在外商擔任行銷經理，剛過完30 歲生日的Apple，今年初終於如願和相戀8 年的男友結婚。甜蜜的新婚期，兩人卻為了房事煩惱不已。
雖然兩人都工作超過7 年，雙薪家庭年收入加起來約120 萬，但因為過去都是租屋族，再加上定期出國旅遊和偶爾的名牌消費，每個月剩下來的存款並不多。直到婚前想要買房子時，才發現，兩人加起來不到150 萬元的存款，在台北要找個兩房的小窩，連頭期款都不夠付。
計畫在兩年後生小孩，Apple 和先生考慮未來孩子的教育，很希望能夠在台北市郊區，購買3 房的新屋。不過，養育孩子的開銷大，加上動輒上千萬的房貸壓力，讓Apple 覺得很絕望，「好像生了孩子，未來20 年的人生，就會在填不滿的錢坑裡打滾，想到就害怕。」
大學時曾許下28 歲要生第一個孩子的願望，如今已經進入3 字頭的Apple，卻覺得這個願望遙不可及。她和先生很希望能在3 年內完成購屋願望，卻不知道應該要怎麼做計畫。
關於Apple 夫婦（同時也是很多人）的疑問，就交由專家來解答，一位是富鴻財務顧問公司總經理黃信維，另一位台灣房屋行政總經理謝萬雄。
Q：存款150 萬元，年收入約120 萬元，每月房租開銷2 萬元，奉養父母約2 萬元，以外食為主，兩人基本生活開銷約2 萬8000 元，Apple 和先生要如何規畫，才能實現3 年後購屋的願望？
A：從現在起月存4 萬5000 元，可同時達到購屋跟養小孩的需求。
理財規畫是理一生的現金流量，在該用錢的關卡時，恰巧有錢可用就是最好的理財方式。以Apple 夫婦來說，他們在3 年內有兩個迫切的理財目標，一個是購屋，一個是生養子女。
如果拉出時間軸，這兩個決定將產生以下現金需求：
1. 購屋頭期款要準備。2. 每月房貸支出要付，連續付20年。3. 小孩前3 年的保母費要付（此部分會依個案而調整，有的個案並不需要）。4. 子女高等教育金要存。
有了目標時間點後，接下來的問題就是需要多少錢？以財務安全角度看，通常會建議房貸支出不要高過收入的1/3，依此推估，Apple 夫婦適合的房屋預算貸款額度約在630 萬左右，總價為900 萬的房子（以貸款成數7 成計），他們購屋的頭期款準備需要270 萬。
另一個有關子女高等教育金的準備，則以國內私立大學4 年加上兩年研究所的規格來計算，以目前一年約25萬元支出，6 年需要150 萬元。
若加上5 ％ 的學費增長率計算， 估計在18 年後，Apple 夫婦需要準備360 萬。假設用定期定額投資一個年報酬率8％的投資組合，從現在起每月月存8000元。
購屋頭期款的準備：目前Apple 手上有150 萬現金，建議留50 萬設定存，當作家庭的緊急預備金。剩下100萬投資債券型組合基金，年報酬率約3％，3 年後可增值為109 萬元。
距離頭期款270 萬還有161 萬元的差距，約月存4.5萬元。
以目前Apple 夫婦每月結餘只有3.2 萬元來看，明顯準備不足。建議他們必須調整目前支出結構，譬如：降低房租跟生活支出，甚至與父母談孝養金的金額，想辦法擠出至少每月4.5 萬的結餘。
子女高等教育金的準備：月存8000 元，即可達成最基本的目標。如果Apple 夫婦覺得同時準備購屋頭期款跟子女教育金的負擔太重，建議可延後一年再開始準備，屆時提高到每月存1 萬元即可。
即使3 年後同時要負擔房貸跟子女教育金的準備，這兩項加起來約4.4 萬元，其實跟目前他們因應準備房子頭期款的生活品質並不會差距太大。
保母費的準備：由於購屋之後，每月房租兩萬元即可省下，此部分可作為子女出生的保母費用與相關支出。
子女花費通常以前3 年的保母費跟後來的高等教育金較高，其他花費，例如才藝班或出國遊學，就看個人的經濟條件，並不一定需要。如果Apple 夫婦在小孩4 歲的時候，可以送到公立幼稚園而省下一些保母費用，剩下的錢可用來做兩人的退休準備。
Q：目前台北房價居高不下，Apple 和先生在選擇購屋區位時，應該怎麼考量，才能兼顧「可負擔」和「生活、工作方便」的兩難？
A：若以Apple 夫婦預算總價900 萬、物件30 坪的目標來看，平均每坪單價30 萬元左右。去除預算考量外，通常首購族買房主要的考量點應該是：交通的便利性、將來的轉手性與增值性。就此來看，台北市的中古屋優於新北市的新屋，新北市的捷運沿線中古屋優於新北市其他新屋。
從預算條件來看，我篩選出3 個區域給Apple 選擇：
1. 台北市南港火車站20 年的中古屋。目前區域行情約在每坪30 萬元左右，將來南港園區與經貿園區將持續帶動周邊相關建設，有增值空間。
2. 沿著中永和捷運線與新店捷運線尋找20 年左右的中古屋。這部分選購的重點必須在捷運站500 公尺內，目前新店線七張站附近，永和線頂溪站都可找到每坪30萬元左右的中古物件。
由於這些區域生活機能方便，轉手性一向很高，適合首購族。
3. 新莊副都心特區。目前部分區域還有機會挑到每坪30 萬元左右的個案，這裡的發展模式類似之前的新板特區，新板特區從早期每坪35 萬元，已經增值至60-70 萬元。新莊捷運線預計在2012 年元月通車，屆時勢必再帶動周邊房價。
一般首購族都想買新房子、大坪數，往往都買到郊區，交通比較不便的地方，等到要賣，才發現不好賣；因此應該要跳脫思維，寧可買舊公寓、坪數不太大，但地段一定要好，最好距離捷運站不遠，未來增值潛力才強。
Q：現在要做什麼購屋準備？要如何爭取好的房貸條件？
A：雖然Apple 打算3 年後才要進行購屋計畫，這段準備期，除了努力存錢準備頭期款外，也可積極看房子。一方面培養行情的敏銳度，另一方面也可跟仲介培養默契，讓仲介充分了解需求，將來有好的案件才能在第一時間介紹。
除此之外，為了爭取將來好的貸款條件，必須注意不要有信用卡費遲繳的紀錄，如果能讓自己成為公務人員或者是500 大上市上櫃公司的員工，也可提升自己的貸款條件。
Q：購屋貸款是長期的承諾，購屋後Apple 和先生要有哪些基本認知和生活型態的調整，才能安然度過長達20 年的還款期限，同時又維持基本生活水準？
A：房貸期間最害怕房貸負擔者發生意外，導致家庭陷入現金周轉的壓力。為了避免這種情況，有兩個準備一定要事先做好：第1，家庭緊急預備金。通常準備3 個月到6 個月的家庭月支出，萬一有人臨時失業或者發生意外，短期必須休養的話，房貸支出就從這筆緊急預備金支付。
由於這筆錢必須立即可用，因此建議放在活存或定存，千萬不要拿去投資，以免發生臨時要用錢卻必須認賠。
第2，保險必須做好準備，尤其是壽險與意外險。萬一有人不幸身故，也可從壽險保額來支付房貸。
