房地產桃花舞春風

文 / 林美姿    
2003-12-15
瀏覽數 5,950+
房地產桃花舞春風
分享 分享 複製連結

房地產市場看得見春天的燕子了。

從近期相關指標以及市場現象,房地產業者普遍認為,市場已從谷底翻揚,即使有總統大選的不確定因素,2004年的房地產市場仍榮景可期,看漲的機會大。

2003年第三季的國泰房地產指數呈現「價穩量增」的格局:繼第二季指數顯示止跌訊號後,第三季的房價指數只較上年同期小跌5.06%,全國僅台中縣和台北縣微幅下跌。但推案量指數、三十天銷售率指數、三十天成交量指數三項指標同步放大,且急速上升,國泰建設副總經理張清櫆表示,「這一波景氣谷底結構已成形,房地產景氣已出現復甦跡象。」

即使一般的民眾,也對一年後的房價預期樂觀。11月中內政部建築研究所發布的2003年第三季「台灣購屋需求動向」顯示,購屋貸款民眾以及市場潛在購屋者,對未來一年的房價預期,有四成認為持穩,認為房價會上漲者也接近四成,遠高於看跌者(不到兩成)。購屋者對房價信心分數為108.61分,較上季以及去年同期均明顯增加二十多分,消費者的信心增加對未來房價的推升將有正面效果。

建商買地、搶照、推案急

市場熱絡,房地產業者推案也更加起勁。各都會區新推案量同步增加,除台北市減少四分之一外,其餘各區普遍增加10%到15%之間。

國泰建設原暫緩推出的70億元新案,2004年將重新出發,桃園和高雄地區更有建商發生搶照風潮。

過去幾年由於供給明顯減少,隨著景氣回升,一些早已申請建照的業者開始推案,也有建商開始搶地,尤其是市區的土地,最近元大建設和新光集團都有動作。「建商從買地到推案的時間,壓縮到只有半年,這種動作很明顯是想抓住市場回溫的商機,」房地產業者分析指出。

房地產價格上漲機率高

房地產價格也不再疲軟不振,業界人士指出,在天母推出的「遠雄陽明」建案2003年8月初潛銷的價格是30萬元,到了9月底價格攀升到新台幣45萬元,依舊銷售一空。世貿新城的國宅在SARS期間幾乎沒有買氣,現在價格已回漲。連一向在冬天很難賣得動的別墅,今年也反常賣出佳績。

在預售屋方面,國泰建設指出,現在客戶的購買期縮短,議價空間也縮小,銷售價格較穩定。「其實中低價位的房子2002年年底就動起來了,但被SARS疫情打壓下去,2003年年底又有一波高總價的新成屋價格蠢蠢欲動了,」永慶房屋副總經理鄭明嬌指出。

中古屋的交易量也明顯回升。1994年到1995年台灣全年的中古屋交易量達到最高峰,一年約有五十萬戶,2001年只剩下二十六萬戶,幾乎只剩高峰期的一半,2003年上半年受SARS影響,比2002年同期還衰退兩成,但下半年已回升二到三成。

在銀行定存利率逐漸接近零利率的時代,已經低迷多年,價格下跌三到四成的房地產再度受到投資人的青睞,「因為未來房價再下跌的機率小,上漲的機率高,」鄭明嬌說。

不少在股市受重傷,回頭找尋保守型投資工具的投資人,開始將現金轉戰到房市。永慶房屋就發現有不少會計師或醫生等高收入的專業人士,開始買店面賺取租金。鄭明嬌指出,店面的租金報酬率平均在5%到7%,比住宅出租3%到4%的報酬率高,而且店面不算折舊。

財力夠的在市區買店面,資金不多的,往都會區的周邊找。從事水電業的王先生,長期住在永和市,因為看好樂華夜市附近區域的發展潛力,用1200萬元的積蓄,購買了永貞路上約十五坪大小的店面,由於地點熱鬧、人潮多,店面出租十分搶手,目前出租給賣小吃的業者,每月固定收4萬元租金,一年的投資報酬率4%,王先生說,現在生活輕鬆許多,不會擔心將來沒體力工作時怎麼辦,租金將是他未來養老的收入。

信義房屋企劃部協理張欣民指出,2003年房地產市場的投資客明顯增加很多,常見的情況是將房屋重新包裝再轉手出售,賺取差價;有的是把房子小單位化,再隔間、裝潢成套房出租。好學區的房屋,例如大安、文山和信義區,出租報酬率可以達到7%,扣掉所有的成本,估計還有5%的報酬率,「所以不少人把不到年利率2%的定存轉移到不動產來投資。」

張欣民建議投資人,百貨商圈、中大型公園旁邊,捷運站周邊的房子都有抗跌性,是不錯的標的。

小套房鹹魚翻身

2003年較往年不同的現象,是套房鹹魚翻身。成德建設2003年就推出了七個小套房推案,強調飯店式的管理,吸引不少退休人口進駐。業者指出,現在不少老人不再和子女同住,有的是子女去了大陸,所以大屋換小屋,成為套房的新族群。而向來受單身貴族歡迎的夾層套房,業者估計在台北市的推案約有四成是投資客進場購買的。

業者分析,台北市一戶十至二十坪左右的套房,總價在400至600萬元,自備款不高,如果購屋者符合申請 2.485%優惠房貸利率,額度250萬元的條件,每月繳交的本利不到 1萬元,負擔輕,收益又比定存高,所以投資客的比例已經快和自住型客戶拉平。

有的套房產品甚至以豪宅為號召,推出後銷售的情況也不錯。不過張欣民不建議投資客購買豪宅小套房,因為總價過高,未來出租的報酬率相對就會被壓低了。

以歷史經驗來看,鄭明嬌指出,小套房賣得好,顯示房價還在波動階段,因為總價低,在市場復甦的初期,大家還在觀望,不敢貿然投入大筆資金。當信心指數高時,中高價位的房價就會起來。

選舉結束,房地產景氣才會明顯回升

而房地產的信心指數,和政治息息相關。2004年的總統大選是房地產走勢的一個變數,業者預估,需要等到3月的選舉結束,房地產景氣才會明顯回升。房地產市場通常在3月是旺季,12月到1月期間是淡季。2004年3月20日又有總統大選;從1996年和2000年的大選經驗顯示,選舉當月和前一月的買氣會萎縮,但選後買氣就會暴增。

張清櫆指出,雖然不少消費者避開這段選舉期,但選舉結果應不至於影響房地產的走勢,這種非經濟因素以前國人也碰到很多次了,通常只是短期的影響。

就目前房地產剛回溫的情況,張欣民建議,自住型的購屋者也可以進場,租屋的人或是無殼蝸牛此時去買地段好、交通好的房子是划算的。尤其土地增值稅減半徵收到2004年1月底,「在進入倒數計時的階段,優質地段的老房子,還有殺價的空間。」

過去幾年台灣房地產市場都是以首購客戶為主流,大約占到四到五成,2003年換屋族群已占到三成,房地產業者預測,未來市場會以換屋客和投資客為主流。即使是豪宅,也有一定數量的換屋客。

業者指出,現在推出的第三代豪宅產品,在機能設計和設備上都比第二代的產品講究,只要供給量有適當的控制,價格就會相當穩定,例如信義之星就是長賣型的豪宅。

綜合業者的看法,2004年房地產將朝向緩步復甦,是否能價量齊揚,未來端視經濟成長率和股市的表現力道。

張欣民表示,目前的房地產交易量擴大,主要是受惠於低利率的大環境。

景氣雖然有復甦跡象,但官方預估2004年我國的經濟成長率為4.1%,一般需要5%以上的經濟成長率,才能有效推升房地產價格上漲;股市大盤指數也必須持續往上走,產生財富效應,房地產價格才有進一步上揚的本錢。

套房成為搶手貨

從單身貴族到大房換小房的退休人士、SOHO族,甚至是投資客,都湧進了小套房的市場,讓套房產品在2003年的房地產市場異軍突起;不僅熱門,銷售佳,價格還屢創新高,成為房市復甦初期的急先鋒。

2003年9月,元大建設推出「元大一○一」套房預售案,開出每坪新台幣55萬元的高行情,每戶總價從650萬元起跳,是罕見的高總價套房,結果跌破市場眼鏡,不到一個月就銷售一空。

國揚建設在北投推出的溫泉套房案「天月」,每坪單價比區域行情高出10萬元,開賣不到三個月也宣告結案。華固建設的「MOMA」案,成德建設的「法國玫瑰」預售案,也都傳出佳績。

在台北市地區,2003年賣得最好的套房是挑高夾層的產品,台北都會區寸土寸金,挑高四米五、四米三的夾層小套房,成為年輕單身貴族的最愛。不過較特殊的情況是,依業者的估計,約有四成是投資客所購買,打破以往套房難以脫手或投資報酬低的觀念。特別是靠近捷運站及大型百貨商圈的個案,銷售成績特別好。

信義房屋指出,靠近捷運,且有飯店式物業管理的休閒功能套房,租金的收益報酬率最高,可達8%到13%,捷運站及大學附近的學生套房,報酬率在5%到10%間,不過位處郊區的捷運套房因投資成本低,報酬率比市區的套房高。

一般的套房也有2%到5%的投資報酬率,比起現在一年定存利率1.5%都不到的收益,投資房地產已有明顯的誘因。

一般會選購套房的消費者,以單身貴族為主,且多會選擇附全套家具,號稱「只要帶一只皮箱,就可搬進去住」的產品。房地產業者指出,自住型的購屋者可以不用考慮轉手容不容易的問題,但在講究「高坪效」之外,還有其他的潛在風險,消費者必須懂得自保。例如是建商還是客戶負責施工、結構的安全、建材和施工的品質,坪數的計算,產權登記等等,都要注意。

購買小套房如是用來長期投資,預售單價就不能買貴,否則未來轉手的收益就會變差;挑高夾層的部分無法登記在權狀面積內,也可能在轉手時發生問題,有時銀行也會因坪數過小不願放款,這些情形,投資客都要有心理準備。

如果是用來出租,21世紀不動產公司指出,投資人除了考量價格外,還要將地段、交通、周遭環境、格局、物業管理等條件納入評估,套房有沒有裝潢、交通便不便利,以及住戶是否複雜都會影響出租率,全方位的衡量日後才可確保享有穩當的租金收益。

分享 分享 複製連結
投資理財
您也可能喜歡這些文章
您也可能喜歡這些文章
置頂