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央行「二戶房貸零寬限」打炒房,反讓投資客從「七都」出逃別縣市?

文 / 林鳳琪    攝影 / 杜軍儀
2021-09-24
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央行「二戶房貸零寬限」打炒房,反讓投資客從「七都」出逃別縣市?
圖/央行三度打房,投資客將撤出六都?杜軍儀攝
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房市愈打愈熱?新版房地合一稅、實價登錄甫上路,六都房市成交竟價、量齊揚,台灣迎來史上最爆量6000億推案潮。央行重手奇襲,取消第二戶房貸寬限,9/24即刻上路!「斷金流」連環拳打房能收效?

就在台灣房市迎來928史上最爆量、6000億推案潮前夕。9月23日,台灣央行召開例行理監事會後,再次重拳奇襲,針對特定地區含六都與新竹縣市,取消自然人「第二戶」購屋貸款寬限期。

住商住商不動產企研室經理徐佳馨觀察,從字面上解讀,央行將近期交易火熱的幾個熱區做更深度的調控,特別是房價較高,漲勢持續,需要貸款的區域,而為了避免錯殺換屋族,也僅緊縮了寬限期;

意即,未來想「錢進」六都或新竹地區置產投資者,面對房貸零寬限,可得先墊墊口袋夠不夠深了!

「稅制打炒房」已失靈?

央行指出,這次調整選擇性信用管制措施的兩大因素:

一、銀行不動產貸款增幅仍大。

二、為避免過多信用資源流向不動產市場,有必要採取預防性措施,進一步控管金融機構不動產授信風險。

「不意外!這兩個月以來,我不少高資產的朋友都說,政府一定會有第三波、甚至第四波打房,」家住北部蛋黃區的古先生直言,「這證明政府之前祭出的稅制打炒房,已經失靈。」

信達聯合會計師事務所所長胡碩勻則分析,這陣子,股市單日成交量從4000億腰斬,剩約2000億,「股市已盤旋『萬七』高點一陣子,面對通膨升溫,能保值避險的房市,成了高資產一族的首選。」

這次央行劍指新竹縣市與六都二房信用貸款,「很明顯是為了阻斷投資客的金流,尤其口袋不夠深,又想錢進房市者勢必會受到影響,」胡碩勻分析,但對於有實力的高資產影響不大,「畢竟熱錢仍得有出口!」


土地六年翻一倍,誰還要蓋廠房?

值得注意的是,針對土地過熱問題,央行除了進一步緊縮土地放款,調降購地貸款最高成數為六成;對工業用地的管控,也更嚴密,不但調降工業區閒置土地抵押貸款最高成數為五成,並明定借款人不但得提出具體興建計畫,並需切結於「一年內」動土開發。

PwC普華國際不動產總經理田揚名觀察,自2019年台商回流以來,台灣住商廠辦等地產交易量就不斷衝高,尤其今年以來,光是工業用地成交金額已經突破800億,土地成交更已破千億。

工業用地需求大增,不少工業區土地翻漲,例如雲林科技園區,六年前一坪三萬,沒人要買,六年後,一坪漲到六萬,田揚名直言,如果一塊地,放六年就能翻倍,生產都沒這樣的高獲利,那誰還要蓋廠房生產?乾脆都囤著,賣土地就好。

央行這次特別嚴控工業區土地信貸條件,田揚名觀察,「警告意味濃,『我棒子已經舉起來,你們不要輕舉妄動!』」「但對實際想投資設廠的法人,影響不大。」

央行再出手,能嚇阻投資客?

央行斷金流連環拳奇襲打房,短期看來或能收「嚇阻投資客進場」之效。

長期觀察台灣房市與信貸趨勢,日昇金互聯網執行長郭錦駩提醒,值得思考的是,限縮土地融資來減少新建案供給,到底會讓目前預售屋跟新成屋的價格往下還是往上?

徐佳馨表示,央行這次出手,限縮在七都,但在資金氾濫狀態下,熱錢可能流入未管制區,尤其這波資金有低價區流動的特性,可能助長七都之外的低價區域漲更兇。

進一步分析,央行此舉雖非特效藥,卻是長效方,對於口袋不夠深的投資客與中小型建商必然產生壓力。然而,市場熱錢多,長期看來,房地產將面臨重新洗牌局面,大者恆大,已成定局。

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