走進世界第一高樓的台北101，挑高的門廳讓每一個人都變得渺小。即使每年有近1700萬人次、幾乎占全台灣3∕4的人口造訪過101，再大的喧嘩聲也被寬敞的空間稀釋得微不足道。
三年前，台北101成立時，屢遭地震、失火、阻礙航道等天災人禍，當時有人暗稱101是顆「災星」，如今，災星搖身一變，儼然成了福星。
頂著世界第一高樓光環的101，從獲選2004年七大世界工程奇蹟開始，到「蜘蛛人」攀爬101、美國DISCOVERY探索頻道五度來台採訪並製作專輯，再到百萬觀眾齊聲倒數跨年煙火秀，101已成全球性話題，雨過天青的喜悅，差點讓人忘記當年的淒風苦雨。
德商拜耳、荷蘭銀行、新加坡淡馬錫、安侯建業會計師事務所、聯想電腦、台灣證交所、荷商ING安泰人壽、中國鋼鐵等國際企業陸續進駐，似乎在昭告世界：101大樓是台灣最頂級的辦公室。
另一方面，路易威登（Louis Vuitton）等100多家世界名牌廠商還在排隊候補進駐，標示著101百貨商場是台灣高品味、高消費的代言詞。
出租已七成，明年能滿租
「101招租狀況非常好，比我們想像中的好，辦公樓出租率已達七成，明年一定能達到滿租，」101大樓總經理林鴻明圓胖的身材，瞇著眼睛笑得很開心，過去幾年的陰霾似乎已雲淡風輕。
回想兩年前101裙樓商場招租初期，「經常有記者不懷好意地問我：嗯，LV要進來嗎？GUCCI（古馳）要進來嗎？當時我說『會』！但記者又追著宣布時間，我說開幕時就會宣布全部名單，到了那天，大家才說：『哦』，原來全部都有。」
一年以後，辦公樓開始招租，大家又跑來問了一次：「交易所要來嗎？有誰要來嗎？」
「所有困難我都克服了，所有質疑也都找到答案，101現在是台灣的光榮，」林鴻明說。
林鴻明一一細數101的最新招租現況。截至11月中旬，101大樓最早開放出租的36樓以下的低樓層，目前已全部滿租，37樓至59樓的中樓層也只剩零星空位。
59樓以上的高樓層只剩72樓至83樓有空位，因為68樓以下已租11月18日進駐的安侯建業會計師事務所，69樓已被訂走……。
「當然在招租初期，大家都很擔心，包括我自己也擔心，這麼多樓層、這麼大的量體，而且2003年推出時，台灣經濟成長率才剛從前一年的負2.18％走過來，」林鴻明坦承的確曾為101的招商前景捏把冷汗，但現在終於可以鬆一口氣。
成交看大小，租金最大值
為了打響名聲，101初期招租策略明顯「看大不看小」，企業愈大，承租樓層愈多，愈令101大樓招商小組垂涎；包括證交所、ING安泰人壽、安侯建業，個個一出手就是4000坪以上。
但現在，林鴻明的策略轉了180度，變成「看小不看大」，關愛的眼神轉移到那些經營績效好的中小企業螞蟻雄兵身上，「一次給4000坪太多了，除非價格真的很好。」
「我們不一定要出租得快，因為租金愈到後來會愈貴，我們會在出租率和租金水準上取得一個平衡點。」因為，「出租與空置的翹翹板已經翻轉過來了，」林鴻明說。
101主樓招租初期，市場反應明顯冷淡，曾不惜血本，打折出租，房地產業界笑稱為「馬關條約」。據房地產業界估計，101大樓招租初期，每坪租金大約只有2300元到2500元，而且租約期都簽得很長。
但現在101租金已拉高到每坪3000元，而且「我們並不想租得太快，想租得貴一點，也許每坪可以租到4000元，」林鴻明笑看未來前景。
進駐代價高，品質靠錢撐
「也許是招租狀況真的不錯吧，最近和101大樓的人接觸時，姿態都變高了，」101大樓承租戶、被視為陸資來台指標的聯想電腦台灣分公司主管說。
畢竟101大樓仍是台灣人從未體驗過的高度，在招租初期，進駐企業員工的確傳出反彈。
去年4月18日，德商拜耳公司率先進駐101大樓第53、54層，在風光入住之前，卻曾傳出有主管因為「懼高」而揚言辭職，後來這名主管果然跳槽，轉任一家美商公司駐上海的亞太區主管。
不過，入住一年多，拜耳員工當初的疑慮居然一掃而空，甚至增租了55樓半個樓層。
台灣拜耳總部以前在松江路田明大樓，「老辦公室單層面積狹小，同仁要分好幾層辦公，搬到101以後，大家集中在一起辦公，同事溝通省了好多等電梯時間，工作動線也比以前好多了，」一位拜耳公司主管說。
除此之外，「往來客戶很羨慕我們能在台北精華地段裡的世界第一高樓上班，享受最好的安全設備……，」拜耳主管說，只要告訴人家在101上班，就是件很風光的事。
也許是101大樓頂樓那組重量400噸的制震系統真的有用，一名交易所組長說，「搬進101以後，碰過幾次地震，在辦公室裡沒什麼感覺，反而是看到新聞報導才知道規模還不小」。
但是，抱怨依然是有的，其中，對於101大樓缺乏平價的餐食供應，是多數住戶共同的看法，此外，對於101大樓管理單位的服務態度，也有人反映「姿態很高」。
101大樓空氣品質號稱全台辦公大樓第一名，二氧化碳濃度遠低於國際標準，但羊毛出在羊身上，「管理費很貴！一坪要280元，租個1000坪，一個月管理費就要28萬。」
翹翹板翻轉，企業商家搶
1997年，包括中聯信託、宏國集團等11大財團，共組「台北國際金融大樓」股份有限公司，標得101大樓BOT案為期70年的建造、營運權。至今，累計投資已超過500億元，宏國集團持股最高曾超過21％。
過去九年，正是台灣經濟由盛轉衰的關鍵，也是宏國集團的轉捩點，更精確地說，宏國集團也算是景氣下滑的受害者。
林鴻明回憶說，「在1997年剛執行101大樓投資計畫時，當時包括遠企、國泰、宏國等全台最好的辦公室，租金每坪都有3100到3200元，我們股東之間有一個共識，101每坪至少要租3100元。」
據一名房地產業界人士透露，101「計畫」的租金雖然是每坪3100元，但「理想」租金卻是5000元，因為，在1997年前後，香港同等級辦公大樓租金單價每坪高達1萬元左右，台灣再怎麼不濟，打個五折應該不為過。
但迫於市場壓力，101大樓初期租金大約只有2300元到2500元左右，理想與現實間差距幾乎一半，林鴻明形容，「101是六星級當四星級來賣。」
101招租初期，市場反應不熱絡，林鴻明解讀：不是101不好，也不是台灣不好，而是大家都在觀望，如今「翹翹板已經翻轉過來了，101辦公室租金正要慢向六星級靠攏，」林鴻明說。
林鴻明強調，「很多原本計畫晚一點搬進來的，現在發現，再晚進來，就沒有辦法讓整個企業在同一個地方辦公，因此，整個招租情況大逆轉。」
不只企業搶進101辦公樓，對於零售業、精品業來說，101裙樓商場也是一處戰略要地，過去對進駐101個個興趣缺缺的國內五大超商，如今卻個個搶進，其中統一超商更已率先拔得頭籌，其他四家還在努力排隊當中。
101裙樓商場，早已搶盡台北市高檔百貨的鋒頭。LV集團旗艦店雖已進駐101，但總覺得還是不夠，「LV集團董事最近寫了封信給我，希望我們調個位子給他們旗下的另一個名牌FENDI，」林鴻明說。
除了FENDI之外，想排隊進101大樓的精品名牌還有100多家，101大樓管理單位正傷腦筋如何「喬」位子。
101新對手，內湖科也豪華
「全台北市商用不動產業者都在盯著101，因為101是龍頭，如果101大樓租金真的上漲，整個台北市辦公室交易行情也會受正面鼓舞。」
信義房屋不動產企劃研究室協理張欣民認為，101大樓順利調漲租金的成功率不小，因為在市場長期低迷之下，台北市乃至於全台灣，辦公室新增供給幾乎停滯，台北市A級辦公室中，只剩台北101與統一集團統一國際大樓還有大面積辦公室待價而沽。
對照信義房屋商仲部的統計，台北市辦公大樓空置率在2005年第三季時達到12.7％的高峰，隨後就急速下降，到2006年第三季時，空置率只有8.93％。
但是展望未來，101的挑戰仍很多。「在101租100坪，其中有40坪的公共設施，若換算每坪2500元，回推每坪實際使用空間的租金便高達4150元，如果企業不賺錢，很難負擔這麼高的租金，」一位熟悉房地產人士說。
這位人士說，超高大樓未來的維修費用很高，必然也會攤提在住戶的入住成本上。
此外，台北101還有一個強勁的潛在對手——內湖科學園區廠辦大樓，「這裡的租金大約只有101的五成到六成，而且裝潢起來也很豪華。」
但也有支持者認為，台北101的好，外國人最清楚，為什麼紐約能、東京能、杜拜能，台灣就不能？而且101最大賣點就是高度，高度讓全世界認識了101，後續只要把品質搞好，有何不可。
畢竟101投資極為龐大，500多億元打造的世界第一高樓，究竟能不能像101大樓總經理林鴻明所許的願：讓「股東賺錢、住戶賺錢、社會高興。」101能否從災星變福星，將見分曉。
