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年紀大租屋難?日本一位熱血房仲提供暖心服務,創造租賃雙贏

文 / 一流人    
2020-07-21
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年紀大租屋難?日本一位熱血房仲提供暖心服務,創造租賃雙贏
僅為情境配圖。取自pakutaso
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編按:
台灣的租屋市場也有所謂的「年齡歧視」現象,因為年長者發生意外事故或死亡的比例較高,造成房東不願意出租房屋給年長者。而在高齡社會的日本中,熟齡族租屋也是一大困難,一位熱血的年輕房仲山本先生,瞄準這樣的痛點,創辦一家公司專門為熟齡族提供租屋服務。(本文摘自《不老經濟》一書,以下為摘文。)

一個暑熱難當的日子裡,一位80歲卻仍身體健康的老奶奶與年輕熱血的房仲相遇,在聯繫了200個租屋物件及實際走訪5個物件後,老奶奶終於租到房子,而這位熱血的年輕房仲正是接下來要介紹的R65公司創辦人──山本遼。上述經驗讓山本先生深刻感受到熟齡人士租屋的不便,興起創辦R65的念頭。

讓「劣勢」變「優勢」

根據日本國土交通省2010年的調查,房東最不想把屋子租給三種人:單身高齡者、外國人、高齡家庭,其中熟齡人士就包辦了前兩名。

2015年日本國土交通省針對日本全國房東(調查對象27萬名)進行問卷調查,結果顯示有7成以上房東不願意將房子出租給高齡者。之所以連年調查結果都顯示房東不喜歡熟齡房客,最主要的原因是擔心熟齡人士的經濟能力,及孤獨死等意外發生時難以應對。

但對房東而言,熟齡人士真的就是一個爛咖嗎?山本先生發現了其中一個關鍵:租期長短。和一般租屋者相比,64%的熟齡人士租期會超過6年,甚至長達10年以上,平均居住時間是13年。而大學生在學校附近租屋一般則是4~5年,社會人士是3~4年,結婚之後就會選擇換屋,而年輕夫妻的小家庭則是大約6年(到小孩入學左右)。因此對房東而言,租屋給熟齡人士租金收入較為穩定,可減少租約到期轉換時的空窗期,以及重新刊登租屋廣告、看屋的成本。

山本先生認為只要能幫房東媒合健康的熟齡人士,克服房東所擔心的付不出房租、孤獨死等問題,降低房東租屋給熟齡人士的相關風險及成本,就有機會創造房東與熟齡房客之間的雙贏。

尋找外部合作網絡

釐清了房東不願租屋給熟齡人士的原因後,R65的服務內容也逐漸清晰起來。首先,R65與15~20家不動產管理公司合作,從熟齡人士的角度出發(例如儘可能維持目前生活步調等),提供租賃物件媒合服務。即使是房東眼中條件欠佳的物件,只要符合熟齡人士的需求,就能提高媒合成功率。像是租賃物件離電車車站太遠,地點不佳,但要是離公車站近,反而受到熟齡人士青睞。另外,熟齡人士也比較偏好不用爬樓梯的一樓房間,就算房間是和室,裝潢風格比較老舊,卻比較貼近熟齡人士記憶中家的感覺,老房子反而受歡迎。其他像是熟齡人士可能會飼養寵物,希望離醫院近一點,沒有親人可以當保證人,希望租金低廉等需求,R65都盡可能地加以滿足。如果熟齡人士有需要,R65還會轉介居家守護服務。

在想辦法滿足熟齡人士租屋需求的同時,R65也致力於消除房東的疑慮,降低房東租屋給熟齡房客的風險。例如為房東轉介房屋險或火險承保公司,或建構房東網路,傳遞其他房東的經驗談。

近年來,R65更進一步提出「R65安心守護方案」,內容包含「電力守護」及「孤獨死相關保險」。「電力守護」預防對策與IQF電力公司合作推動,租屋處僅需改用該公司提供電力,不用加裝任何設備。IQF電力公司一旦發現住戶起床、就寢時段電力使用量沒有變化,顯示房客可能發生狀況而未開關電燈,就會用郵件通知聯絡人(最多5人)。這個對策除了能及早覺察熟齡房客可能發生意外,又能保有房客隱私,不會有隱私遭窺探的感覺。另一方面,針對萬一真的發生房客孤獨死狀況,守護方案中配套提供Aiaru小額短期產險公司名為「孤獨社會護身符(無縁社会のお守り)」的「孤獨死相關保險」。本保險可補助房東如整理房客遺產、孤獨死清掃等處理善後費用,如因前任房客孤獨死而不得不調低房租時,保險也會補償屋主相關損失。

目前R65在北海道、埼玉縣、東京都、神奈川縣、富山縣、靜岡縣、兵庫縣、山口縣、大分縣提供相關服務,至2018年7月經手物件接近1萬件。

R65 安心守護方案。圖/R65 安心守護方案。

讓租屋不只是租屋

雖然R65嘗試協助高齡者租屋,也與不同的不動產公司合作,增加案源,但發現日本現行體制下,仍有許多問題難以突破。因此在2017年6月5日,山本先生又創設了R65+公司,希望提供嶄新服務,使高齡者更容易租到房子,房東也能安心將房子租給高齡者。

在既有的R65服務之外,R65+還會協助熟齡房客製作「未來整理筆記(未来整理ノート)」,釐清入住期間可能發生的問題,以針對問題預擬對策。此外,R65+員工會定期訪視,了解房客生活各面向的需求及個人健康狀態,提供家事服務、法務、投資規劃、捐贈、繼承、稅務、工作媒合、照護機構轉介等服務。其次,R65+會主動向屋主承租房屋,轉租給沒有連帶保證人的熟齡房客。一方面安頓這些熟齡房客的生活,同時也減輕房東不安,確保熟齡房客能住進符合需求的物件。

R65 服務開發綜合分析。圖/R65 服務開發綜合分析。

R65+ 服務內容。圖/R65+ 服務內容。

為所有人創造豐富的生活空間

荷蘭Weesp小鎮上有一座知名的失智老人村──霍格威村(Hogeweyk),村內設有老人住宅、餐館、理髮店、超級市場、商店街等,打造出一座大規模的「偽城鎮」。相較之下,「你家」的場域是一個簡化版的區域共生社會,創造出能讓老人、小孩、身障人士一起生活的空間,使人們能跨世代參與活動。目標是讓熟齡人士的生活不再受建築物隔絕、禁錮,而是可以跟很多不同類型、不同年齡層的人互動,降低孤獨感。

降低困難及風險,創造租賃雙贏

洞見熟齡人士租屋難問題,R65從熟齡人士觀點出發,理解他們對租屋的需求,並且化劣勢為優勢,為房東手中看似條件不佳的物件找到新房客。R65並整合其他業界的資源,為熟齡人士的健康、經濟與最後終老相關安排提供全方位協助,也為房東的租金收入、房屋維護等方面提供支援。「洞悉需求」與「跨業合作」讓小型不動產公司R65在不少人避之唯恐不及的熟齡租賃市場中一枝獨秀。

《不老經濟:同理新世代高齡者6大「怕」點 ╳精選40個商業實例,成功開創銀色新商機!》一書,詹文男、高雅玲、劉中儀、侯羽穎著,商周出版出版。圖/《不老經濟:同理新世代高齡者6大「怕」點 ╳精選40個商業實例,成功開創銀色新商機!》一書,詹文男、高雅玲、劉中儀、侯羽穎著,商周出版出版。

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