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升息蠢蠢欲動,房貸如何過招

房貸戶不可不知
文 / 王妍文    
2013-11-07
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升息蠢蠢欲動,房貸如何過招
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近日來,央行總裁彭淮南罕見一席要銀行、民眾「留意房貸利率變動風險!」的提醒,被市場解讀為「升息風向球」,引爆對未來升息的預期。

一旦升息,房貸戶的壓力勢必上揚,影響有多大?

以大台北地區,動輒千萬以上總價的房子來說,如果貸款20 年、1000 萬元,利率2%計算,每月房貸約5 萬600 元,每升息1 碼(0.25%)就會多出1200 元負擔;每升息1%,每月房貸將額外支出5000 元,對一般上班族來說,其他生活上的消費立即受到排擠。

台灣財富管理規畫發展協會祕書長林澍典分析,就財務結構來說,房貸負擔占總收入的3 成以內最適當, 一旦比率突破5 成就會有明顯的財務壓力,不僅影響財務結構的健康程度,也會排擠日常生活的水平。

雖然目前升息議題還在「只聞樓梯響,未見人下來」的階段,但手中有房貸、車貸、信貸的人,卻不能不未雨綢繆。該如何因應利率升息呢?以下是林澍典與CFP 理財顧問認證專家黃正勳的建議:

計算升息壓力指數

很多人在購屋時,採取前低後高、擁有寬限期的房貸方式,或是以為會一直處於低利狀況,卻忽略寬限期過後,利率變動將帶來的財務衝擊,一不小心貸過頭, 房貸負擔將以溫水煮青蛙的方式,讓人愈背愈沉重。

林澍典建議,把每月房貸金額攤開來看,以本金、利息一起攤還的方式為計算基準,檢視升息壓力指數:

1.每月房貸占收入比重是否超過5 成:房貸占收入比重愈高,升息壓力指數就愈大,除非是金字塔頂端的高收入族群,否則比重不宜超過5 成,才有餘裕安排家庭其他支出與儲蓄投資事宜,並預留未來升息時,將額外增加的房貸負擔。

2.計算升息幅度的承受力:你知道自己對升息幅度的承受能力有多少嗎?你是否為房貸膨脹預留空間? 拿出筆來計算一下,每升息1 個百分點,對家庭總支出的影響。

舉例來說:小美夫妻家庭總收入為12 萬元,房貸1000 萬、貸款20 年,以現今2%利率計算,每月房貸負擔5.06 萬元,占總收入的比重為42%,離原本預定的負擔極限50%,只剩8% 的空間,勉強還能因應未來升息。

一旦升息1 個百分點,小美家的月房貸會變成5.55 萬元,占總收入的比重增加至46%,依序推算,一旦利率水準超過4%,小美家的財務結構就有可能拉警報!

信用管理不能等

一旦發現自己的升息壓力指數過高,黃正勳建議要盡快進行「信用管理」,千萬別等升息了,財務分配卡關、信用下滑後才出手,造成財務負擔愈滾愈大。

信用管理是什麼?說穿了就是管理你在銀行眼中的評等等級。一旦忽略信用管理,造成貸款遲交、財務失控後,往後要借錢周轉、要跟銀行爭取好的利率條件等都會難上加難。

如果確診升息後,房貸負擔過高,可以透過3 個方向,進行信用管理:

1.向原貸款銀行爭取優惠條件:針對房屋增值性高、繳款正常、對銀行貢獻度大的房貸對象,多數銀行都願意給予適度調整利率空間,有爭取有機會!

2.轉貸其他銀行:轉貸也是因應房貸壓力的策略方式,畢竟各銀行房貸都能提供寬限期,可以有1-3 年不等的喘息時間。只是轉貸要考慮到新銀行能不能提供足夠的貸款金額、利率條件好不好、轉貸是否划算等因素,一般來說,如果能爭取到比原銀行少1 碼(0.25%)以上的利差,就可以考慮轉貸。

3.調整貸款年限:若原先房貸負擔就已經過高,升息只是雪上加霜的人來說,最好的因應策略就是延長貸款年限,從20 年延到30 年。

雖然年限一延長,繳給銀行的總利息也會跟著膨脹,卻是最能解決短期財務緊繃的好方式,以小美家的例子來說,當年限延長為30 年,要一路升息到6%,財務警報器才會響:

不過,延長房貸年限只能視為爭取調整財務結構的緩衝時間策略,期間還是要盡快做好開源節流計畫,才能避免多支付的大筆利息吃掉人生的財務餘裕。

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