2019是房市「認虧」年 給你三個保命秘訣

房市鐵嘴顏炳立:台灣是貓的市場,怎會有老虎的價格!

文 / 林讓均   攝影 / 林讓均   2019-01-11
房市鐵嘴顏炳立:台灣是貓的市場,怎會有老虎的價格!

戴德梁行總經理顏炳立。



台灣房地產自2014年回檔以來,房價已向下修正四年多,究竟落底了沒?買賣雙方應該如何出手?2019年的房地產該怎麼看趨勢?

曾經在2013年開出第一槍,喊出看壞房市的戴德梁行總經理顏炳立,元月9日公開發表對台灣房地產的新年展望,定調2019年是「認虧保命、壯士斷腕」的一年,屬於「撐與殺」的盤,如果口袋不深、撐不了,與其等待不如讓利、換錢出場。

這位房市鐵嘴再度說得斬釘截鐵,投資人卻感得奇怪,因為2018年底,「不動產仲介經紀商業同業公會全聯會」不是才選定「亮」作為代表字?不是才說國內外的紛擾將沉澱、「拚經濟」主軸將為台灣房地產界帶來新契機。

回顧2018年,其實台灣房地產還真的回溫了。

首先,房地產投資交易量回到2012年以來高點,全年交易額996億元,比2017年躍升1.4倍。再看土地交易量,2018年整體交易量達到1780億元,創下近六年新高,更較2017年度增長44%。第三,在住宅交易量能方面,房市的三大指標齊揚,包括2018年全年建照樓地板面積預估年增24%、使用執照樓地板年增7%、買賣移轉棟數也預估年增5%。

「建照、使照齊揚,表示開發商願意正面迎戰房市去化壓力,積極布局的態度顯示看好房市未來動能!」戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達指出,在2018年的十大土地交易中,住商類土地占了十大成交總額的92%,若以全年度土地交易總額為基準,住商類土地也占了77%。

那為何顏炳立說,2019年仍是「等風」的盤?他解釋,目前房市「想賣的賣不掉,想買的買不到」,所以沒有量,「房市死死昏昏去」(台語),主要癥結是買賣雙方對價格沒有共識。

顏炳立呼籲,賣方不要再「任性」,應該要「認命」,好好評估認賠停損的可能性。目前市場以剛性需求的自住盤為主,價格若持續僵持不下,自住客買不起,房市自然就沒有量,現在是大量亟需解套的籌碼,在等待有限的自用型資金,「一切還是要看『價格』,只有賣方認命了,2019年房市才有『放量落底』的機會!」。

至於包租公/婆最關心的投資行情,「有人說『投資潮來了』,這個聽聽就好,台灣根本不是投資的盤啊!」顏炳立說,有人問他去買店面賺租金好不好,他直接叫人家去存美金定存,「現在美金定存有3.45%,甚至上看4%,打掛一票包租公了!」現在租金報酬率普遍只約2%,投報率根本不具吸引力。

終歸一句,「台灣是貓的市場,怎麼會有老虎的價格!」顏炳立表示,2016年他就說蛋黃區至少下修兩成、蛋白區下修三成,現在沒降到位的,還要持續降。像台北中山北路賣到一坪180萬元以上,還有新板特區一坪賣到90萬、含車位總價要價兩億,這都不對,這些都屬於蛋白區,「Hermes不會在士林夜市買得到」,對於上述物件的買家,他只有「祝福和祈禱」。

每年初,顏炳立都會為當年房市選一個主題曲,前幾年選過「無言花」「可憐戀花再會吧」「悲情城市」「你著忍耐」等曲,今年則大推「港都戀歌」,看似呼應高雄新市場韓國瑜的高人氣,但顏炳立仍提醒「韓流,只是煙火不是柴火,不會燎原!」。

「淒涼命運最無情,害阮袂凍見光明~」他順口哼了歌,隨後解釋韓流效應雖然可能帶來房地產買氣,但頂多衝衝量,不太可能撐高價格,目前南部還是以三房的自住房型為大宗。

至於之前韓國瑜拋出的「陸資買房」議題,他以妙喻打臉:「這就好像公司的櫃台小姐要我發10個月年終獎金,我只能對她說『等妳當老闆再說!』,」顏炳立表示,陸資來台買房的「五四三政策」有必要堅守,要不然陸資一進來,台灣就慘了,「如果屏東一坪衝到100萬,台灣老百姓怎麼辦?要去住蘭嶼、綠島嗎?」。

台灣房地產動能的確回溫,但不管是受惠於台商回流的商辦、工業廠房,或是一般房市,目前都以自用型資金為主。顏炳立評估2019的房屋移轉棟數應該維持平盤、大約27~28萬棟,離10年均量的33萬棟還有距離,而必須要上到35萬棟以上,才算是有投資盤的空間。

顏炳立這位房市鐵嘴在年初的三個提醒:「賣方認命」「少碰投資」「勿把煙火當柴火」,可說也是2019「認虧年」的保命之道,值得有志於房市交易者參考。

關鍵字: 評論房地產

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