投資客靠買賣房地產賺錢，人頭靠優質資歷賺投資客的人頭費，大家各取所需，只要彼此不越界，倒也相安無事。但投資客跟人頭之間要怎麼保持良好的合作關係呢？最重要的就是遊戲規則要講清楚。（本文節錄自《連房仲都說讚！許代書教你從買賣到繼承的房地產大小事》一書，作者：許哲瑝，財經傳訊出版，以下為摘文。）
很多投資客跟人頭之間只是空口白話，沒有書面依據，往往在出了事情時才烏賊打架，糾纏不清打口水戰。為了避免這種情形，我建議不管今天你是想當投資客，還是想成為人頭或是乾脆投資客兼人頭，彼此之間最好有一份「借名登記協議書」，甚至金主與人頭最好可以相約辦理「信託登記」。
什麼是「借名登記」
借名登記：顧名思義就是真正出錢買房子的人，因為種種原因不方便登記自己的名字，於是商量另外一個人借用他的名字登記為所有權人。
借名登記除非違反法律強制規定，原則上是有效的。投資客買房因為貸款或稅務問題，會將房子登記在人頭名下，爸爸媽媽買房登記在兒女名下，省去將來再移轉的稅金，或是情侶共同出資買房，約定登記在一人名下，這些通通都屬於借名登記。
借名登記最怕的就是登記名義人擅自處分或亂搞該不動產，或因登記名義人之債務而連累該不動產，所以，借名人（金主）跟出名人（人頭）之間最好寫一份協議書，將權利義務區分清楚，以利責任之釐清。
借名登記協議書最大的作用就是表明借名人與出名人之間的關係，以及約束出名人不得隨意處分標的物，或借名人須履行給付房貸之義務等。
但借名登記協議書效力僅止於借名人與出名人之間，意思就是如果出名人沒有正當理由、不顧江湖道義，私自將不動產賣給第三人，原則上借名人僅能請求出名人負相關賠償責任，而不能請求第三人返還不動產。
「信託登記」保障雙方權益
除了借名登記協議書之外，還有一種可以保障雙方權益的做法就是「信託登記」。不動產信託登記用最簡單的方式來說，就是不動產所有權人將標的物信託給受託人，由受託人依信託本旨管理或處分信託財產。
如果受益人與委託人是同一人，稱為「自益信託」；如果受益人與委託人是不同人，稱為「他益信託」，他益信託會牽涉到贈與，可能會有贈與稅的問題，所以，以借名登記為本質的信託登記沒有人在做他益信託，幾乎都是自益信託。
信託登記的4大好處
第一：信託內容只要不違反法律強制或禁止規定，可以由雙方自由訂定，所以，信託內容可以約定受託人是否可以直接賣掉信託財產或信託關係存續期限、信託關係解除之條件或其他約定等，都可以由委託人與受託人雙方協議定之，非常自由。
第二：不動產信託給受託人後，該信託財產與受託人原本的財產是不相關的，如果受託人因為自己的問題被債權人追討債務，債權人也不能針對信託財產強制執行。
第三：受託人於信託關係存續中死亡時，信託財產不屬於受託人之遺產，不得由受託人之繼承人繼承。
第四：如果委託人自己的債權發生在信託行為之後，委託人的債權人也不能對信託財產強制執行。但如果債權是發生在信託行為之前，就算委託人已經將財產信託出去，債權人一樣可以針對信託財產強制執行，這是避免委託人惡意脫產。
在實務上，不動產信託登記所有權人會更換成受託人，連權狀上的所有權人都會更名，但在登記謄本所有權部其他登記事項欄裡，會特別註明委託人、受託人，以及該財產為信託財產信託內容詳信託專簿等字樣。
而且信託登記雖然屬於過戶的一種，但相關稅金非常少，過戶移轉成本低，最重要的是，如果信託內容有約定受託人可以直接處分賣掉信託財產，在將來受託人真的出售信託財產辦理過戶登記時，就不需要檢附委託人的印鑑證明，只需要受託人的印鑑證明及印鑑章就可以辦理過戶，可以有效避免人頭不受控制，或人頭知道房子要賣掉了，趁機狠敲金主一筆。
因為信託登記之後受託人被賦予很大的權利及自主性，所以，不管是投資客買房登記人頭，或父母買給子女、甚至配偶之間要互相約束，都可以考慮信託登記。
