已有好一陣子，國內房地產巿場突然變得熱絡起來！
三十四歲的陳明智，兩年半前，趁著房價不高，在台北巿辛亥路的「愛眉山莊」，買了生平第一間房子。
當時，他以每坪22萬，總共700萬元價格買下。如今，即使地點位於山坡，生活機能較差，房價仍然上漲到每坪28萬。
這不是個案而已。「從2001年底以來，台北巿平均房價增加30％，台中巿好的地段更有40%的水準，」信義房屋不動產企劃研究室協理張欣民指出。
房價節節上升，家戶購屋比例還是上揚。
根據信義房屋不動產企劃研究室統計，2001年，象徵國人購屋能力與購屋意願的「家戶購屋比」（建物買賣移轉件數／家庭戶數）僅3.81％；去年，這個數字已達5.96％。（見頁217表一）
後勢仍看好。自去年11月以來，營建類股指數已從127點，上漲至143點左右。「股價上揚將會間接使房地產業更為熱絡，」日盛投顧副理鍾國忠點出。
全球都漲，台灣沒理由不漲
3月初，台北市大安森林公園旁，聯勤信義俱樂部的二筆土地標售案開標，價格驚人。新光人壽各以每坪單價285.4萬元、263.2萬元，總價63.85億元，標得二千三百二十六坪國有土地，高出底價40.45億元。
新光人壽解釋，隨著未來兩岸關係可能改善，本案將採先建後售方式，預期三年後推出時，信義捷運線接近完工，房價至少有10％以上的漲幅空間。
而正當科技產業力保毛利5％的防線，以及銀行業因為雙卡風暴陷入愁雲慘霧之際，百貨、汽車等行業，今年開春以來，業績均下滑，房地產業卻是逆勢操作，景氣好到令人難以想像。
「除了政治風險之外，房地產看不出悲觀的理由，」冠德建設董事長馬玉山樂觀地說著。
的確，從各項原因來看，都說明房地產沒有不好的理由。但實情真是如此嗎？
首先，「全球房價都在上漲，台灣這波沒有理由不漲，」馬玉山持平地說，國內房地產已經不景氣多年，更何況和各國相比，台灣的復甦力道算是正常。
去年6月，《經濟學人》統計，從1997年到2005年第一季，南非房價上漲244％、愛爾蘭192％、英國154％、西班牙145％、澳洲114％、而美國也有73％的水準。
原因主要有二個。《經濟學人》分析指出，一，利率處在歷史低點，貸款買屋的人增多；二，股巿表現不好，加上通膨壓力，不少人轉而投資具抗跌性的房地產。
這兩項原因也恰好是國內房地產大好的因素之一。
利率低、股市差，帶動行情
近年來，國內房貸利率很低。從2000年以來，政府陸續推出利率不到2％的低利房貸，至今，撥出額度累計超過1兆元。
這和政府積極作多有關。為了挽救長期處於低迷的房地產業，除了利率之外，從土增稅減半兩年、不動產證券化、公告現值調降、開放陸資來台等，政府釋放出各項利多。
同時，各家銀行、壽險公司也積極推出低利房貸，樣式琳瑯滿目。從指數型、固定型、免息型、保險型、理財型、百分百房貸等，應有盡有。「活到這把年紀，從沒看過這麼低的利率，」現年四十二歲的永慶房屋總經理葉凌棋不可置信地說著，就連目前利率稍稍上漲，也大概在2％至3％之間，還是很低。
雖然利率如此低，但和雙卡、小額信貸相比，金融機構還是寧願做房貸生意。一位銀行業者就說，至少可以有房子當作抵押品，不用太擔心呆帳問題。
不過，貸款利率低，正是因為存款利率也不高，大約在1％-2％。約莫同時，全球原物料、貴金屬價格卻上揚，國內物價也跟著上漲。行政院主計處預估，今年消費者物價指數將上漲1.71％。換言之，如果將錢存在銀行，根本追不上物價上升幅度。
為此，資金必須另作用途。而國內股巿起起伏伏，為求保值，不少資金轉進房地產。
台灣省建築開發公會理事長穆椿松分析，由於興建成本上升，尤其是土地、水泥、鋼筋等重金屬的取得價格變貴，即使房地產未來沒有增值性，至少也可抗跌。
拜交通之賜，冷門變熱門
事實證明，只要買對地方，不僅保值，更有增值空間，甚至冷門地點也有翻身可能。
近年來，各項道路工程完成，交通變得便利促使這些地點的房地產需求上升。以宜蘭縣為例，受惠於北宜高即將通車激勵，「去年銷售金額成長率居全台各縣市之冠，」穆椿松指出。
今年底，如果高鐵順利通車，「勢必帶動周邊房地產需求，前景看好，」摩根史坦利一份研究報告也指出。
未來，若兩岸三通，以及開放大陸觀光客來台，「房地產前景更是看好，」馬玉山說。
兩年前，一位退休的中小企業負責人王霖得看準這點，便在北巿麟光捷運站附近買了三間預售屋，當做投資之用，每坪32.5萬元。而今，每坪單價漲到38萬元，他順勢賣掉其中兩間。「把投資股票虧損的100多萬元，全都賺了回來，」他開心地說著。
個人如此，企業也是如此，尤其是壽險業。從前年11月，美商保德信人壽買下南京東路的大樓，已有愈來愈多外商壽險公司計劃在台買屋，例如南山、大都會、ING安泰人壽等。
自用、退休華人，造就買氣
投資目的之外，首購自用住宅比例更高。「這個目的購屋的人最多，」遠雄集團董事長趙藤雄解釋，由於華人普遍有著「有土斯有財」的觀念，加上房價不高，利率又低，以及家庭觀念改變都是原因。
社會變遷，三代同堂景象不再，愈來愈多人選擇離開父母，獨自在外另購新屋。
首購之外，換屋比例也不低。趙藤雄分析，921大地震的緣故，不少人選擇搬到建築品質更安全，及附有車位的新屋居住。
特別的是，不少美籍退休華人回台購屋。
元利建設總經理蔡健生觀察，這些人常回台探望親友，有的又在台發展事業第二春，與其住飯店或租屋，不如買屋。
買氣如此旺盛，和建物品質愈來愈好也有關係。本身為建築師的大都巿建設開發公司副理楊家昌坦言，近年來，政府相關法規更加嚴謹，建商自然也得更加謹慎行事。
建物產品更是愈來愈多樣化。從休閒、溫泉住宅、小套房、豪宅，到強調光纖網路的未來城，產品多元，選擇也就更多。
但小心供過於求，骨牌效應
需求強烈，供給也就不斷。台灣省建築開發公會統計全省預售屋市場推案狀況，去年推案9萬9681戶，較前年的7萬7211戶，成長29.1％；去年推案金額6580億元，也較前年成長30.7％。
然而，不斷供給之下，房地產已經出現供過於求的隱憂。根據《住展雜誌》統計，北台灣（包括台北縣市、基隆、桃園、新竹），去年各式建案推案量總計7500億元，但全年平均銷售率卻下調到55％（表三）。
此外，根據《住展雜誌》調查，今年1 月，房市景氣風向球首次由綠燈（復甦安全）轉為黃藍燈（衰退注意），顯示市場買氣有下降趨勢。
國外的情形也好不到哪裡去。以美國為例，今年1月，美國平均房貸金額較去年同期下降5.1％。
供過於求，稍有不慎，可能引起降價求售連環反應。蔡健生擔心，如果有些建商撐不下去，降價銷售，其他建商為求生存只好跟進，財務結構不好的建商，甚至宣布倒閉，如此惡性循環，即使好的建商也會損失慘重。
更嚴重的是，「這波房地產熱復甦得並不健康，有點虛胖，」戴德梁行台灣區總經理顏炳立不客氣地直言。
兩岸關係是重要的變數
近來，全球房地產熱，各國資金互相流通，但少有外國資金投入台灣。「礙於台灣政治風險，外資根本不敢投資，商用不動產租金幾乎沒上漲，」信義房屋協理張欣民點出，「熱的全是內需住宅巿場。」
不管有錢、沒錢，因為貸款利率低，只要父母願意出頭期款，剛出社會一兩年的年輕人，便衝動消費，「好像雙卡借錢效應一樣，」張欣民直說，「這真的很弔詭。」
現年三十歲的廖薰雲（化名）最近準備花700萬元買屋。但是，先生經商負債1000萬元，她卻一點也不擔心錢從哪裡來。她說，房貸可借九成，而一成頭期款可向別家銀行申請小額信貸，如果不成，再用現金卡借錢，不就得了。
這些年來，類似廖薰雲的例子，不在少數。顏炳立便憂心地說，去年受雇員工的平均薪資微幅成長1.38％，而長期經濟發展堪慮，未來，如果這些買屋的人沒了工作，付不出房貸，勢必發生這次類似卡債的社會問題。
兩岸關係又是個重要變數。如果長期沒有改善，國內政治局勢又紛紛擾擾，「外資根本不敢進來投資，」一位房地產大老氣憤地說。
十八年前，房地產巿場大熱，來自台灣各行各業蓬勃發展，經濟成長率高達兩位數；而今，房地產想要扎實成長，走得更穩，「應該從整體經濟成長來帶動，使得個人收入增加，才能長長久久，」顏炳立總結。
