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羅康瑞創意生財

文 / 刁明芳    
2001-10-15
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羅康瑞創意生財
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就像到巴黎一定要去香榭大道喝露天咖啡,到舊金山要遊漁人碼頭,到香港要去擠蘭桂坊,現在到上海最流行的是去新天地逛一逛。

位在上海市中心、淮海中路南側的新天地,是一片以石庫門舊建築改建成餐飲、旅遊、購物集一體的步行街廣場;穿梭在石牆巨門的弄堂間,十九世紀初上海富商巨賈的氣派隱然顯現,腳下踩的青磚步道都是歷史的沈澱;推開銅環大門,屋內卻是另一番景象,歐式造型的旋轉樓梯、天井採光的挑高建築,處處呈現著現代化的舒適與愜意;正如新天地標榜的口號:「昨天、今天、相會在今天」。

「新的、舊的,就這樣包圍著你;東方與西方就在這兒巧遇,這種恍然隔世的感覺最是吸引觀光客,」一位媒體記者形容走入新天地就像一個小「聯合國」:日本音樂餐廳、巴西烤肉店、法國小劇場、港星成龍開的酒吧、上海畫家陳逸飛的畫廊和來自台灣的琉璃工房等。傳統與現代、商業與文化的巧妙結合,形成了新天地最大的特色與魅力。

據瞭解,裡面一家小酒吧4月份開張營業,營業額一天才1000、2000元人民幣,到了5月份口碑一傳開,一天就可以做到1、2萬元人民幣的生意,財源滾滾而來,就像每晚步行街上川流不息的人潮,可見新天地受歡迎的程度。

國內房地產大金主國泰人壽一位高級主管來到新天地,逛了兩圈後原地搖頭感佩,「新天地靠點子賺錢確實很有一套,」因為對國壽來說,要開發改建這樣一個商場,拿出的資金只是九牛一毛,但是創意卻是無價的。有誰會想到善用老房子的文化魅力(石庫門住宅的中式天井和西式閣樓,是最有上海特色中西合璧的建築),既可創造無限的商機,又能博得保存古蹟的美名?

獨具創意串連古今

很難想像就在三年前,投資開發這塊老舊宅區的香港瑞安集團董事長羅康瑞,還曾被人形容是「瘋子」呢!

今年五十三歲的羅康瑞是香港地產界的聞人,集團旗下的一家建材上市公司,去年盈餘有5億多港幣,手頭承建合約總值近120億港幣,1985年就已轉進上海投資,曾與共青團合作開發著名的城市酒店,淮海中路上租金最貴的辦公大樓瑞安廣場,也是該集團著名的代表作。羅康瑞目前正在上海進行兩大投資案:一是在虹口區興建九十九棟三十層樓高的住宅,另一個就是目前新天地所在的太平橋舊區改造計畫,共計占地五十二公頃,總投資額在250億人民幣。

太平橋舊區過去是法租界,附近有很多有特色的建築物,中共一大會址也在此,當初上海市政府批出土地時的附帶條件就是:希望能保留這一帶的石庫門老式建築。

「然而石庫門很窄,又沒有陽光,跟現代住宅環境是背道而馳的,我當時就很頭痛,那麼多要保護的建築物該怎麼規劃運用?」羅康瑞心想,上海既然要發展為國際型的大都會,跟世界主要大都市相比,一定要保留獨特的城市建築地標;另外,他也發現上海雖然已有很多餐飲店,但是地點分散並不集中,比如在香港,大家會去尖沙嘴、銅鑼灣一帶,靈機一動想到何不將上海百年歷史的「石庫門」,改建為新潮高尚的餐飲休閒區?

不過這個「創意」在三年前送到銀行貸款融資時,「新天地既不像住宅區,又不是寫字樓」的開發案卻觸礁了,談了好幾個月,銀行始終無回應,員工們都勸羅康瑞上海還沒發展到那個程度,不如擱置一旁先開發住宅區,但他獨排眾議堅持先打造新天地,「我那時心想,2001年在上海有兩個很重要的活動,一個是APEC(亞太經濟合作會議),另一個是八十黨慶,若能及時改造成功,宣傳效益應該很大。」

結果4月開幕登場的新天地,一推出就受到歡迎,沒有花一毛錢廣告費,上海市內的各國遊客接踵而至。開張三個月,正逢7月上海酷熱逼人,新天地露天咖啡座每晚卻是高朋滿座,很多店家看準這兒的商機搶著要進駐,三十六家店面只剩六家未出租,卻有三十多家各國業者提出申請,角逐十分激烈,另外還有兩百多家業者排隊想進一步洽談,其中不乏多家台灣業者。

「只是想在這兒開個店、擔心明天會不會賺錢的人,絕不是我們要找的合作對象,」對租戶精挑細選的新天地總經理黃瀚泓鴻指出,上海是個競爭激烈的世界舞台,店家要有「經營創意」是第一考量,而有長遠規劃、企圖在新天地開旗艦店的業者,更是他們想找來長久合做的伙伴,由唐雅君領軍的亞歷山大健身事業即是一例,最近雙方拍案敲定合作案,「她們將目前最流行的SPA與健身結合,用盡心思想吸引年輕的消費族群,這點和新天地除了懷舊,也想營造很時尚、很動感的氣氛,不斷求新求變的作法相契合!」

當初要將這片占地三萬平方米的老舊宅區進行改造,而且是要「整舊如舊」,成本比造新房子投資還大,不但水管、排污管、電氣和煤氣的鋪設要全部重新來過,先前拆掉的磚瓦不但照著編號排列回去,並且施打自德國進口的防潮藥水以延長壽命。「我們特別從市政府檔案館裡找出當年法國建築師簽名的原有圖紙進行復修,」黃瀚泓透露為了留住歷史,每一平方米的再造價格高達2萬人民幣,幾乎是一般房屋造價成本的兩倍。而且為了與保護區內一大會址的建築風格相統一,樓層高度一律不得超過四層,能夠開發的面積相當有限,整個新天地將近12億元人民幣投資,並不是著眼在短期投資回報,這點和瑞安集團「一向以承建為主,不喜歡急著開發轉手賣掉」企業理念很吻合。

除了硬體修復不惜代價地付出,羅康瑞更注重軟體經營的內涵。在新天地開幕前,特別派了四名高級主管到美國迪士尼上課取經,黃翰鴻就發現一個有趣的現象:迪士尼雖然是以遊樂場為號召,但是園區內的主要收入是來自餐飲和購物,人們是被它好玩的氣氛吸引到這兒來用餐和消費,純粹只為了購物是會叫人生膩的,它的創意就再善用旅遊、文化包裝你的商業活動。

專訪香港瑞安集團董事長羅康瑞:

父親幫我借十萬港幣創業

香港瑞安集團董事長羅康瑞,這位鼓勵員工要不斷學習、創新,

尊重專業經理人「堅持不用家族自己人」的香港建築鉅子,

投資房地產有何獨到的眼光?以下是《遠見》雜誌的獨家專訪。

Q:你對地產開發眼光跟別人不一樣,很好奇你的養成背景?

A:我十五歲時父母送我去澳大利亞念書,我學的是經濟。回香港之後,爸爸要我去一個朋友開的紡織廠當見習生,他打算在香港搞一個紡織廠,希望將來我可以去幫他run(經營)這個事業。我每天早上坐公車去上班,隱藏身分做了六個月的實習生,跟一些工人一起生活,這些工友會談到對他們公司或上司的看法,對我一生的影響很大。

六個月後,我們開了家庭會議,認為紡織業還是不明朗,所以我回到父親的地產公司上班。可是那時候我哥哥姊姊都已經在公司做了,我做了一年多,發覺沒什麼發展空間,就偷偷在外面找了一份工作,找到了就告訴我媽媽說我要在外面工作,我媽媽堅決反對,說你不願跟爸爸做,就自己開公司吧!我說我沒有經驗、沒有錢,怎麼開公司?我媽就幫我去跟爸爸談判了好幾天,我爸同意借給我10萬港幣,讓我開一家建築公司,他還跟我到銀行做擔保……

Q:你爸爸怎麼不乾脆直接給你10萬港幣就好了?還要跟銀行擔保?

A:我覺得是好事,他說,我的兒女那麼多,每一個都要我拿錢,將來都不會成氣候,借你這10萬港幣還是要算利息的。我那時候心理也有點不平衡,為什麼老爸有那麼多錢,還要用借的?但我現在完全明白,這個世界沒有免費這回事,任何事情都有成本,我覺得這是一個很好的訓練,我未來也會對我兒女這樣。

我很小的時候,我爸就帶我們去工地,星期天去工地不是去玩、去吃飯的,而是去見習。放暑假的時候,回來還要寫文章給他,等他下班回來改,做不好是要敲頭的。我們不像其他家庭這樣說說笑笑的,他會把每天工作的事情全部都跟我們說,所以我們一家人吃飯都很快,吃完趕快走掉。他的出發點就是教育我們,我現在自己做了父親才知道他的偉大,那時候完全不明白。

Q:你對房地產的操作,有何訣竅?

A:做房地產最重要的就是:你對這個地方的經濟發展持怎樣的看法,還有就是時間跟時機。最高的時候買,怎麼樣都還是會虧的,要看準才進去。

Q:你都怎麼看啊?

A:我花很多時間研究政治、經濟,但不見得數據都能支持你的感覺,所以我到上海不是每天都坐在寫字樓,我還到外面去看看、去吃飯,看看本地人都去哪裡吃飯,看看百貨公司賣些什麼東西、賣什麼價格,晚上去一些娛樂的地方,看看他們做什麼消費,坐出租汽車也問問他最近生意怎麼樣,要是他投訴很多,那你就知道經濟可能不太好。

房地產一定跟地方經濟發展掛勾,香港過去幾年經濟不太好,所以房地產也上不來,上海經濟發展好,房地產一定會上來,每年GDP(國內生產毛額)可成長15%,房地產也應該跟著這個去調整。

Q:新天地滿有羅先生的味道耶,既有商業的考量,也有文化的感覺?

A:必須去平衡嘛!完全從藝術的角度去考慮,生意一定做不好。我是完美主義者,希望能把商業與藝術結合起來,最重要還可以用長遠一點的角度來看,而且是經濟的角度,因為花這麼多錢(建造新天地),也許我現在改做其他的東西,可以賺到更多錢,可是這個東西若我做得好,未來可以帶來更大、更長遠的經濟效益。將你的工作做好最重要,賺錢只是一個副產品。當初新天地,如果不是我堅持,肯定做不出來,但是新天地現在給我很大的滿足感,不是金錢可以衡量的,你看,不論男女老少,中國人、外國人,通通都喜歡。(刁明芳)

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