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高房價告訴你的 5個投資必勝心法

房地產是一門好投資?
文 / 法意‧佛洛阿水    
2014-11-27
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高房價告訴你的 5個投資必勝心法
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投資房地產比較容易賺到錢嗎?

過去10 年來,我們常常聽到身邊的朋友分享,誰誰誰買了一間房子已經漲1 倍了;或是朋友的朋友專門買賣房子,已經是房地產新貴等買屋賺錢故事;卻很少聽到有人說,這幾年買股票賺到大錢,或是投資基金讓他退休無憂的經歷。

但是,仔細看看房價指數與股市走勢圖(詳見圖1), 從2003 年到2014 年, 房價指數從100 漲到297,約漲了3 倍,同一時間,台股大盤指數也從4044 點來到今年最高9593 點,漲幅將近2.5 倍,同樣都是大多頭走勢,投資結果卻呈現兩樣情,難道,房地產才是一門好投資?

其實,仔細研究房市「好像」比較容易賺錢的原因,實際上符合了巴菲特與科斯托蘭尼等投資大師的投資心法,與心理學相關研究。就讓我們從這些房市致富經驗中,尋找日後投資獲利的法則:

1 稅不稅,很重要

稅制設計,可以帶你上天堂,也能住套房。眾所皆知,股神巴菲特的公司波克夏從來不發放股利,原因是只要發放現金將課徵30% 股利稅,巴菲特認為,與其把現金先讓政府課稅才發給股東,還不如把錢留在公司繼續賺錢。顯然有錢人之所以有錢,除了投資能力,租稅制度也是制定投資策略時的考量重點。

舉例來說,台北市一間30 年30 坪中古屋約1800 萬,一年房屋稅加地價稅可卻不到7000 元,持有成本僅0.4%;但股市投資,即使未課徵證所稅,證券交易稅與券商手續費合計約0.6%,另外股利若超過5000 元,還要補繳一筆2% 的二代健保補充保費;而基金交易成本、管理費則在2%~3%之間,相較之下,稅負愈輕,獲利愈大,當然愈容易吸引資金流進。

即使房地產投資買賣時還有仲介費、代書費等支出,但以目前房屋課徵稅基約僅市價3~4 成,對投資人來說,稅制有利於房市,省下稅,就多一筆獲利,變相地自然吸引資金不斷往房市跑。

2 長期持有,賺波段財

投資標的持有時間長短也會影響獲利表現。巴菲特就曾說過:「如果你不想擁有一家公司10 年,那麼你連10 分鐘都不要擁有它。」

相較其他金融資產,房地產具有金額大、持有時間長的特性,即使想要快速買賣,平均一個物件的銷售時間也要花費70 天左右。

但不管買賣股票、基金、甚至黃金,只要有開盤,幾乎都可以在一兩天內買賣成功,也因為買賣的方便性、價格的跳動頻繁,多數散戶持股時間並不長,平均持有股票、基金的天數不到45 天。

無法長期持有,常常讓股票或基金的投資人小賺就跑,相較之下,房地產的擁有人,反而因為交易金額大、流通不易等特性,而抱著較長的投資心態,當行情走長期多頭的時候,就可以賺到完整的波段。

3 實體投資,更謹慎

投資商品的存在型態也影響我們對待投資的心態。心理學家發現,人們對於實體資產,投資時會比電子化金融資產更加謹慎。

心理學家研究發現,購買同樣商品,使用現金付款者,花費金額遠低於使用信用卡的付費者;此外,使用現金付款會讓消費者心理上較有「痛苦」的不舒服感覺,這種痛苦讓人們在交易時,傾向更仔細斟酌。

以現今多數金融資產都已電子化,不管是銀行中的存款,還是股票、基金、黃金的買賣,都只能看到帳面上的數字變化,導致我們決定投資的當下,多憑藉數字盈虧散發的感覺,流於衝動性買進或賣出;但房屋買賣用得到、摸得著,反而讓多數人在決定前,都會仔細去看屋、比較價格、環境等,多了理性思考。

4 生產型商品,賺更多

巴菲特的投資理念與思考脈絡常在波克夏致股東信中呈現,2014 年他提到,自己在1986 年房地產崩跌後,花了28 萬美元在奧哈馬市買下了一座400 英畝農地。巴菲特說自己不懂農事,但他計算後發現,每年光是這塊農地生產的作物,就能帶來相當2.8 萬美元以上的收成,換算下來,獲益率約為10%。

一項投資,除了買賣時的資本利得外,如果在持有期間,還能帶進現金流,將是聰明且划算的生意,房地產正好有這個特性──出租。持有期間每年都有租金流入,可以變成未來投資的新子彈,加上房子本身的資產價值增值,有如為投資建立雙軌獲利曲線。

5 資金匯集,拱出大趨勢

著名投資專家科斯托蘭尼說,「心理加資金等於趨勢。」當資金湧入特定商品,而且市場開始吹捧特定商品時,幾乎就可確認多頭趨勢的進行。

從央行房貸餘額統計資料( 詳見圖2) 可以清楚看到房市熱烈的景象,從2003~2014 年10 年間,除了曾因全球金融風暴出現短暫減少外,房貸餘額走勢呈現上揚角度,顯示資金不斷湧進房市,有人的地方就有商機,房價當然也同步走高。由此可知,當資金持續湧進某種金融商品時,就是投資的好去處。

接下來的房地產走勢,不一定能再複製過去黃金10 年的多頭表現,但房市錢潮背後的5 個指標,或許可以作為我們日後投資的篩選準則,陪著我們進入投資贏家的世界!

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