布後掀起的「金龍海嘯」，至今仍未退潮，交易量被打趴超過一年，市場把眼睛都放在央行第四季理監事會議，期待鬆綁降溫；但，結果眾所皆知，利率沒動、管制沒鬆，房市只能繼續「冷靜」。
儘管購屋者與業者都希望央行管制能有所調整，但從數據面來看，9月～11月的不動產放款集中度不降反升，且消費者購置住宅貸款餘額仍不斷推高，加上國內股市表現佳，市場資金充沛，「如果鬆綁管制，恐難避免游資轉進房市，因此央行在政策導引房市軟著陸已略見成效的情況下，選擇讓子彈再飛一段時間，持續緊盯銀行內控，也算合乎預期。」台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐說得直接。
另一方面，在經濟成長率佳、無降息必要的前提下，央行選擇「美規台不隨」，利率連續七季按兵不動。那麼，既無降息、又無鬆綁，市場冷淡將延續至2026年，只是基期已低、萎縮有限，房市進入一種耐心型盤整。
需求端又是如何？台灣房屋趨勢中心資深經理陳定中認為，今年9月金管會將新增新青安放款排除於銀行法72-2條的上限計算，結果申貸戶數與撥款金額都有所上升，顯示自住剛需仍扎實，且財政部日前也表示，2026年新青安期滿後，將研擬接續的優貸方案，「青安政策只會調整不會落日，對消費者仍具一定程度的激勵作用，所以首購族是2026年房市的主要支持力量，低總價小宅當道的風潮也會持續延燒。」
當然，小資買家的負擔能力有限，消費者在景氣冷淡下追價意願也低，部分供給量大的新興重劃區，業者讓利促進買氣的可能性高，也可望導引房價收斂，陳定中預估房市將是「量平價修」的一年。
台北作為全台風向球，2026調整、整理、等待
以台北市的房市為例，今年的冷度更明顯。台北市不動產仲介公會理事長蘇金城日前在活動中坦言，2025年台北市房市表現不脫「價盤量縮」的急凍格局，跟全國的房市走勢大致吻合。
房價方面，台北市出現高檔震盪盤整的走勢，交易量部分，台北市整年度房屋交易量以前11個月的買賣移轉棟數推估應該只有2萬2694棟左右，急凍之下衰退幅度達24.2%，寫下了近9年來的新低紀錄，「已經很接近2016年的慘況了。」蘇金城認為，個別行政區只有北投區與士林區因輝達效應異軍突起，價格顯得格外堅挺。
至於2026年能否苦盡甘來？他認為是「調整、整理、等待」的一年。對於剛需與換屋族而言，2026年是一個可望以更合理預算購屋的時間點；對建商與投資人而言，更是重新審視市場、調整策略的重要一年。
2026年不是房市崩盤年，而是供給堆高與價格重新校正的交會點，買方更冷靜、賣方更現實，房市從激情回到秤斤論兩的時代，下一輪行情，或許不再比誰喊得高，而是誰撐得住，或是誰願意先讓步。
