又到了一年一度的11月，除了天氣逐漸轉涼，許多民眾也陸續收到了今年的「2025年地價稅稅單」。這張看似複雜的稅單，究竟是怎麼來的？稅額是如何計算的？有沒有方法可以合法節稅？許多人可能一知半解。別擔心！《遠見》為你完整解析2025年地價稅的來龍去脈，從基本定義、計算方式到最重要的自用住宅節稅條件，讓你一次搞懂，不再對稅單感到焦慮。
地價稅是什麼？誰要繳？
簡單來說，地價稅是一種「持有稅」，只要您在特定區域內持有土地，不論土地上有沒有蓋房子，每年都需要向政府繳納的一筆稅款。
誰要繳地價稅？
根據《土地稅法》規定，地價稅的納稅義務人為土地所有權人。政府認定誰是所有權人的時間點，稱為「納稅義務基準日」，也就是每年的8月31日。
2025年地價稅繳納時間與查詢方式
2025地價稅繳納時間：
地價稅是每年徵收一次，課稅的所屬期間為該年度的1月1日至12月31日。法定的繳納期間固定為每年的11月1日至11月30日（但請注意！2025年的11月30日適逢週日，因此繳納期限依法順延至下一個工作日，也就是2025年12月1日(一)）。 請民眾務必留意這個重要的日期，以免因誤記而產生不必要的罰金。
準時繳納不僅是國民應盡的義務，也能避免荷包失血。若逾期繳納，將會面臨以下後果：
．滯納金： 每超過3日，會按照應納稅額加徵1%的滯納金。
．加徵上限： 滯納金最高會加徵至應納稅額的10%為止。
．強制執行： 如果超過繳納期限30日後仍未繳納，且未申請復查，案件將會被移送至法務部行政執行署進行強制執行。屆時，您的銀行存款、薪資，甚至是不動產都可能遭到查封或扣押，後果相當嚴重。
查詢與繳納方式：
現在的繳稅方式非常多元且便民，主要有以下幾種：
．線上查繳稅： 前往「地方稅網路申報作業網站」，使用自然人/工商憑證、已註冊健保卡或行動自然人憑證(TW FidO)即可查詢並繳納。
．行動支付/電子支付： 掃描稅單上的QR-Code，即可透過各大行動支付APP（如：台灣Pay、ezPay簡單付等）或電子支付帳戶進行繳納。
．便利商店： 應繳稅額在3萬元以下，可持稅單至四大超商（7-11、全家、萊爾富、OK）繳納。
．金融機構： 持稅單至各代收稅款的金融機構（銀行、郵局等）臨櫃繳納。
．ATM轉帳、信用卡、活期存款帳戶轉帳等。
地價稅怎麼算？先搞懂「公告地價」與「申報地價」
地價稅的計算公式看起來很簡單，但魔鬼藏在細節裡。
※ 這裡的「課稅地價」就是最關鍵的數字，它來自於「申報地價」。
公告地價：
由各縣市政府每兩年根據過去的市場交易價格動態，重新評估並公告一次。它主要是作為土地所有權人申報「申報地價」的參考依據。
申報地價：
土地所有權人可以參考「公告地價」，在公告地價80%至120%的範圍內自行申報地價。若未在期限內申報，政府將以公告地價的80%作為您的申報地價。這個申報地價，就是計算地價稅的基礎，也就是我們公式中的「課稅地價」。
地價稅率總整理
地價稅的稅率並非單一固定，而是根據土地的「用途」而有所不同，主要分為「一般用地」和「特別用地」兩種。
一般用地稅率：
採「累進稅率」，您的土地總價值愈高，稅率就愈高。計算方式是將同一個縣市內您所持有的所有土地地價加總起來，對照該縣市的「累進起點地價」來決定適用哪個級距的稅率。
特別用地稅率：
符合特定條件的土地，可以享有「優惠稅率」，稅率是固定的，常見的如自用住宅、工業用地等。大多民眾應該都是報自用住宅的稅。
「自用住宅用地」節稅攻略
從上表可見，一般用地的基本稅率（10‰）和自用住宅用地稅率（2‰）相差至少4倍！若符合資格卻沒有申請，將會多繳很多冤枉錢。申請「自用住宅用地」優惠稅率，必須同時滿足以下五大條件：
．戶籍登記： 土地所有權人、配偶或直系親屬（如：父母、子女）至少有一人在該地辦妥戶籍登記。
．無出租或營業： 房屋不能有出租或供營業使用的情形。
．所有權人限制： 土地所有權人與其配偶及未成年子女，全國以一處為限。
．面積限制：
都市土地面積不超過 300 平方公尺（約 90.75 坪）。
非都市土地面積不超過 700 平方公尺（約 211.75 坪）。
．地上建物： 土地上的建築物為土地所有權人、配偶或直系親屬所有。
2025年公告地價
影響2025年地價稅額的「公告地價」，是依據2024年1月1日所公告的調整。根據法規，公告地價為每兩年調整一次。這意味著，2024年公告的地價，將同時適用於2024年及2025年兩個年度的地價稅計算。
所以，如果您的土地使用情況沒有改變，2025年收到的地價稅單，稅額基本上會與2024年相同。 下一次全國性的公告地價調整，將會是2026年1月1日。
以下為六都於2024年公告、並適用於2025年的公告地價調整狀況，可作為您未來稅額變動的參考：
台北市
台北市2025年公告土地現值平均調幅上漲約5.24%。台北 101 大樓依舊是全市、甚至全國的「地王」，公告土地現值約每坪695.2萬元，連續第12年蟬聯。市府說明，114 年度地價呈現「量增價漲」，多區段跟隨重大建設與市場交易熱度調整。
台北市地政局也提供「公告土地現值／公告地價查詢」線上服務，民眾可輸入地段、地號查詢最新價格，用來對照未來的稅負。
新北市
新北市2025年公告土地現值平均上漲約5.99%。新北市府點名，受台商回流、三環六線捷運建設、重劃區與都更推進，加上產業進駐，整體不動產成交行情持續走揚，呈現「價量俱漲」。
市府與各地政事務所提供「公告土地現值（含公告地價）查詢」，方便民眾逐段檢視，新北市政府稅捐稽徵處也提供稅額試算。
桃園市
桃園市2025年公告土地現值平均調幅約6.34%，是六都中調幅偏高的一個。桃園「地王」仍是桃園區中正路與復興路交叉口的商業角地，公告土地現值約每坪 160萬元，已蟬聯多年。市府說明，航空城計畫、捷運沿線、鐵路地下化等重大建設持續推動，讓買賣登記件數大增，需求熱絡。
桃園市地方稅務局網站同樣提供「地價稅試算」及公告現值／公告地價查詢，民眾可用地段、地號確認稅基。
台中市
台中市2025年公告土地現值平均上漲約3.69%，屬「微幅上漲」。 仍由西屯區新光三越百貨所在路段蟬聯「地王」，每坪公告土地現值約236萬元左右。市府說明，漲幅主要集中在新興重劃區、區段徵收區，其他區域多為持平或小漲。
台中市地政局與地方稅務局也公布2025年公告土地現值資料，並提供線上查詢與稅額試算。
台南市
台南市2025年公告土地現值平均調幅約6.07%。「地王」仍是台南市中西區新光三越中山店所在商業區土地，公告土地現值約每坪 115 萬元左右。市府說明，重大建設、產業進駐與區段徵收帶動區域行情明顯上揚，尤其善化、七股、新市等區段漲幅明顯。
台南市財政稅務局也提醒，地價稅採總歸戶制與累進稅率，建議民眾用線上查繳與試算功能，並確認是否享有「自用住宅用地 2‰」。
高雄市
高雄市2025年公告土地現值平均調幅約5.19%。「地王」依舊是大遠百百貨公司所在的高雄核心商業區，公告土地現值約每坪195萬元，連續第12年蟬聯。市府說明，楠梓、鼓山、仁武、橋頭、左營等區受台積電設廠、捷運／輕軌／鐵路地下化等重大建設影響，帶動需求湧入、價格走高。
高雄市地政局在 114 年 1 月 1 日起開放「公告土地現值／公告地價查詢」，並由稅捐稽徵處提供「地價稅稅額試算」工具，民眾可自行預估稅額。
