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上海房事投資潮紅紅火火

文 / 林美姿    
2003-10-01
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上海房事投資潮紅紅火火
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車子行駛在上海的高架橋上,從任何一個角度望向天空,都可看到櫛比鱗次的高樓上,有著高高低低的起重機,「一年一個大變樣」,上海不斷長大、長高。

9月初的上海,熱得讓人發昏,房地產也同樣「火爆」。

6月的SARS疫情,中國人民銀行宣布抑制房地產飆漲的一二一文件(打壓高檔屋的政策),都沒有嚇跑投資客。上海的太平洋房屋每天都會接到好幾通台灣客戶的電話,附近的旅館被預訂一空。下午六點,別的銀行早關門了,華一銀行的主管這天還在等待一位下了飛機就要趕到銀行開戶辦房貸的台灣客戶。

熱衷的不只是台灣人。全家已移居上海的梅太太,最近到古北家樂福購物時,聽到的不是日本話就是韓國話,原本號稱「小台北」的古北區,開始湧入其他亞裔人。已有上海豪宅的梅太太,決定把台灣剩下的一棟房子賣掉,再把錢拿來買一棟上海房子。

「現在上海房地產比SARS之前更熱,」上海太平洋房屋董事總經理王嘉惠指出。被稱為台商進軍上海房地產的「前輩」——上海新聯康投資顧問公司總經理周小麗,抽著菸,語氣肯定地說,「根本不要期待房地產會跌,」她認為,政策只會抑制上海房地產上漲速度,房價會盤旋一陣子,但不會跌。

上海是中國最國際化,和吸引外資和外來人口最多的城市。2002年外來人口的房地產預售面積占全上海購房比例的18.7%,八成是自住。去年全中國房地產漲幅最高的是杭州,但國泰寰宇市場營銷信息中心董事長梅汝彪認為,對境外投資人來說,「上海是指標,也是最好的選擇。」

這波上海房地產行情是自2000年下半年開始露出曙光,2001年上海內外銷房併軌後,房地產大漲,到2002年3月,房價平均漲了60%左右,部分熱門地段,像徐匯區漲幅近八成。到上海從開發商轉行做室內裝潢的台商黃柏元指出,「之前蓋多少死多少,開發商都很慘,現在的房價還只是1994年的六成而已。」

去年底上海拿下2010年世界博覽會的主辦權,彷彿為這股熱火再添薪柴,北京受到SARS影響,房地產價格下跌7%到10%,但上海還稍微上漲,「SARS期間,生意單靠本地人就有成長,SARS之後,境外人士更是大量湧進,」王嘉惠邊招呼著客人,邊說明市場現況。

房地產行情難退燒

不過熱絡的市場也有隱憂。6月份人民銀行發布的一二一文件,限制開發商和購買第二棟房屋的貸款成數,政策上也明顯打壓每平方公尺1萬元人民幣以上的高檔屋,鼓勵中低價房屋。上海每年新建兩千萬平方公尺的住宅供給量,世界不動產總會中華民國分會會長唐松章覺得未來行情會有疑慮。「上海房子蓋太多,價格也漲太兇,未來供需可能發生問題,」跑遍全世界的他,認為投資必須謹慎。

在地從事房地產相關行業的人,大多數倒還樂觀,許多業者認為,上海房地產在十年之內仍是榮景可期。

樂觀派所持的理由包括,中國加入世貿組織(WTO)之後,世界五百強企業紛紛進駐上海,經濟發展強勁。再者,房地產是上海的六大經濟產業,目前只占上海GDP的6.3%,新市長韓正預估到2010年將占到15%,政策上不致於過分打壓。

2002年上海房地產銷售金額第一名的世茂集團,二十六歲的少主董事許世壇指出,上海的房屋空置率很低。每年拆掉十萬戶舊屋,加上新婚夫婦和境外、周邊城市人口湧入,一年的住屋需求估計有一千七百萬平方公尺。儘管新大樓雨後春筍般崛起,周小麗也認為,「買氣強,去化不是問題。」

但隨便買、隨便賺的時代可能過去了。現在進軍上海房地產的境外人士,投資必須講究地段。

「上海很大,投資主要的區域只在外環線之內,」太屋總經理王嘉惠說。上海市外環之內的土地只占全上海面積六分之一,出了外環線,目前還多是荒蕪之地,交通很不方便。

上海市區指的是內環線一帶,房價每平方公尺都在1萬元人民幣以上,屬於高房價區域。「目前炒作的地段是在內環到外環之間,每平方公尺約5000元到9000元的房子,」王嘉惠分析說。

作為全中國最富裕的大都會,上海知名的富人區,如佘山、徐家匯,和黃浦江河岸,房價高得嚇人,相對房地產也很熱。

上海唯一的一座山——佘山,如同台北的陽明山,是豪宅的聚集地。獨棟別墅售價可以高達新台幣6億多元。國際級企業的高階主管現在流行住在浦東的碧雲國際社區。這裡的豪宅幾乎只租不售,每個月租金從新台幣14萬到30萬元都有,出租率高達95%以上,出租投資報酬率可達10%。

早期台商從虹橋機場出來後,習慣就近住在長寧區,虹橋的古北到處看得見台灣人。依據《移居上海》雜誌的調查,仙霞路已成為台灣人的第二聚點,金匯路有三級台商幹部的蹤跡。周小麗認為因為招商力道強,讓古北的房價不會崩盤。

國際比價有上漲空間

曾有經濟學家預測,2020年上海極可能躍居為和紐約、倫敦同級的國際都市圈,梅汝彪以上海精華地段的國際比價,來衡量增值空間。

他分析,上海徐家匯相當於台北市頂好商圈,現在每坪17萬到20萬元,只有頂好市場35萬到40萬元的一半;浦東碧雲國際社區,等於台北市信義計畫區,區內的濱江花園豪宅,每坪25到30萬元,比信義計畫區的豪宅50萬元以上,還有一倍的上漲空間。平均來說,上海房價目前只達香港一級地段的三分之一強。

「最好的地段是無可取代的,未來上海房價一定會和台北、香港拉平,」梅汝彪說。他的結論是,以十年的長度來看,在上海買房不會吃虧。

事實上,愈來愈多的台商或台籍幹部,已開始購買自住以外的第二棟房子,賺取租金。

比起台灣租屋年報酬率約 2.4%到3.6%,王嘉惠表示,上海的報酬率可達7%到10%。一位金融界的台籍幹部買了兩棟房子,兩棟都出租,自己在辦公室附近租個小房子住。懂理財的他,向銀行借弱勢的美元,還款用可能升值的人民幣,租金報酬率達8%。

世茂濱江花園第一期推案,有台灣人一次買兩戶;一戶出租,租金用來付兩戶的貸款。黃柏元指出,只要年利率在5%以下,買比租划算。他估算,在上海,裝修屋買斷最快五年回本,最慢十年,但前提是購屋時必須買得便宜,因為走了三年的多頭,現在投資房地產已有價格風險。

7月,住商和二十一世紀兩家仲介公司登陸,上海太平洋房屋也推出「海外貸款服務」,針對境外投資人。上海房地產的戰爭方興未艾。

午夜,高樓上的起重機仍閃著強光,馬路旁還有工人施工,夜空裡,飛機一班班搭載著趕來投資、工作的乘客。上海,是個夜未眠的城市。

如何細選房產投資標的?

綜合專家的建議,想投資上海房地產可以考慮以下產品:

1.具備位置好,房型好,物業管理好的「三好」高檔屋

上海市好地段的土地已很少,《移居上海》雜誌總編輯張軍認為,「未來豪宅的增長會緩慢,市場還是樂觀。」

一位台籍保險業資深人士,去年以300萬人民幣買下市中心「玫瑰園」的獨棟別墅,一百一十坪的大空間,現在漲到400萬。臨黃浦江的超高住宅——世茂濱江第一期也有台商一次買五套,交屋時賣掉,淨賺100萬人民幣。

台灣的豪宅「帝寶」建案開發商——宏盛建設公司董事長洪國雄建議,大陸豪宅的施工品質和服務管理,離台灣還有一段距離,選購時要注意。

2. 市政建設的重點地區

上海發展快速,市政建設藍圖是房地產的重要指標,例如地鐵沿線就有增值潛力。最近台灣人熱門的投資地點,是上海火車站南站預定地——閔行區的莘庄, 6月時每平方公尺只要4000元人民幣,現在已漲到6000元。「這地區只要推出5000元到7000元的房子,馬上會賣光,一成以上是台灣人買的,」王嘉惠指出。

3. 政策鼓勵的項目

市場預測9月後,中共將發布補貼中低房價的優惠政策,現在上海每平方公尺4000元到5000元人民幣的房子,「不管哪個區,都是排隊等著買,」一位銷售人員表示。上海盧浦大橋四周原本每平方公尺3000元的房子,已漲到5000元。

4. 高校附近的住宅

專門租給留學生、外地學生,投資的每坪效益比住宅高。梅汝彪指出,上海的教育環境好,江浙地區的富裕人家都想進上海設籍,徐匯區漲勢兇猛就是因為好學校多。

5. 酒店式公寓

許多外地的商務人士現在都捨棄昂貴的飯店,改住「有家的味道,和五星級飯店服務」的酒店式公寓。位於地鐵附近的這類公寓,不少漲幅達一倍,住房率普遍都高。

四十八歲、單身的黃柏元,2000年在華山路買了兩間酒店式公寓,當初一平方公尺8000元,現在漲到1萬5000元,其中一樓出租金一個月新台幣6萬多元,房客多是外籍人士。

6. 供不應求的商鋪

上海商鋪供不應求,但惜售嚴重。想買的人在大樓沒蓋好前得先買「排隊卡」;買到後,出租報酬率超過15%。包括淮海路、陸家嘴等中心商圈的店面、社區的商店、數碼商城的商鋪等都適合投資。商城因有開發商負責招商和經營管理,對境外投資人較有保障。

投資房地產的金額高,專家建議不宜太過信用擴張。此外,中國是夫妻財產共有制,買賣房子需要配偶同意書,購屋前最好和家人先溝通。

境外投資人購屋時應將物業管理納入考量,可省下許多麻煩。同時得注意政策走向,任何新公布的法令都可能牽動市場走勢。早期因宏觀調控讓許多上海開發案套牢至今。

本文出自 2003 / 10 月號

第208期遠見雜誌

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