輝達總部進駐北士科,是今年房市話題的最後一波高峰嗎?端午節過後,市場要變盤了?房市趨勢專家李同榮指出,4月份交易量年增率劇減,1至4月的成屋交易量年增率也大幅縮減。房貸利率更是飆上逾16年新高。李同榮警告,下半年建商將面臨三大困境,恐對房市帶來許多不良影響!到底如何變化?想搶低價的首購族可出手了?以下拆解關鍵。
上週,黃仁勳宣布輝達新台灣總部進駐北士科,帶動不少建商股價漲,然而,這是否為今年房市話題的最後一波高峰?端午連假後將迎接殘酷現實?
房市趨勢專家李同榮指出,今年1至4月成屋交易量大幅下滑,預售銷售率表現更慘。做多的業者雖然安撫購屋者,表示成屋跌、預售漲的反市場現象只是短期,但市場悲觀氛圍不減反增。329與520檔期預售銷售頻頻失利,市場殺價求量、降價求售的風氣愈來愈明顯。
細看數據更令人心驚:4月份交易量年增率劇減26.32%,1至4月的成屋交易量年增率也大幅縮減24.35%。4月五大銀行新承作房貸金額為新台幣627.3億元,較3月大減192.79億元,月減高達23.22%。房貸利率更是飆上逾16年新高。
端午後,房市恐變盤原因
主要原因有二:一是關稅戰帶動的經濟衰退預期將在下半年開始發酵,二是建商將面臨三大經營困境。
到底有哪些困境?首先是資金斷鏈的壓力愈來愈大。目前建築融資餘額的年增率從兩位數腰斬再腰斬,從18.22%降到5.55%;季增率更是九年來首度連兩季為負,不論是大型或中小型建商都面臨資金吃緊的挑戰。土地交易大幅萎縮,意味著資金鏈的緊張情況將在下半年更為惡化。
其次,建商將面對不得不開工的壓力。去年新青安熱潮帶動購地搶建,今年下半年開始進入18個月的限期開工階段。若未按期動工,土地融資將被銀行收回。這代表建商無法再等市場好轉,只能硬著頭皮推出新案,即便銷售狀況不理想也得上場。
最後則是倒閉風險升高。當銷售成效不佳、又被迫開工時,許多個案將因資金週轉困難或工程延誤而發生建商倒閉與爛尾樓的情況,甚至可能引發連鎖骨牌效應。
房價緩跌、市場走向「價跌量增」
李同榮指出,對於以上困境,建商應該記住八字箴言:「降價求售、殺價求量」。空頭市場唯有降價才能促成交易,也唯有殺價,買氣才會進場,交易量才有機會回溫。
預期今年第一季房價微跌、量凍結的情況,將在第二季起逐季鬆動,至第四季有望出現交易量回升、價格逐步下修的「價跌量增」格局,這也是主跌市場的典型走勢。
針對市場資金鏈緊縮問題,李同榮也提出三項政策建議。
他認為,應優先鬆綁換屋族與第二戶購屋族群的貸款限制。只有讓這兩類買方的購屋貸款恢復正常,整體市場的交易機制才不會失衡,房市買氣與價格才有望維持穩定。
其次,在建築融資方面,央行應對信用良好的建商採取選擇性放寬政策。畢竟當前建築融資年增率已大幅下滑,若不及時協助,可能導致更多爛尾樓問題浮現。
最後是延長開工期限。他表示,雖然18個月限期開工可以防止囤地,但也對建築設計與工期安排帶來壓力,恐影響建案品質。在市況轉空時,這項政策應更具彈性,適度放寬有其必要性。
首購族別觀望,趁勢出手
對於首購族來說,當前正是出手好時機。在賣方信心動搖、價格鬆動的當下,積極看屋才有機會撿到降價的好物件。長期觀望只會錯過良機,適時出手才是聰明選擇。