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跟著捷運找好宅

高房價,買屋難?
文 / 王妍文    攝影 / 關立衡
2013-11-01
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跟著捷運找好宅
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隨著捷運網絡四通八達,依傍捷運而居, 不僅上下班方便,假日要逛街、聚餐都不是問題,高度的便利性以及增值保值的可能性, 讓捷運宅成為上班族購屋的第一選擇。

捷運宅的魅力有多大?信義房屋企研室經理蘇啟榮觀察,一般而言,同區域中的捷運宅價格, 比沒有鄰捷運的同類產品高1 至2 成;只要捷運規畫呼聲響起,即使只有初步雛形,會經過哪裡、在哪設點都不清楚,周遭區域的房價就會出現一波熱潮,由此可見購屋族對捷運的喜好與依賴。

只是,有交通便利優勢加持的捷運宅,房價通常也會「貴鬆鬆」,加上捷運宅雖然具有交通條件優勢,但也不是每個站區、每種房屋類型的產品都能讓人放心入住、開心脫手,該怎麼選,才能找到高貴不貴的捷運宅呢?

祕訣1:從時間軸抓買點

首先從捷運興建歷程與房價間的隱形規律來看,可以推敲出適當的買點:

1. 規畫期:在規畫期因隱含對未來通車的預期, 房價會有第一波上揚的走勢。

2. 興建中:隨著路線、站點確定、動工,都會帶動房價逐步走高,尤其周遭生活機能好、有空地興建新住宅的地點,漲幅又會比沒有擴張空間的區域還來得高;但在消息面疲弱時,部分地區房價也會微幅修正。

3. 近完工:一直到接近完工、通車時,房價在利多消息刺激下,會漲到最高點。

4. 正式通車:通車後,在市場供需調整下,反而出現房價漲跌互見的情況。

從房價波動來看,捷運未完工前的施工期,是購買捷運宅的好時機。信義房屋企研室專案經理曾敬德指出,興建中的捷運,因站點確定,也有明確的完工時程,這時買屋,才不會發生要等上10-20 年才通車的窘境,或是一不小心買到離捷運很遠的房子;另一方面也因距離完工還有一段時間,不至於買在房價最高點。

但是什麼時候進場呢?如果資金比較不足,可以在捷運施工進度逾5 成時,尋找預售屋買進, 此時房價還不算太貴,且預售屋初期的資金負擔也比較輕;若購屋資金足夠,又不想久候,可以選擇在完工度7-8 成時進場。

祕訣2:從路線圖找地點

攤開台北市捷運地圖,除了將在年底通車的信義線外,尚在興建中的捷運有預計2014 年完工的松山線、2015 年完工的機場線、2016 年登場的環狀線,與才剛開工的萬大、樹林、中和第一期跟信義線東延段。

在這些路段上,包括新莊副都心、泰山、泰山貴和、秀朗橋、景平、中原等站點周邊,都能找到3 字頭的中古屋或新成屋,以1000 萬元購屋預算來看,可以買到大3 房的房子。

曾敬德提醒,對上班族來說,買得太偏向郊區,雖然房價便宜,卻容易陷入「假日好舒服、平日好辛苦」的通車人生。因此,即使在捷運周遭購屋,還是要跟上班地點、生活圈一起考量,避免通車時間超過30-40 分鐘。

此外,隨著捷運網絡擴張,也可以從「延伸」的角度來做通車的換位思考。曾敬德說,過去信義線未通車前,若在淡水、北投地區購屋,要到信義區上班,可能必須在市政府站或東門站、大安站轉換公車,費力又耗時;但信義線加入營運後,一班捷運就可以從北投直通象山,購屋族不需要擠進房價高的信義區,反而可以將購屋選擇點擴大到士林、石牌、北投一帶,用便宜的價格買到舒適的捷運宅。

同樣的,當松山線通車後,在南京商圈上班的購屋族,也可以挑選直通路線,或是只需轉1 站的捷運線,從萬隆、景美或是從蘆洲、新莊、南勢角等區域進城。

祕訣3:換腦袋來買房

隨著近10 年來房價逐步墊高,愈來愈多人大嘆買不起房,甚至苦苦等待房價回落,要撿便宜好房, 多年下來仍是無殼蝸牛一族。買房真的這麼難嗎?

「先從心態調整起!」在房地產界工作多年的蘇啟榮提醒,每個人都希望能在低點買到房子,但是房價高低通常隨景氣起伏,很難肯定預期說哪一個時間點房價會回落或持續上漲,他建議想買房的人,應該先問自己有多少預算?能買在哪裡? 對於真正有自住需求的人來說,能不能負擔永遠比房價高低還重要。

他分析大多數的人在購屋時都會陷入以下3 個迷思,才導致購屋行動停滯不前:

● 1. 房價就要下跌了,現在買房會虧錢

房市經過10 年大多頭,確實在經濟狀況變動、QE 隱含退潮危機下,會衝擊房市買氣,但房價是否真的反轉向下,誰也說不準,如果真的必須立即買房,一味擔心房價並不能解除買房需求。

考量購屋能力→這時應該思考,自己準備的預算可以買什麼樣子、什麼地區的房子才實際。尤其一旦買屋後,要負擔20 年的房貸,購屋族應該要想,如果未來利率升到4% -5%,自己有沒有足夠餘裕去負擔,如果不行,在一開始覓屋時,就必須降低購屋總價的預算,別讓買屋變成一項負擔。

● 2. 只想住市中心,不考慮其他周遭區域

從租屋到買屋,最難適應的就是居住區域問題,租屋時,享盡居住在市中心的便利,一旦要買屋,原本能住在市中心的租屋預算,幾乎都不能供得起在原地周邊買屋的房貸負擔,但多數人都只想著住在市中心, 然後大嘆「買不起」。

以空間換金錢→其實,距離與房價屬連動關係,若能以空間換金錢,退出市中心,往周邊找屋,通常都能找到符合預算的房子。同樣的,要在捷運周邊找房,如果房價太高,退一步往距離捷運站500-800 公尺的地方多看一點,就會發現,多幾步路的區域,房價並沒那麼高。

● 3. 只對漂亮的新屋或裝潢屋有興趣

嚮往漂亮的東西是人的天性,相對的,買屋時希望住新屋、裝潢過的漂亮屋都是天性,但這些房子都會讓人付出更高的房價。

以舊換新→新成屋通常比中古屋會貴上2-3 成,即使在市中心,也有不少區域能找到3-4 字頭的老屋, 經過整理、裝修仍可舒服居住,「以舊換新」、「在市中心找老屋、外圍住新屋」,都是預算有限的購屋族需要突破的心理關卡。

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