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這波房地產熱是虛胖復甦?

文 / 范榮靖    
2006-04-01
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這波房地產熱是虛胖復甦?
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已有好一陣子,國內房地產巿場突然變得熱絡起來!

三十四歲的陳明智,兩年半前,趁著房價不高,在台北巿辛亥路的「愛眉山莊」,買了生平第一間房子。

當時,他以每坪22萬,總共700萬元價格買下。如今,即使地點位於山坡,生活機能較差,房價仍然上漲到每坪28萬。

這不是個案而已。「從2001年底以來,台北巿平均房價增加30%,台中巿好的地段更有40%的水準,」信義房屋不動產企劃研究室協理張欣民指出。

房價節節上升,家戶購屋比例還是上揚。

根據信義房屋不動產企劃研究室統計,2001年,象徵國人購屋能力與購屋意願的「家戶購屋比」(建物買賣移轉件數/家庭戶數)僅3.81%;去年,這個數字已達5.96%。(見頁217表一)

後勢仍看好。自去年11月以來,營建類股指數已從127點,上漲至143點左右。「股價上揚將會間接使房地產業更為熱絡,」日盛投顧副理鍾國忠點出。

全球都漲,台灣沒理由不漲

3月初,台北市大安森林公園旁,聯勤信義俱樂部的二筆土地標售案開標,價格驚人。新光人壽各以每坪單價285.4萬元、263.2萬元,總價63.85億元,標得二千三百二十六坪國有土地,高出底價40.45億元。

新光人壽解釋,隨著未來兩岸關係可能改善,本案將採先建後售方式,預期三年後推出時,信義捷運線接近完工,房價至少有10%以上的漲幅空間。

而正當科技產業力保毛利5%的防線,以及銀行業因為雙卡風暴陷入愁雲慘霧之際,百貨、汽車等行業,今年開春以來,業績均下滑,房地產業卻是逆勢操作,景氣好到令人難以想像。

「除了政治風險之外,房地產看不出悲觀的理由,」冠德建設董事長馬玉山樂觀地說著。

的確,從各項原因來看,都說明房地產沒有不好的理由。但實情真是如此嗎?

首先,「全球房價都在上漲,台灣這波沒有理由不漲,」馬玉山持平地說,國內房地產已經不景氣多年,更何況和各國相比,台灣的復甦力道算是正常。

去年6月,《經濟學人》統計,從1997年到2005年第一季,南非房價上漲244%、愛爾蘭192%、英國154%、西班牙145%、澳洲114%、而美國也有73%的水準。

原因主要有二個。《經濟學人》分析指出,一,利率處在歷史低點,貸款買屋的人增多;二,股巿表現不好,加上通膨壓力,不少人轉而投資具抗跌性的房地產。

這兩項原因也恰好是國內房地產大好的因素之一。

利率低、股市差,帶動行情

近年來,國內房貸利率很低。從2000年以來,政府陸續推出利率不到2%的低利房貸,至今,撥出額度累計超過1兆元。

這和政府積極作多有關。為了挽救長期處於低迷的房地產業,除了利率之外,從土增稅減半兩年、不動產證券化、公告現值調降、開放陸資來台等,政府釋放出各項利多。

同時,各家銀行、壽險公司也積極推出低利房貸,樣式琳瑯滿目。從指數型、固定型、免息型、保險型、理財型、百分百房貸等,應有盡有。「活到這把年紀,從沒看過這麼低的利率,」現年四十二歲的永慶房屋總經理葉凌棋不可置信地說著,就連目前利率稍稍上漲,也大概在2%至3%之間,還是很低。

雖然利率如此低,但和雙卡、小額信貸相比,金融機構還是寧願做房貸生意。一位銀行業者就說,至少可以有房子當作抵押品,不用太擔心呆帳問題。

不過,貸款利率低,正是因為存款利率也不高,大約在1%-2%。約莫同時,全球原物料、貴金屬價格卻上揚,國內物價也跟著上漲。行政院主計處預估,今年消費者物價指數將上漲1.71%。換言之,如果將錢存在銀行,根本追不上物價上升幅度。

為此,資金必須另作用途。而國內股巿起起伏伏,為求保值,不少資金轉進房地產。

台灣省建築開發公會理事長穆椿松分析,由於興建成本上升,尤其是土地、水泥、鋼筋等重金屬的取得價格變貴,即使房地產未來沒有增值性,至少也可抗跌。

拜交通之賜,冷門變熱門

事實證明,只要買對地方,不僅保值,更有增值空間,甚至冷門地點也有翻身可能。

近年來,各項道路工程完成,交通變得便利促使這些地點的房地產需求上升。以宜蘭縣為例,受惠於北宜高即將通車激勵,「去年銷售金額成長率居全台各縣市之冠,」穆椿松指出。

今年底,如果高鐵順利通車,「勢必帶動周邊房地產需求,前景看好,」摩根史坦利一份研究報告也指出。

未來,若兩岸三通,以及開放大陸觀光客來台,「房地產前景更是看好,」馬玉山說。

兩年前,一位退休的中小企業負責人王霖得看準這點,便在北巿麟光捷運站附近買了三間預售屋,當做投資之用,每坪32.5萬元。而今,每坪單價漲到38萬元,他順勢賣掉其中兩間。「把投資股票虧損的100多萬元,全都賺了回來,」他開心地說著。

個人如此,企業也是如此,尤其是壽險業。從前年11月,美商保德信人壽買下南京東路的大樓,已有愈來愈多外商壽險公司計劃在台買屋,例如南山、大都會、ING安泰人壽等。

自用、退休華人,造就買氣

投資目的之外,首購自用住宅比例更高。「這個目的購屋的人最多,」遠雄集團董事長趙藤雄解釋,由於華人普遍有著「有土斯有財」的觀念,加上房價不高,利率又低,以及家庭觀念改變都是原因。

社會變遷,三代同堂景象不再,愈來愈多人選擇離開父母,獨自在外另購新屋。

首購之外,換屋比例也不低。趙藤雄分析,921大地震的緣故,不少人選擇搬到建築品質更安全,及附有車位的新屋居住。

特別的是,不少美籍退休華人回台購屋。

元利建設總經理蔡健生觀察,這些人常回台探望親友,有的又在台發展事業第二春,與其住飯店或租屋,不如買屋。

買氣如此旺盛,和建物品質愈來愈好也有關係。本身為建築師的大都巿建設開發公司副理楊家昌坦言,近年來,政府相關法規更加嚴謹,建商自然也得更加謹慎行事。

建物產品更是愈來愈多樣化。從休閒、溫泉住宅、小套房、豪宅,到強調光纖網路的未來城,產品多元,選擇也就更多。

但小心供過於求,骨牌效應

需求強烈,供給也就不斷。台灣省建築開發公會統計全省預售屋市場推案狀況,去年推案9萬9681戶,較前年的7萬7211戶,成長29.1%;去年推案金額6580億元,也較前年成長30.7%。

然而,不斷供給之下,房地產已經出現供過於求的隱憂。根據《住展雜誌》統計,北台灣(包括台北縣市、基隆、桃園、新竹),去年各式建案推案量總計7500億元,但全年平均銷售率卻下調到55%(表三)。

此外,根據《住展雜誌》調查,今年1 月,房市景氣風向球首次由綠燈(復甦安全)轉為黃藍燈(衰退注意),顯示市場買氣有下降趨勢。

國外的情形也好不到哪裡去。以美國為例,今年1月,美國平均房貸金額較去年同期下降5.1%。

供過於求,稍有不慎,可能引起降價求售連環反應。蔡健生擔心,如果有些建商撐不下去,降價銷售,其他建商為求生存只好跟進,財務結構不好的建商,甚至宣布倒閉,如此惡性循環,即使好的建商也會損失慘重。

更嚴重的是,「這波房地產熱復甦得並不健康,有點虛胖,」戴德梁行台灣區總經理顏炳立不客氣地直言。

兩岸關係是重要的變數

近來,全球房地產熱,各國資金互相流通,但少有外國資金投入台灣。「礙於台灣政治風險,外資根本不敢投資,商用不動產租金幾乎沒上漲,」信義房屋協理張欣民點出,「熱的全是內需住宅巿場。」

不管有錢、沒錢,因為貸款利率低,只要父母願意出頭期款,剛出社會一兩年的年輕人,便衝動消費,「好像雙卡借錢效應一樣,」張欣民直說,「這真的很弔詭。」

現年三十歲的廖薰雲(化名)最近準備花700萬元買屋。但是,先生經商負債1000萬元,她卻一點也不擔心錢從哪裡來。她說,房貸可借九成,而一成頭期款可向別家銀行申請小額信貸,如果不成,再用現金卡借錢,不就得了。

這些年來,類似廖薰雲的例子,不在少數。顏炳立便憂心地說,去年受雇員工的平均薪資微幅成長1.38%,而長期經濟發展堪慮,未來,如果這些買屋的人沒了工作,付不出房貸,勢必發生這次類似卡債的社會問題。

兩岸關係又是個重要變數。如果長期沒有改善,國內政治局勢又紛紛擾擾,「外資根本不敢進來投資,」一位房地產大老氣憤地說。

十八年前,房地產巿場大熱,來自台灣各行各業蓬勃發展,經濟成長率高達兩位數;而今,房地產想要扎實成長,走得更穩,「應該從整體經濟成長來帶動,使得個人收入增加,才能長長久久,」顏炳立總結。

本文出自 2006 / 04 月號

擁抱千億商機 無聊是金

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