房地產市場看得見春天的燕子了。
從近期相關指標以及市場現象，房地產業者普遍認為，市場已從谷底翻揚，即使有總統大選的不確定因素，2004年的房地產市場仍榮景可期，看漲的機會大。
2003年第三季的國泰房地產指數呈現「價穩量增」的格局：繼第二季指數顯示止跌訊號後，第三季的房價指數只較上年同期小跌5.06％，全國僅台中縣和台北縣微幅下跌。但推案量指數、三十天銷售率指數、三十天成交量指數三項指標同步放大，且急速上升，國泰建設副總經理張清櫆表示，「這一波景氣谷底結構已成形，房地產景氣已出現復甦跡象。」
即使一般的民眾，也對一年後的房價預期樂觀。11月中內政部建築研究所發布的2003年第三季「台灣購屋需求動向」顯示，購屋貸款民眾以及市場潛在購屋者，對未來一年的房價預期，有四成認為持穩，認為房價會上漲者也接近四成，遠高於看跌者（不到兩成）。購屋者對房價信心分數為108.61分，較上季以及去年同期均明顯增加二十多分，消費者的信心增加對未來房價的推升將有正面效果。
建商買地、搶照、推案急
市場熱絡，房地產業者推案也更加起勁。各都會區新推案量同步增加，除台北市減少四分之一外，其餘各區普遍增加10％到15％之間。
國泰建設原暫緩推出的70億元新案，2004年將重新出發，桃園和高雄地區更有建商發生搶照風潮。
過去幾年由於供給明顯減少，隨著景氣回升，一些早已申請建照的業者開始推案，也有建商開始搶地，尤其是市區的土地，最近元大建設和新光集團都有動作。「建商從買地到推案的時間，壓縮到只有半年，這種動作很明顯是想抓住市場回溫的商機，」房地產業者分析指出。
房地產價格上漲機率高
房地產價格也不再疲軟不振，業界人士指出，在天母推出的「遠雄陽明」建案2003年8月初潛銷的價格是30萬元，到了9月底價格攀升到新台幣45萬元，依舊銷售一空。世貿新城的國宅在SARS期間幾乎沒有買氣，現在價格已回漲。連一向在冬天很難賣得動的別墅，今年也反常賣出佳績。
在預售屋方面，國泰建設指出，現在客戶的購買期縮短，議價空間也縮小，銷售價格較穩定。「其實中低價位的房子2002年年底就動起來了，但被SARS疫情打壓下去，2003年年底又有一波高總價的新成屋價格蠢蠢欲動了，」永慶房屋副總經理鄭明嬌指出。
中古屋的交易量也明顯回升。1994年到1995年台灣全年的中古屋交易量達到最高峰，一年約有五十萬戶，2001年只剩下二十六萬戶，幾乎只剩高峰期的一半，2003年上半年受SARS影響，比2002年同期還衰退兩成，但下半年已回升二到三成。
在銀行定存利率逐漸接近零利率的時代，已經低迷多年，價格下跌三到四成的房地產再度受到投資人的青睞，「因為未來房價再下跌的機率小，上漲的機率高，」鄭明嬌說。
不少在股市受重傷，回頭找尋保守型投資工具的投資人，開始將現金轉戰到房市。永慶房屋就發現有不少會計師或醫生等高收入的專業人士，開始買店面賺取租金。鄭明嬌指出，店面的租金報酬率平均在5％到7％，比住宅出租3％到4％的報酬率高，而且店面不算折舊。
財力夠的在市區買店面，資金不多的，往都會區的周邊找。從事水電業的王先生，長期住在永和市，因為看好樂華夜市附近區域的發展潛力，用1200萬元的積蓄，購買了永貞路上約十五坪大小的店面，由於地點熱鬧、人潮多，店面出租十分搶手，目前出租給賣小吃的業者，每月固定收4萬元租金，一年的投資報酬率4％，王先生說，現在生活輕鬆許多，不會擔心將來沒體力工作時怎麼辦，租金將是他未來養老的收入。
信義房屋企劃部協理張欣民指出，2003年房地產市場的投資客明顯增加很多，常見的情況是將房屋重新包裝再轉手出售，賺取差價；有的是把房子小單位化，再隔間、裝潢成套房出租。好學區的房屋，例如大安、文山和信義區，出租報酬率可以達到7％，扣掉所有的成本，估計還有5％的報酬率，「所以不少人把不到年利率2％的定存轉移到不動產來投資。」
張欣民建議投資人，百貨商圈、中大型公園旁邊，捷運站周邊的房子都有抗跌性，是不錯的標的。
小套房鹹魚翻身
2003年較往年不同的現象，是套房鹹魚翻身。成德建設2003年就推出了七個小套房推案，強調飯店式的管理，吸引不少退休人口進駐。業者指出，現在不少老人不再和子女同住，有的是子女去了大陸，所以大屋換小屋，成為套房的新族群。而向來受單身貴族歡迎的夾層套房，業者估計在台北市的推案約有四成是投資客進場購買的。
業者分析，台北市一戶十至二十坪左右的套房，總價在400至600萬元，自備款不高，如果購屋者符合申請 2.485％優惠房貸利率，額度250萬元的條件，每月繳交的本利不到 1萬元，負擔輕，收益又比定存高，所以投資客的比例已經快和自住型客戶拉平。
有的套房產品甚至以豪宅為號召，推出後銷售的情況也不錯。不過張欣民不建議投資客購買豪宅小套房，因為總價過高，未來出租的報酬率相對就會被壓低了。
以歷史經驗來看，鄭明嬌指出，小套房賣得好，顯示房價還在波動階段，因為總價低，在市場復甦的初期，大家還在觀望，不敢貿然投入大筆資金。當信心指數高時，中高價位的房價就會起來。
選舉結束，房地產景氣才會明顯回升
而房地產的信心指數，和政治息息相關。2004年的總統大選是房地產走勢的一個變數，業者預估，需要等到3月的選舉結束，房地產景氣才會明顯回升。房地產市場通常在3月是旺季，12月到1月期間是淡季。2004年3月20日又有總統大選；從1996年和2000年的大選經驗顯示，選舉當月和前一月的買氣會萎縮，但選後買氣就會暴增。
張清櫆指出，雖然不少消費者避開這段選舉期，但選舉結果應不至於影響房地產的走勢，這種非經濟因素以前國人也碰到很多次了，通常只是短期的影響。
就目前房地產剛回溫的情況，張欣民建議，自住型的購屋者也可以進場，租屋的人或是無殼蝸牛此時去買地段好、交通好的房子是划算的。尤其土地增值稅減半徵收到2004年1月底，「在進入倒數計時的階段，優質地段的老房子，還有殺價的空間。」
過去幾年台灣房地產市場都是以首購客戶為主流，大約占到四到五成，2003年換屋族群已占到三成，房地產業者預測，未來市場會以換屋客和投資客為主流。即使是豪宅，也有一定數量的換屋客。
業者指出，現在推出的第三代豪宅產品，在機能設計和設備上都比第二代的產品講究，只要供給量有適當的控制，價格就會相當穩定，例如信義之星就是長賣型的豪宅。
綜合業者的看法，2004年房地產將朝向緩步復甦，是否能價量齊揚，未來端視經濟成長率和股市的表現力道。
張欣民表示，目前的房地產交易量擴大，主要是受惠於低利率的大環境。
景氣雖然有復甦跡象，但官方預估2004年我國的經濟成長率為4.1％，一般需要5％以上的經濟成長率，才能有效推升房地產價格上漲；股市大盤指數也必須持續往上走，產生財富效應，房地產價格才有進一步上揚的本錢。
套房成為搶手貨
從單身貴族到大房換小房的退休人士、SOHO族，甚至是投資客，都湧進了小套房的市場，讓套房產品在2003年的房地產市場異軍突起；不僅熱門，銷售佳，價格還屢創新高，成為房市復甦初期的急先鋒。
2003年9月，元大建設推出「元大一○一」套房預售案，開出每坪新台幣55萬元的高行情，每戶總價從650萬元起跳，是罕見的高總價套房，結果跌破市場眼鏡，不到一個月就銷售一空。
國揚建設在北投推出的溫泉套房案「天月」，每坪單價比區域行情高出10萬元，開賣不到三個月也宣告結案。華固建設的「MOMA」案，成德建設的「法國玫瑰」預售案，也都傳出佳績。
在台北市地區，2003年賣得最好的套房是挑高夾層的產品，台北都會區寸土寸金，挑高四米五、四米三的夾層小套房，成為年輕單身貴族的最愛。不過較特殊的情況是，依業者的估計，約有四成是投資客所購買，打破以往套房難以脫手或投資報酬低的觀念。特別是靠近捷運站及大型百貨商圈的個案，銷售成績特別好。
信義房屋指出，靠近捷運，且有飯店式物業管理的休閒功能套房，租金的收益報酬率最高，可達8％到13％，捷運站及大學附近的學生套房，報酬率在5％到10％間，不過位處郊區的捷運套房因投資成本低，報酬率比市區的套房高。
一般的套房也有2％到5％的投資報酬率，比起現在一年定存利率1.5％都不到的收益，投資房地產已有明顯的誘因。
一般會選購套房的消費者，以單身貴族為主，且多會選擇附全套家具，號稱「只要帶一只皮箱，就可搬進去住」的產品。房地產業者指出，自住型的購屋者可以不用考慮轉手容不容易的問題，但在講究「高坪效」之外，還有其他的潛在風險，消費者必須懂得自保。例如是建商還是客戶負責施工、結構的安全、建材和施工的品質，坪數的計算，產權登記等等，都要注意。
購買小套房如是用來長期投資，預售單價就不能買貴，否則未來轉手的收益就會變差；挑高夾層的部分無法登記在權狀面積內，也可能在轉手時發生問題，有時銀行也會因坪數過小不願放款，這些情形，投資客都要有心理準備。
如果是用來出租，21世紀不動產公司指出，投資人除了考量價格外，還要將地段、交通、周遭環境、格局、物業管理等條件納入評估，套房有沒有裝潢、交通便不便利，以及住戶是否複雜都會影響出租率，全方位的衡量日後才可確保享有穩當的租金收益。
