長輩離世之後，兄弟姊妹因爭產意見分歧，或者父母親特別偏愛其中一個孩子，都有可能導致遺產糾紛？花了一輩子積攢資產，最後卻還是不能安心退休。房屋遺產怎麼分配才最省稅，還能兼顧子女之間的和氣？「以房養老」該怎麼做？住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨接受《遠見 ON AIR》專訪，分享她身為房產專家的建議。
國人持有的不動產自有率約為80%，很多長輩可能有不只一戶房產，當初買一兩百萬，房價上漲成一兩千萬甚至更多，變成一個可觀的財產，後續除了衍伸財產的分配問題，也可能會產生情感上的糾葛。
根據內政部統計各縣市建物移轉棟數資料，2023年前10月，七都建案的「繼承移轉」棟數成長比例與去年相比成長了12%。難道意味著，大家不需要去買房，只要坐等繼承移轉就好？這是最好的房屋繼承方式嗎？
贈與和繼承怎麼選？就看「土地增值稅」
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，之所以會有這麼多人選擇繼承移轉，有幾個原因。一個原因是，生前沒有機會處理好房產，另一個則是土地增值稅太高，畢竟繼承不需要繳土地增值稅。不過，徐佳馨推估這幾年繼承移轉增加的另一主因，也可能是因為高齡長輩因為疫情病故，這樣的情況比過去幾年都多，因此繼承的案數也隨之增加。
除了繼承移轉，許多人處理房產的方式，會採取「生前贈與」。贈與的操作通常是透過買賣，因為贈與課稅非常的低，有些情況甚至不用繳稅，就可以移轉給親人。
徐佳馨提醒，如果收受贈與的家人未來可能會出售房子，移轉的稅負也是一個成本。因此，記得預先找代書或是有經驗的會計師，規劃有負擔的贈與，將成本墊高，未來某天要售出的時候，課稅壓力就不會那麼大。
生前移轉或死後繼承哪一個稅負較有利？其實須視個別案件情況而異。
首先，你需要先計算土地增值稅有多少，如果太多就安排繼承，如果沒有超出預算，不妨可以規劃做移轉，例如透過遺囑、契約等方式。最重要的是，如果要做生前移轉，不要全部移轉出去，手上要留一點好規劃養老生活。
單身或頂客族怎麼養老？瞄準「地上權」
另外，單身族或頂客族要如何盤點資產呢？身後沒有兒女會繼承房產，但又不想把遺產分給兄弟姊妹的話，該怎麼做？
徐佳馨表示，現在的單身族群，許多人會瞄準「地上權住宅」。地上權住宅，指的是只有地上之建物的所有權或使用權，但並沒有土地權狀的一種住宅。因此地上權住宅會有使用期限的限制，通常為50至70年左右。
也許是因為目前的地上權住宅大多是新成屋，有些單身族或頂客族會賣了舊房跑去住地上權，如此一來手上就會多一筆現金。很多建商集團也看到了這樣的商機，因此所以打造有許多管理服務的飯店式管理住宅，來吸引這些單身或頂客族。
房子地段好，「以房養老」才有用
最近這幾年政府一直推動「以房養老」的政策，徐佳馨認為，若想要以房養老，需要符合兩個條件。第一、長輩有房子，而且沒有其他現金餘裕；第二、房子要位於精華區，銀行才容易提供以房養老貸款，如果房子在蛋黃區或是屋況很好，就有機會做資金的抵換，形成現金流。
除此之外，如果不希望子女為了房產有糾紛，現在許多人會將房產做信託規劃，信託可以託付的資產不只有現金，房產也同樣可以信託。現在很多銀行會把信託、保險等高齡安養規劃，當作他們的重要的業務，因此你可以透過信任的理專、律師或會計師等，幫你規劃老後生活。只要在契約上載明用途，也能夠每個月創造現金流，安心養老。
最後，針對老後安養問題，徐佳馨提醒有三點提醒。
第一、當我們不在的時候，你要先幫你愛的人、愛你的人先想好，萬一留下的人關係不和睦，有很大的機會會引發糾紛，寫遺囑就是避免紛爭的一個好方法。第二、養老前，你必須將自己的大件配好，大件指的是居住、醫療、生活等等，規劃好需要多少預算。
最後、想辦法多花點錢。花錢並不是叫你揮霍，而是培養人生興趣，和你愛的人去創造各式各樣的回憶，人生才不虛此行。
