28歲的物理治療師柳小姐，從忠清南道來到首爾尋求更好的職涯機會，誰知道等著她的卻是高昂房租與低薪。該如何解決？其實，首爾市政府已聽到他們的怒吼，推出了專門針對單身年輕人的社會住宅。相較於台灣的新青安，韓國除了也曾在2023年推出減輕買房負擔的「50年房貸」政策，為何比台灣更積極推社會住宅？社宅設計韓國與台灣差異在哪？一文完整解析。
在首爾擔任物理治療師的柳貞仁（化名，28 歲）從小學到大學都在忠清南道完成學業，並在 2019 年 3 月畢業後搬到首爾。她原本相信來到大城市，能為她這樣物理治療專業人士提供更好的就業機會。然而，在首爾的五年生活，卻充斥著低於預期的薪資和高昂的生活成本。
她的第一份工作月薪僅 180 萬韓元，約等於新台幣 4.3 萬元，其中超過四分之一（約新台幣 1.1 萬）都用於支付位於首爾冠岳區一間僅 7 平方公尺，約兩坪出頭的狹小工作室的租金。她受訪《朝鮮日報》時指出，每月樣樣精省，也只能勉強存下 30 到 40 萬韓元，對她來說付房租就像爬不完的階梯。
首爾已營運年輕單身人士社宅
柳貞仁的經驗，就如同「今生是第一次」等韓劇中反映出的年輕人困境。但韓國政府並非對年輕人的痛苦毫無所感。事實上，首爾已推出「龍山居住福祉中心暨捷運聯合青年住宅」，是市政府專注用來因應青年居住議題的計畫。
據近期去參訪的國內住都中心指出，這個社會住宅不但鄰近地鐵站，還依據單身上班族需求，以一房型為主，頗適合在首爾尋夢的年輕人居住。只是這類社宅目前供應太少，遠趕不上年輕人湧向大城市的速度。如當地全泰壹基金會便於今年建議，應積極提供更多小型住宅單位給予低收入青年。
韓國首爾的社會住宅讓年輕人負擔平價房租即可，似乎更加務實與體貼。
相較台灣，韓國的社會住宅雖尚未完美，已是亞洲先驅範例。到底有什麼差別？
談到公共住宅，韓國以超過 8% 的住宅存量，在亞洲國中被奉為模範，其成功法則是不少國家借鏡與取經學習的對象，特別是韓國的首爾市與台灣的台北市，兩者皆為首都，都面臨相似的住宅空間不足與高房價的問題，人民多年來為住的需求都走上街頭。
韓國的公共住宅樣式相當多元化，除了一般的住宅，還包括專門提供給身障者、弱勢兒童、青年創作者等不同類型的公共住宅。甚至，原本只有政府為興建主力的，後來也擴大到民間層面，由政府與民間一起推動成為常態，不是只有單一的政府力量。
韓國歷任總統政見，公共住宅都是關鍵
韓國公共住宅最早可以追溯前韓國總統盧泰愚，在 1989 年宣布啟動「永久租賃住宅」計畫，自此，公共住宅政策與方案便成為繼任總統，包括盧武鉉、李明博、朴槿惠等歷任總統的重要施政，現任總統尹錫悅，在 2022 年競選時，更提出每年擴大提供 10 萬戶、5 年共 50 萬戶出租、以需求量大的地區為主的三大住宅利多政策吸睛，可以見得，30 多年來公共住宅數量已穩定成長，政府政策是關鍵核心。
為此，韓國中央政府成立韓國土地與住宅公社（Land and Housing Corporation，簡稱 LH），負責推動全國社會住宅興辦。首爾市則成立首爾住宅都市公社（SH），興辦首爾社會住宅。
首爾有36萬戶公共住宅，每年新增1萬戶
首爾住宅都市公社（SH）與京畿道住宅及都市發展公社（GH），即是代表政府與民間的兩個重要住宅行政法人。他們推動的成功案例中，包括了營運中的「龍山居住福祉中心暨捷運聯合青年住宅」以及「華城東灘 2 京畿幸福住宅」，前者名稱上更可以看出是瞄準年輕人，以大眾運輸為導向的住宅。
要興建這類公共住宅，最重要的挑戰是房源哪裡來。代表 SH 的千成熙博士日前表示，主要透過直接興辦、購買民間不動產以及包租代管方式取得。目前首爾有 36 萬戶公共住宅，每年約新增 1 萬戶，除了緩解首爾市的需求外，部分住宅優先提供給新婚、育有未成年子女以及與高齡長者同住的家庭。
京畿幸福住宅：房租為市價六成，幼兒園到寵物公園都有
有別於 SH 的主力解決住宅需求，京畿道住宅及都市發展公社（GH）主要任務更在於推動新市鎮開發、老舊城市活化再生、產業園區興辦開發並提供公共住宅。
例如京畿幸福住宅就是新市鎮計畫的指標案例，一共有 12 棟建築物，提供 1500 戶只租不售的居住單元，租金約為市價的六成。區內設置幼兒園、安親班、兒童遊樂設施、身障與高齡者服務據點，以及市內高爾夫球場、寵物公園、開心農場等符合居住需求的設施。此外，也規劃 28 個店鋪空間給青創產業入住，鼓勵青年投入創業創新。
台灣社宅存量遠輸韓國
社會住宅一詞首次出現在內政部政策方案是在「民國 97-100 年整體住宅實施方案」，真正積極推動則又過了好幾年，2010 年時高房價成為社會嚴重問題，行政院在 2011 年及 2014 年分別提出「社會住宅短期實施方案」及「社會住宅中長期推動方案」，預計在 2023 年興建 15,100 戶社會住宅。
根據內政部數據，截至 2023 年 8 月 31 日，台灣的社會住宅總數約為 12萬1938 戶，社會住宅比例僅占住宅存量的 0.64%，與先進國家社會住宅比例低標 5%，差距甚大。
其中，臨近台灣的日本 6.1%、新加坡 8.7%、韓國 8%。歐美各國則更高，諸如荷蘭 34%、英國 20%、丹麥 19%、瑞典 18%、德國 16% 等，歐盟社會住宅比例平均是 14%。
相較於歐美國家推動社會住宅已有百年歷史，新加坡則因獨步全球的組屋制度，社會住宅占比超過四成。台灣的社會住宅發展時間較短，目前的六大特色仍圍繞解決居住問題，包括：
1. 只租不賣：政府以低於市場價格的租金出租給一般戶或弱勢戶。
2. 多元混居：強調多元混居，避免被標籤化，社宅是特定階層屬性。
3. 公共服務：建置托嬰中心、長照機構、店鋪商家，提升居住機能。
4. 政府補貼：由政府提供修繕、居家安全保險等，減輕住戶經濟負擔。
5. 新建設計：大多社宅都是新建案，屋齡新，環境舒適。
6. 永續發展：迎合趨勢在屋頂設置及雨水回收系統等及綠建築設計。
韓國類型多元，更容易鼓勵民間參與
放眼韓國的公共住宅，類型相當多元，包含永久租賃住宅、五十年賃貸住宅、國民賃貸住宅、公共租賃住宅及轉換住宅，名稱差異與不同時期執政者的政策有關，但歸咎政策核心，是為解決社會上不同能力及族群可以負擔租賃的居住空間。甚至，興辦社會住宅的主體，也從國家主導的行政法人，逐漸擴大至民間的單位。
以首爾市現有 36 萬戶公共住宅，大約占首爾市住宅存量的 8.7% 為例，其成功絕非偶然，畢竟光是數量上的滿足，還不足以突顯政策美意，而是輔以多元的興辦社宅方式、多元的輔助、有效的城市開發手段並鼓勵民間參與。
舉例來說，韓國首案由國土交通部出售土地，由民間組成協同組合自我集資營運並限制轉售條件的住宅社區「WeStay 社區」，完工時社區共有 7 棟建築物、491 戶。居民表示，韓國的房價很高，為減輕居住的壓力並選擇有共同的理念的鄰居，積極參與公共事務就成為該社區的價值。
座落於東大門區的「長安生活社會住宅」，是由韓國住宅都市保證公社（HUG）支持興辦的社會住宅。在老舊地區興辦複合性社區，除提供共享辦公室和店鋪設施，也組織住民參與空間功能的設計及管理，因此，地方活化再生便成為社區的核心思維。
社會住宅融合進城市的整體規劃與發展趨勢，已是甚至不只是單純解決居住的需求，社宅未來主要的發展方向，擴大與非營利組織的合作，讓住宅有更多元的想像，減輕政府負擔，也是台灣可以借鏡的方向。
