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買屋賣屋 節稅有撇步

這樣報稅就對了》
文 / 賴育漣    
2012-05-01
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買屋賣屋 節稅有撇步
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物價飛漲,又逢5 月報稅季節,對荷包可謂是雙重打擊,尤其對去年歷經房屋買賣的納稅人來說,該如何省稅,成為今年的報稅重點!

100 年度台北市出售房屋根據現值計算的比率由37% 提高到42%;新北市的部分亦從原本以21%為標準,劃分為4 大區塊,從最低9% 到28% 不等,納稅人要搞清楚自己的稅率,以免多報或少報。此外,資誠聯合會計師事務所會計師許祺昌也特別提醒,若去年有預售屋買賣的民眾要注意據實報稅,千萬別以為尚未交屋,就忘了報稅,後續可是會遭到補稅及處罰。

永慶房屋契約部經理陳俊宏表示,不動產的交易在報稅時,都有節稅的方式與空間,納稅義務人除須了解稅法相關規定外,也必須著手準備相關的證明文件,才能在所得稅申報時,爭取最有利的節稅空間。

售屋族看過來:先算財產交易所得

房屋買賣,只要有交易就必須課稅,因此售屋族必須先計算賣屋後的財產交易所得多寡,才能選擇有利的繳稅方式:

出售房屋的實際價格-取得成本與

移轉費用(詳見小辭典)=財產交易所得

1. 財產交易所得低於房屋評定現值:若能提供相關證明文件,則選擇按實際發生的價額申報。

2. 財產交易所得高於房屋評定現值:可按現值申報,且申報時不須檢附任何單據。

舉例來說,大寶去年以1000 萬元,賣掉位於台北市、房屋評定現值為100 萬元的房屋,扣除取得成本及移轉費用後,若交易所得為200 萬元,則大寶在申報財產交易所得時,選擇以房屋評定現值比率42%方式納稅(100 萬×42%= 42 萬)較划算。

若大寶售屋,扣除取得成本及移轉費用後,僅獲利50 萬元,則可選擇按實際發生的價額申報(50 萬元×42%= 21 萬元),但需留意,一定要提供相關證明文件才行。

買屋族看過來:從房貸利息下手最省

在資金運用的槓桿原則下,多數人買屋多會向金融機構貸款,陳俊宏表示,如果自用住宅有向銀行辦理房貸,那麼房貸利息在所得申報時,也可以列舉扣除。不過,在申報時要留意,每一申報戶以一屋為限,而且房屋必須有本人、配偶或直系親屬完成戶籍設立,且房屋無出租營業的情況才行。

當年度實際支付的房貸利息金額-

儲蓄利息所得=可列舉扣除額

在計算方面,是以當年度實際支付的房貸利息金額,扣除儲蓄的利息所得後計算,每年扣除額最高為30 萬元。

舉例來說,大寶去年支出房貸利息50 萬元,同時銀行也有10 萬元利息,那麼在申報購屋借款利息時,50 萬元需先減去10 萬元,以餘額40 萬元申報,但因餘額超過額度上限,只能以30 萬元來列舉申報。

換屋族看過來:先賣再買 2 年內有機會退稅

至於換屋族在申報所得稅時,到底有沒有節稅招數呢?陳俊宏表示,若民眾同時售屋與購屋,購買的房屋價值大於出售房屋,則可申請「重購自用住宅扣抵稅額」,屆時可從綜所稅額中扣抵或退還。

陳俊宏強調,「重購自用住宅扣抵稅額」一項,由於涉及買、賣不同角度的交易程序,每每遇到報稅的時候,也是換屋者最吃力的申報項目。其實只要把握幾個重點原則,便可正確檢視自己是否符合申報條件。

1. 2間房屋產權登記時間在2年以內。

2. 購屋價格高於出售價格。

3. 不論買進或賣出,都符合「自用住宅」的條件。

4. 2間房屋登記名義本人或配偶均可適用,不限同一個人。

如果換屋族是在售屋後的2 年內再買房子,只要備齊買賣契約及所有權狀,就可享「重購自用住宅扣抵稅額」,申報扣抵之前已繳的財產交易所得。

預售屋脫手族看過來:買賣未翔實報稅恐受罰

一般的成屋買賣,因為雙方必須將所有權移轉,採取實價課稅時民眾較能理解,但許祺昌透露,預售屋屬未建先售,最初買賣只是確認未來購屋權利,建造期間沒有辦理產權登記,因此民眾較容易疏忽,以為不會被發現,但預售屋買賣還是屬於「房地產權登記權利」的買賣,其中若有差價,仍須依所得稅法財產交易所得課徵個人綜合所得稅,尤其是豪宅預售屋轉手就可能賺進數千萬元甚至數億元,所以國稅局已經將高價預售屋買賣列為重點查核,民眾報稅時要小心是否遺漏申報,以免被查獲之後受罰。

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