Joeman、吳淡如都赴日買房！日本房地產投資，真有那麼容易？

你有去日本買房嗎？台灣房價居高不下，吸引許多台人赴日投資不動產，連名人都跟上這波「房產哈日風」。網紅Joeman（翁雋明）今年2月間，曬出斥資日幣6500萬元購買的東京全新三層樓透天厝，他還在影片中笑稱：「買不起新北，來買東京。」Joeman的乾媽、作家吳淡如多年前也在北海道當地仲介的介紹下，一次買進四間房子，理由是「很便宜」。但赴日投資不動產，真有那麼簡單？

日本經濟在新冠肺炎疫情後迅速復甦，產業和股市表現出色，加上社會經濟環境穩定，地理位置與台灣相近的特性，吸引許多投資者前往日本置產，不動產需求和升值空間持續看漲。

台積電進駐日本，也引發台人投資熱

根據仲量聯行（Jones Lang LaSalle）公布的全球各都市不動產投資額調查報告，東京首都圈（東京都、神奈川縣、千葉縣、埼玉縣）2024年上半年交易熱絡，相較於去年同期增長19%至110.2億美元（約1.6兆日圓），高於紐約、倫敦、洛杉磯等，躍居全球之冠。

安侯建業（KPMG）執行長施威銘表示，日本之所以會成為台灣人海外置產的首選，主要原因包括日本基礎設施發展成熟，且放寬海外人才就業和留學政策等。

此外，台積電進駐熊本，也為投資當地房產增加許多吸引力。KPMG畢馬威不動產顧問有限公司副總經理林昇恒指出，許多台灣人因為台積電效應及熊本房價低於北台灣主要縣市，進而前往熊本購置房地產。

今年九月登台的日本網路不動產投資服務公司「RENOSY」（利諾喜）觀察發現，確實有台人赴日投資房產的熱潮，主要分為三種類型，首先是投資，買房再出租，賺取租金；第二是自住，想要移居日本；最後是買一間房度假、養老的「second house」。

「放眼大中華地區，包括中國、香港、台灣，去年八月份算起，在日本的消費者就成長三到四倍額，」利諾喜台灣事業負責人渡邊信洋也提供另一個消費力上升的參考數據，也就是「觀光客」，中國2023年赴日旅遊200多萬人，「光是台灣就有400多萬人飛到日本旅遊！消費金額高達7786億日圓，排名外國旅客之首。」

要注意！日本買房眉角好多

然而，投資充滿機會，也伴隨風險，投資日本不動產並非信手捻來，除了大多數投資人未長期居住日本，對當地產業發展與市場趨勢一知半解，取得、持有、租賃、處分不動產時，還有許多稅務與法規的「眉角」，一個不注意可能會踩雷，甚至血本無歸。

以Joeman來說，他在東京的房屋仲介Kyu曾在影片分享，在日本買房，除了房價，還要負擔3%仲介費（行規3%+6萬日幣+消費稅），還有代書費、火災地震險與政府稅負約380萬日幣；至於持有成本，房屋與土地稅、修繕、保險等每年約41萬日幣，約比台灣高6~7倍。

「民眾更要留意物件選擇可能影響貸款審核的要因，」信義房屋日本事業部專案經理陳相甫說明，台灣有8家銀行在日本設有分行，提供赴日購屋的台灣民眾申請購屋貸款服務，至於貸款是否通過除了自身的財務狀況，主要還是與所購買的房屋條件有關，例如房屋所在地點需在銀行可承做的地區，因此還是以東京、大阪、京都等一線城市為主。

此外，房屋總價在5000萬日圓以上、目前貸款利率約落在2%~2.6%不等、貸款成數約5~7成、貸款年限一般至多是20年，且沒有寬限期。

線上不動產服務業者登台，移轉日本買房經驗

根據信義日本長年觀察，許多剛接觸日本不動產的客戶都以為在日本買房無法貸款、或是很難申請，直到實際接觸並完成購屋貸款流程後，才發現在日本申請房貸並不難，審查時需要準備的各項資料與證明，和在台灣申請貸款所需的類似，且日本的利息不一定比台灣高。

信義日本也發現，許多原本沒有貸款計畫、設定以現金購買的客戶，改以貸款購買條件更好的物件或增加購買的戶數；此外，在日本貸款是「借日幣、還日幣」的方式，資金運用上，多了降低匯率變動風險的優勢。

利諾喜則致力推動全線上完成日本不動產投資。渡邊信洋指出，在日本購買不動產，每一個項目都要找一家公司負責，但利諾喜提供一站式諮詢，包括諮詢、交易、簽約，整合所有流程，還能直接在網站上看到物件的現況，一舉數得。

搭上現今最夯的AI，渡邊信洋說，許多人買下日本房產想要出租，卻遇到價格不符消費者需求，導致租不出去，利諾喜以AI分析在地產業與商圈現況，評估物件的資產價值，並提供最適合的租金，讓投資人在市場機制中獲利。

利諾喜也把台灣做為海外拓點第一站，打破傳統房地產交易的時空限制，以線上使用介面提升顧客體驗，把日本的全新商業模式移轉到台灣。

當然，無論在台或赴日購買房產，仍須謹記一分錢、一分貨的道理，並非房價便宜就立刻購入，遵循專業建議，多看房、多比較，才是買房置產的根本之道。