谷底翻身有多難？剛滿30 歲的超業房仲游世耀，感恩地說，「老天給他的同情分數」， 比他預期的還好！
唯有親自經歷，才懂得人生起伏的苦痛，那股谷底翻身的力道，來自於不向困頓妥協的拼勁。1983 年生的游世耀，家裡從事建商工作，後來因房市泡沫化，家中經濟急轉直下，為父背債數百萬元。
當一般大學生享受著校園生活時，游世耀已經開始做正職工作，大學畢業入行時唯一的資產只有一部速克達摩托車，住在公司提供的員工宿舍，力求翻身，建立明確目標，鎖定高端豪宅客戶，靠著拼勁、專業及服務力，在短短5 年內還清債務 。
他，是怎麼辦到的？
怎麼讓客戶看6 間中3 間？
事 前篩選、把關，大幅提高帶看時的成交率。
游世耀剛入行，第一個挑戰的任務就是「賣豪宅」，鎖定客群精準行銷，他分析，這群頂級客戶平時事務繁忙，最缺少的是「時間」。
因此，他的任務就是幫客戶篩選出最適合的物件，讓客戶只需「做決定」。
不同於其他房仲漫天撒網，依照坪數、格局就帶客戶看屋，游世耀的方法是，不急著帶客戶看房子，而是先釐清客戶需求，「以前住過哪邊？為什麼要買房子？」透過一次次的篩選，愈來愈了解客戶需求。
曾有一個客戶，看了一整年的房子都不喜歡，游世耀第一次帶看，「6 間就有3 間喜歡，對方驚訝的說， 你才帶我看第一次耶！」其實在帶看前，游世耀就將所有物件資料做成簡報檔，提供客戶做比較，「我在帶看之前，就知道他要什麼」，透過不斷篩選、淘汰的過程，讓客戶一看實品就滿意。
曾有學弟好奇的問他，「你怎麼有辦法帶看2 間就成交？」他的答案是，努力做功課，深度了解客戶需求，「精準」的高成交率來自於事前的準備工作做足。
游世耀還有個特別的地方，他會「阻止客戶買房子」，更明確的說，是阻止客戶買到「不好」的房子。
即使有現成業績擺在眼前，他也堅守生意不是一次買斷的關係，將房子的缺點一一告知。「客戶說要買這個房子，我會照實說，這個房子哪些不好不要買， 因為客戶相信我們，我們就要把關。」
這個會「阻止客戶買房子」的7 年級房仲，成功地贏得頂級客戶的心。
頂級客戶其實沒有想像中的難經營，「只要做到極致，客戶就不會再找別人。」游世耀說，將服務一次做到位，客戶都是長久的關係，甚至會不斷的主動轉介， 帶來源源不絕的客源，幾乎不太需要再開發新客。
要比任何人都了解這間房子
準備房子的「履歷」、事先模擬帶看路線至少3 次。
你聽過房子也有生產履歷嗎？哪個建商、挖地基時是什麼材質、是否為都更、合建或素地買賣、前屋主背景、歷年移轉次數等、電梯是哪一牌、跟哪棟大樓的配備一樣、物件的門鎖跟安全設施用哪牌，只要是有關這間房子的大小事，都會出現在這份「履歷」上。
「這個房子你夠熟，客戶就會覺得專業、放心」，游世耀說，針對高端客戶重視的細節，說出屬於物件的生長履歷，才是客戶埋單的關鍵因素。
游世耀為了要比任何人都了解手中的案子，他每個月平均多看10-15 間豪宅，因為看得愈多，可以分享給客戶的資訊就愈多，他可以跟顧客分享，敦化南路一段看到的是四季長青的樟樹，敦化南路二段則是高達3、4層樓，秋季開花的欒樹。
遇到帶看物件的前一天，他會先抵達現場做沙盤推演，從停車場走進屋內，演練推開每道門的力道，從空調系統、電梯品牌、物業公關的服務特色感受客戶的情緒，並事先寫下顧客可能的疑問，並回應答案，這個模擬過程來回至少3次。
曾經為了銷售店面，他花了2天的時間實際住在商圈裡，感受走在徒步區的感覺，用親身體驗了解商圈特色，「有些案子好不好，在店裡不會有感覺，」游世耀肯「下苦功」，透徹研究每個物件，讓他每次帶看時都可以自信的說，沒有人可以比他更了解這間房子。
新手上路，開發新客怎麼做？
選定無人開發區域，定時定點發名片，2個月就發出1000張名片。
有別於一般新進人員四處駐點站崗，游世耀的開發策略就很不同，他選定重點豪宅單點突破，每天3-5點，定時定點站了半年，「一開始只能在鄰近的小巷子站，一靠近就被管理員趕。」
只要看到住戶，就快速上前遞名片，光是2個月就發出1000張名片，曾有住戶跟他說，「我已經收到第5張，不要再給我了，」面對客戶當眾拒絕，游世耀也不退縮，不僅告知對方成交經驗，用專業跟誠心打動對方，甚至還會寫信給客戶，只求多個機會。
沒想到看起來像是最笨的方法，卻是最有效的方法，2個月首次成交後，一轉眼過好幾年了，這棟大樓，在游世耀的手中，已成交超過4.8億的總銷售額。
「我希望他們認識我，常看到我出現就會記得，」游世耀分析，一般房仲知道有案子賣，再去找屋主，「我從最前端就已經在服務了，最後一定是找我。」
從入行的第一步，選定無人開發區域，單點突破找到新藍海，為游世耀的超業之路奠下穩固的基石。
客戶關係長期經營，售後服務不可少
熟客轉介占8成，為服務背書。
不走「一次買斷」的短線關係，在經營客戶關係上，游世耀每月至少拜訪8-12個成交過的客戶。入行已4年，游世耀現在的客源有80％都是熟客轉介，「每個客戶有他的人脈網，代表他們替你背書，這也是壓力，不能讓他們丟臉。」
良好的顧客關係，還來自持續關心的售後服務。曾有客戶想跟小孩同住，但經過一年後，並未入住，游世耀經詢問後發現，兒子不想跟父母住一起，因此主動幫客戶在同一社區找了小坪數物件，並協助將大坪數賣掉，讓這個顧客的問題得以順利解決。
「當你真心渴望追求某種事物，整個宇宙都會聯合起來幫你完成」，游世耀印證了這句話。「遇到困難就勇敢面對，不要做壞事，最後都會有很好的結果，老天會給你同情分數，有時候還可能會到8、90分」。
回想這些年的轉折，面對家中巨變，游世耀從來沒有一句埋怨的話。他保持正面積極的態度，在工作上認真、盡力，讓這個7年級房仲超業從谷底爬起，努力扭轉出第二人生。
