雖然購屋主力族群積極觀察市場、計算月付能力，但台灣房市還是因為央行限貸政策與高成本壓力，實際交易量明顯萎縮；不過，專家指出，量縮並非需求消失，而是政策凍結買氣。展望2026年，業界認為，市場回溫高度依賴政策鬆綁，包括貸款成數、首購補助與第二戶條件的合理調整，但這樣真能讓剛性需求與換屋需求重回市場？
2025年剩不到一個月了，回顧今年的台灣房市，各界說了一整年的「冷」，成交量大幅減少，但其實買房的人沒有消失！
中華民國不動產聯盟總會統計，每年新增家戶超過13.5萬戶，幾乎每一戶都代表一個潛在買方，購屋主力31歲至50歲的人口依然龐大，未來20年，平均每年約有35.6萬人有購屋需求。只是，這群人不是觀望政策，就是月付能力不足，只能停在「想買但買不動」的階段。
自從央行啟動第七波選擇性信用管制後，房市彷彿按下冷凍鍵，成屋交易縮水約三成，預售市場更重挫七成，加上信貸壓力、限貸政策、建材與人力成本高漲、以及通膨侵蝕可支配所得，有業者直言，政府打房最直接的受害者，卻也是最需要房子的一般消費者。
房仲業者也在第一線感受這股冷熱失調。以台北為例，2025年11月成交僅1745棟，較同期減少兩成以上；不過，精華區逆勢成長，代表「真正有能力的人更集中買市中心」，而周邊區域交易量明顯退潮。新北則展現剛性需求，板橋、中和等成熟生活圈穩定，但淡水、汐止因通勤因素區域分化加劇。
至於桃園，受到建設與人口流入支撐，中壢、龜山等區持續活躍；台中則因重大建設與科技產業布局，一旦政策明朗，可能最快回溫。
整體而言，全台的需求不弱，限貸措施直接影響的是「第一筆貸款能不能成」與「月付能不能負擔」，這場壓力測試，不是賣方不願降價，而是買方連出手的能力都被壓縮了。
不動產總會觀點：量縮非需求消失，呼籲政策鬆綁
面對2025年的低迷房市，中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄分析指出，市場看似冷清，但實際上需求依舊存在，只是被政策凍結。林正雄指出，購屋主力仍有需求，還有老屋汰換潮，也將帶動都市更新需求，「全台超過七成住宅不符耐震標準！」據統計，未來每年約有16.4萬棟住宅屋齡達30年。
林正雄預估2025年買賣移轉棟數落在25.6萬棟，恐創近9年新低、35年來次低；但他也說，量縮只是短期現象，核心問題在於政策限制，只要貸款成數、首購補助與弱勢保護機制獲得合理調整，房市即可回復活力。
因此，林正雄呼籲政府盡快推出「新新青安」，同時針對第二戶購屋者提供有條件的貸款鬆綁，例如因生育換屋或投入社會住宅的族群，以兼顧居住政策與人口結構需求。總會強調，只要政策鬆動，市場自然會動起來。
不動產仲介全國聯合會觀點：六都分化明顯，政策穩定是關鍵
相較總會著眼結構性需求，不動產仲介全國聯合會則觀察到區域分化與仲介產業壓力。台北市房仲理事長蘇金城指出，2025年北市建物買賣移轉量縮、價格微跌，精華區如松山、信義、大安逆勢成長，顯示資金集中，若政策不鬆綁，2026年北市房市將持續「旺季不旺」，仲介業者面臨營運壓力。
聯合會總結，2026年房市將以量縮、價格穩中微調為主，只是政策若持續壓縮貸款，仲介業第一線將承受更大壓力。全國房仲公會聯合會理事長邱奕勝指出，政府應加速政策明朗化、擴大貸款彈性，讓房市回到正常運作軌道，避免內需產業在經濟高成長下反而被冷落，「不是沒人想買，而是政策不讓市場動。」
需求已排隊，房市何時啟動？
台灣人買房需求還是很強，成交量卻明顯縮減，購屋主力族群積極觀察市場、計算月付能力，但信貸限制與成本壓力使實際交易受限，建商與仲介手握案源與客戶，市場流動性持續偏低，呈現明顯的冷熱不均。
展望2026年，房市走向將高度依賴政策調整，若政府在貸款成數、首購補助及第二戶購屋條件上提供合理彈性，市場流動性可望改善，剛性需求與換屋需求可能重新進場，帶動成交回升。
當然，長期而言，人口結構變化、家庭型態演進以及老屋汰換潮仍將支撐房市的基本需求，即使短期政策與成本因素壓抑市場，整體剛需仍在，未來房市能否回到穩健流動，關鍵仍取決於政策的落實與市場信心的恢復。
