房價真的全面下跌了嗎？其實，根據統計，雙北的住宅大樓成交均價逆勢上漲，非六都地區的新建案漲勢更讓人眼睛為之一亮。限貸、資金、建案供給等因素交錯影響市場，讓購屋族小心翼翼又充滿期待，究竟哪些地區抗跌力最強、哪些房價正在悄悄補漲？從數據與建商、代銷觀點，一窺2025房市全貌。
今年剩下一個月了，整體房市的走勢如何？去年開始，外界普遍認為房價應該全線走跌，實際情況卻是「局部上漲」？根據住商不動產的觀察，六都各類建物房價整體雖有修正，但跌幅並不均等，甚至雙北市的住宅大樓今年出現罕見漲勢。
蛋黃區抗跌力強，高資產族群仍追捧
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶指出，限貸政策確實讓買盤縮手，但蛋黃區住宅大樓抗跌性強、保值能力佳，因此逆勢上漲也在情理之中。以台北市住宅大樓為例，去年第三季平均成交總價約4438.4萬元，今年則升至4973.4萬元，漲幅高達12.1%，桃園、台中及台南的住宅大樓跌幅僅約1%，顯示高資產族群在金融環境穩定時，仍願意追求保值型資產。
賴志昶認為，市場氛圍雖然不明朗，但購屋回歸基本盤，精華物件和低總價產品仍受到青睞。
至於六都其他區域與產品，台中市華廈、台北市公寓、高雄市住宅大樓的跌幅超過一成，主要原因是屋齡高、屋況差異大，加上限貸政策，購屋族對老舊產品更保守，議價空間增加；而高雄的新成屋則因科技產業進駐、建設題材加持，供給量大，自住買盤謹慎出手，價格呈現盤整。
非六都地區補漲力道驚人
如果把時間拉長來看，除了六都，非六都地區的房價漲勢也很驚人。《591新建案》數據顯示，高雄五年漲幅高達121.2%，新竹市每坪從30萬元衝到61萬元，累計漲幅103%，基隆、苗栗也有8至9成漲幅。
分析指出，這些地區基期低，加上鄰近都會區外溢效應、交通建設利多，使房價補漲力道猛烈。新竹市因竹科帶來的強大消費力，房市甚至開始擴散到苗栗頭份等地，高價個案不乏新竹客身影；基隆市則因捷運、高鐵等建設題材，以及價位仍相對親民，即便新案行情突破5字頭，買氣仍穩定。
《591新建案》總編輯李忠哲指出，即便央行管制信用與限貸已一年多，房價仍未雪崩式下跌，降價幾乎只是表面文章，真正跌幅有限，顯示市場仍牢牢定錨在高點。
建商、代銷樂觀，明年房市可望穩定
建商與代銷對明年房市則抱持審慎樂觀態度。國泰建設在日前的法說會中指出，目前房市已現底部，只要央行對不動產放款集中度微幅鬆綁，將成為活水，明年呈現「價穩、量穩」、甚至「價穩、量微增」。
國建資深副總林清樑表示，房價受到兩大因素影響：一是經濟成長，資金充裕自然會追求保值型資產；二是資金水位，目前資金充裕，加上建築成本仍高，房價具有僵固性，因此明年不太可能出現大幅下跌。他強調，現在看不到什麼因素會讓房價往下跌。
換句話說，房價跌幅有限，買房者若只想等待價格暴跌，可能要失望了。
甲山林集團董事長祝文宇日前出席活動指出，雖然今年房市買氣低迷，房價已回到二、三年前水準，但在需求仍大的區域，由於土地與建築成本上升，房價仍有上揚空間。
祝文宇舉例，雙北地區除了淡水，其他地區每坪50萬元已是地板價；高需求蛋黃區物件仍具抗跌力。他說，市場好壞將取決於各地供需狀況，有需求的地方買氣可望回升，供過於求的區域則需謹慎觀察；但他也坦言，在政策壓抑下，部分供過於求的地區購屋族觀望濃厚，先前購買預售屋的投資客，若發現不賺甚至略虧，也願意出售，顯示市場仍在調整期。
綜觀來看，2025年的房市呈現「冷中帶暖」的態勢，六都整體價格略有修正，但是蛋黃區大樓與低總價產品依然受青睞，非六都地區新建案補漲力道強勁，尤其高雄、新竹、基隆等地漲幅明顯。
房價雖然不是「全面下跌」，但市場仍在調整，蛋黃區與精華物件的抗跌力顯而易見，對購屋者而言，掌握區域供需、精準選屋，並審視自我需求，還是最重要的置產之道。
