中信房屋副總經理劉天仁一位長期定居國外的朋友，回國後幾天，撥電話問他，「台灣是不是有兩條中山高速公路？」他連忙回答，「不！不！不！中山高速公路只有一條，不過是南下北上的方向不同罷了，」電話那頭的朋友遲疑了一會兒，喃喃自語地說，「那為什麼我開車下中部時兩旁高樓矗立，回來時卻像海市蜃樓般無故消失？」為了追根究柢，劉天仁仍不死心地追問，「你是什麼時間去的？」他像犯人般無辜地說道，「下午去，晚上回。」
聽到這，答案已昭然若揭。劉天仁掩不住心中的無奈，乃仔細地為不知其所以然的朋友解釋著，「那些全是賣不出去的空餘屋，入夜後沒燈光，自然感覺不到它的存在……。」
消化不完的餘屋一直是建商這兩、三年來揮之不去的夢魘。據經建會估計，國內滯銷房地產總值將近1000億美元，相當台灣目前的外匯存底規模。
房價跌幅，十年最低
然而受到近來政經情勢動盪不安、失業率攀升和股、匯市表現疲弱的影響，原本就已經欲振乏力的房地產市場又再度面臨雪上加霜的低迷慘境。房仲業者紛紛指出，由於大環境景氣欠佳，台灣的房價幾乎已經跌到近十年的新低點，其中尤以中南部縣市所受的衝擊最大，房價跌幅之深，更是前所未有。
景氣直線下挫，著實掀起了一波價格攻防戰，但跌至谷底的新價格也的確令人咋舌。信義房屋與美國西維吉尼亞大學共同製作的「信義房價指數」（以信義房屋各分店的成交量、物件及價格等資料加權計算，表示房價市場波動狀況）顯示，去年第四季台灣地區的房價指數為94.08，與前一年同期相較，出現了3.85％的負成長。去年間下跌幅度最大的仍以台中市居冠，房價指數只剩67.28，下滑12.48％，其次則是高雄市的82.2，也有10.9％的跌幅。台中市長張溫鷹指出，由於房地產是台中最大的產業，房地產不景氣時，對台中的影響最大。一位台北退休教師前陣子在逢甲大學附近，以新台幣300萬元買了一棟五十坪的樓中樓，平均每坪只要6萬元，正當他興沖沖向親戚炫耀時，沒想到一位建築師卻硬生生回他一句，「台中一坪6萬元，那還算是買貴了呢！」
台中如此，高屏地區的業者也幾乎是一致的叫苦連天。一位高雄市加盟店店長比手畫腳地形容著，「你相信嗎？高雄鳳山地區一坪2萬元也在賣，三、四十坪房子的價格就跟一台房車差不多。」
新成屋房市的劇烈震盪和中古屋價格的直落底已經慘不忍睹，就連預售屋與法拍屋也不遑多讓地加入跳樓大拍賣的行列。
在成屋價格逐漸趨向中古屋，而付款方式卻不輸預售屋的前提下，預售屋已難有揮灑的舞台。台中今年上半年預售屋推案量較去年減少三成，南部縣市一年來也未見大型的新案推出，縱使一些小案也有行無市。以大高雄地區為例，1999年313億元的推案金額就比1998年的629億元少了315億元，相當於少了一個年度的案量。
另外，因為資金周轉不靈而被銀行拍售的法拍屋也深受市場影響，銷售大不如前，像台中逢甲路三、四拍的法拍屋比比皆是，縱使價格已落底，但至今卻仍乏人問津。
房價失守，業者告急
面對房價的失守，中南部的房地產從業人員也面臨前所未有的窘況。由於急速擴張或轉投資失利，兩、三年前中南部建商財務周轉失靈導致不得已倒閉的傳聞不勝枚舉。建築投資公會在全盛時期原有六、七千家的會員，目前只剩一千家，至於真正推案的更是屈指可數，「眼看會員愈來愈少，今年所收的會費根本就入不敷出，」經建會都市及住宅發展處住宅組組長陳麗春轉述建投公會幹部們的心聲。
至於站在買賣房屋第一線的房仲業者，也有一篇篇不忍向外人道的辛酸血淚史。中信房屋與住商不動產結盟的消息不久前引起社會關注，但現在為了生存，許多仲介業也紛紛起而效尤，「這年頭節省成本就是增加利潤的機會，」劉天仁表示。
眼前的不景氣也叫房仲公司不敢調高仲介費率，除了幾家全省加盟業者外，許多區域性的房仲業者彈性授權店家自行收費，甚至耳聞手續費已不計成本地從賣方4％降到1％，劉天仁指出，「中南部現在成交一件還賺不到2萬元。」不僅佣金壓低，就連帶客看屋的次數及流通交易天數也是倍數成長，「現在的服務要比平時多，就連颱風天早上，只要顧客一通電話，也得帶看，」劉天仁舉出高雄店的實例，也只能大嘆今非昔比了。
供過於求是罪魁禍首
以台電公司針對台灣各地用電未達底度的統計，台中縣市及高雄縣市的空屋量為十三萬及十五萬戶，由於高餘屋量使然，台中與高雄的價格已跌至谷底。劉天仁指出，高雄地區近兩年來房價跌幅超過五成，而台中光今年上半年就跌了兩成五，一位台北上班族最近就把她在台中買的房子以賠200萬元的價格殺價出售。
然而究竟中南部房價暴跌的原因何在？雖說都是不景氣惹的禍，但不可否認，供需長期嚴重失調，才是造成房市低迷的罪魁禍首。供給量的持續激增，再加上需求者購屋能力不足，也無怪整個房市冷得讓人直打哆嗦。
以供給面來說，1992、1993年為搶容積率，除了最早實施容積率的台北，中南部建商則無不卯足了勁猛蓋，「搶到最後，甚至連屏東農地都爭著搶建，」劉天仁憤慨地說道。另外，政府不斷開發重劃區，也將建商推向不可不蓋之深淵，尤其是台中三屯區（北屯、南屯、西屯），「建商的推案比重劃區的開發還慢，」信義房屋企研室協理張欣民說。而且在預期三通的效應下，台中與高雄將成為餘屋壓力最高的市鎮。
不穩固的產業結構造成大量人口外移，房屋需求量一蹶不振。身為早期傳統農業重鎮的台中，雖然生活環境惹人愛，但缺乏就業機會，留不住人才，無怪台中現階段汲汲營營爭取第三科學園區的到來。而需求疲弱的現象，也同樣發生在高雄。雖有傳統重工業坐鎮，然而景氣指標持續下挫，產業外移嚴重，失業率亦節節升高，若不積極從事轉型，恐怕前景也堪憂。「現在購屋是最好的時機，」張溫鷹指出，消費者可以用最便宜的房價買到最好的房子，因為業者已經不再計較成本，只要能賣出，一切好談。
政府有心救房市，但刺激效用卻有限。去年政府祭出1500億元、3200億元及333青年購屋的優惠低利率貸款，藉以拉抬買氣，然而去年8月推出，預計在12月底用罄的3200億元，至今仍未用盡；而333青年購屋低利貸款也由於民眾信心不足、荷包緊縮，從今年3月到現在，實際登記的還不滿一萬名。
不過，據不動產經紀人協會對3200億元優惠房貸政策的調查報告指出，全國房市成交量因政策帶動而有平均10％的成長，「雖不能當強心劑用，但倒也消化了將近十分之一的餘屋，」陳麗春如此表示。事實上，優惠方案的挹注雖為房市帶來短暫曙光，卻仍是強弩之末，無法完全扭轉每下愈況的頹勢。
雖然中南部房價多已跌落每坪10萬元以下，甚至大部分也以近乎半價腰斬出售，但這股降價風潮似乎仍方興未艾。
張欣民指出，短時間內房價尚未擁有止跌回升的條件，未來還會有更多變數將房價下拉。由於房市供過於求的情況未見好轉，而民眾住宅自有率也已達八成五，再加上預期AMC（資產管理公司）對房價的破壞效應，「房價的跌勢還不是短時間能止住的，」張欣民不假思索地表示。
有特色，仍有生存利基
身處買氣低檔的房市，房子難賣，建商只能咬緊牙關度小月。繼今年5、6月經建會撮合教育部和內政部營建署，將待售國宅租售給宿舍不足的大專院校後，一向為高雄市地標的東帝士八五國際摩天大樓，也於7月中旬正式出租給中山大學學生當學生宿舍。
相對於建商向來顧慮房屋折舊，不肯將房子承租出去，東雲公司東帝士八五大樓專案本部總經理吳生生既苦惱又無奈地表示，「我們也想賣呀，但賣不出去，與其抱在手中發燙，還不如善加利用它，」雖自許為目前台灣最高的一流豪宅，歷經五年，仍有五成閒置，財務背景出身的吳生生敲敲算盤，毅然決然做了這個決定，「先過度嘛，至少好過沒有收入，現在能活一點是一點，我還贏過那些等外資的人呢！」吳生生這樣認為。
民間業者歹年冬，政府官員也不好過。在張溫鷹領軍北上宣傳「中屋北售」的購屋一日遊，邀請北部民眾南下買房屋後，副總統呂秀蓮也在3月底提出解決高屏業者房地產困境的三大方案，還挺身而出自願擔任南屋北售的代言人。除此之外，張溫鷹更是馬不停蹄地在台中市內設置學校，藉中部縣市民眾進駐就學的機會，去化餘屋，「蓋學校是消化餘屋最好的辦法，」張溫鷹說。
不過，縱使不景氣，還是不乏逆勢成長者，台中鄉林建設即是一例。中部地區受到九二一影響，銷售模式以透天住宅為主流，專營二次購屋市場的鄉林建設看準消費者訴求，在去年與今年推出透天個案，預售成績皆達七成以上，在市場一片不景氣聲浪中，可算一枝獨秀，許多建商甚至將它視為房市的銷售指標。
以將度假飯店建設模式搬進住宅社區觀念起家的鄉林建設，匠心獨具地在每戶前面設置荷花池以及社區農地，成為台灣獨一無二的生態走廊。談起如何在不景氣中出奇制勝，鄉林建設副總經理應致德語帶自信地表示，除了讓產品符合市場主流趨勢，也要推出些有特色的產品，多想一些別人沒有的創意，才能擴大市場。不過，應致德指出，最重要的還是得專注在目標市場，「愈不景氣，就愈要focus在你熟悉的市場，」應致德強調。
房市何時能活絡？沒有人知道。有人說，今年第四季的後兩、三季；也有人斷言，單以供需面視之，兩、三年內好轉機率不大……，但不管如何，史無前例的超低房價卻也只能讓業者或官方單位不置可否地搖著頭。
不過，在政府法令鬆綁，開放外資投資國內不動產，及加入WTO、開放大三通的利多刺激下，預期也會在房仲市場形成強烈的買盤，吸引更多買氣進場，「如果年底WTO能與大三通配合，相信會有強勁的力道出來，」張欣民說。張溫鷹也樂見其成地表示，未來兩岸三通後，台中港的潛力就可以發揮到極致。但畢竟房市並非獨立的市場，舉手投足都與大環境的脈動息息相關，刺激買氣，還是得從整個經濟架構著手，如果仍執著舊房市，無疑還是頭痛醫頭、腳痛醫腳的治標手法。
儘管樂觀期待房價止跌回升，但政府和民間還是得先挺過不景氣的難關。
其實不難發現，推新案的建商都是些老面孔，這說明有經驗、有品牌的建商較能面對景氣衝擊。陳麗春指出，建商要趁不景氣時向有經驗的建商看齊，趕快調整好經營策略，另一方面也得放下房子只賣不租的堅持，儘快找到需求，紓解餘屋壓力，「空置的房子愈少，表示後續推案的勁道愈強，」陳麗春觀察。
至於政府釋出的優惠低利率措施，民間業者普遍認為還是得維持住，「不是去救，是要撐住，」劉天仁強調。
依目前情況看來，房市回春的美夢似乎繫於年底的外資進駐、WTO及大三通，等待消費者的需求回升，但民眾終究對未來的房市信心不足，事到如今也不得不承認，景氣復甦才是房市長期不景氣唯一的救命丹。
