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聰明買房,精挑3字頭

夢夢屋這樣買》
文 / 王妍文    
2012-01-01
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聰明買房,精挑3字頭
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32 歲的曉茹從年輕時就夢想買下屬於自己的窩,但是剛工作時,起薪只有3 萬元,手中又沒有足夠的頭期款,即使當時房價並不高,卻無力購買。

隨著存款簿中的資金有點小小的增加,曉茹開始思考要不要為自己買個小窩?但蠢動的房價上揚速度卻更快,就算努力追、追、追,薪水漲幅還是跟不上房價,買屋成了一項不可能的任務。曉茹原本以為金融風暴後,房價會有回檔機會,結果沒想到一年不到的時間,房市又開始直線上漲。

不僅市中心中古屋房價從每坪50 萬、60 萬、70 萬元不斷攀升,連新莊、新店、板橋、中永和等新北市地區,每坪新成屋房價也要從40 萬元起跳,曉茹愈來愈心慌,如果還不趕快買,好像永遠追不上「成家」的夢想。

隨著進入職場的時間拉長,曉茹現在月入5 萬元,每個月花1 萬元在房租上,扣掉2 萬元日常支出後,每月還能另外存下2 萬元,至今約有200 萬元的儲蓄,而男友阿杰,每月有6 萬元收入與100 萬存款,想要每月存下3 萬元不是問題。

曉茹與男友預計在1 年後結婚,買屋變成有時間上的緊迫性,就算房價有點高,好像還是應該進場買。不過,現在全球經濟似乎有趨緩跡象,房價也在政府打房下,不再上漲,到底該趁這時候,集兩人之力,完成成家夢想?還是等房價真的滑落時再買呢?但是,房價真的會下跌嗎?會不會又跟先前一樣,虛晃一招又持續上揚?

郊區房價修正機率大

Q:經濟風暴來襲,房市會大幅回檔嗎?

A:最近股市動盪,房市買氣跟著受影響,但是如果因此認為房價會大跌3-4 成,戴德梁行總經理顏炳立認為,「這是自我感覺良好,太天真!」

房市如果要修正,一定會先從過熱的郊區地段開始,把屬於泡沫的價格拿掉,回歸到正常、合理的區間,雖然大幅度降價的機會不大,但部分供過於求的地區像是林口、三峽、淡水、新莊等地確實有修正空間。

永慶房屋經理李建興也認為,房地產不像股市,會在短時間內大幅修正3-4 成,以過去經驗來看,每次回檔幅度至多1-3 成,分年修正,等到景氣一復甦,上漲力道會更大,底部只會愈墊愈高。

此外,也有不少人認為,現在房地產價格到達頂端,難保不會出現如1990 年房市大崩盤的狀況,屆時就可以撿便宜。李建興認為,「發生機率不高。」主要是當時利率水準約13% -15%,一旦市場資金緊縮,部分投資客出現資金缺口,會比較容易造成連環的房市崩盤骨牌效應,但現在利率僅1% -2%,不管是投資客或自住客,支撐房貸的能力都提高,要等房市大崩盤,恐怕經濟也來到崩潰邊緣。

Q:我該趁政府打房、經濟前景不確定之際出手買屋嗎?會不會讓我買屋買在高點?

A:以現階段房市來說,因受到奢侈稅影響,全台房屋成交量萎縮,量能不足確實有效阻擋了從2008 年後不斷上揚的房價,「市場買盤轉以自住客實質需求為主,價格波動度降低,」李建興說。

不管是屋主還是投資客,在低利且沒有資金壓力的情況下,多數不願降價出售,使現階段房價相當持平,即使大台北地區房價數據看起來有2%至5%的跌幅,這都算是正常波動範圍,除非經濟大幅度進入急凍期,否則,還看不到房價有回檔跡象。

不過,政府正在研擬房地產交易「實價登錄」制,雖然可以推動資訊透明化,但是後續如果接著施行實價課稅,大幅翻揚的稅負負擔,也為房市投下變數,將影響房市交易意願。

目前房市狀況有利買方市場,可議價空間拉大,適合多看、多比較,若曉茹不急著立即購屋,婚後也能「以租代買」,用時間爭取價格空間,但要小心房價不跌反漲的風險。

比價格,更要比效用

Q:報紙上、房仲店頭刊登的房價都好高,我到底該怎麼挑,才不會買貴?

A:如何分辨房價是價值大於價格,還是價格高過價值?顏炳立提醒,可以先從2 個方向來判斷市場的動向:1 房市過熱:郊區價格漲過市區中古屋價時,房市就過熱;2 房市反轉:郊區價格先下跌。

顏炳立指出,「土地量大的區域,價格不會漲。」即使受到景氣、資金帶動,因為多數資金來自銀行低利借款,這個支撐力道就會是「虛」的,一旦景氣反轉,會最先回檔。

像是新板特區的房價如果高過中山區、大安區,就顯示當地(或該建案)的價格不合理,在資金炒作下,已經有過熱現象;同樣的,當郊區價格開始出現明顯跌幅時,就表示房市買盤已經撐不了過熱的價格,反轉在即。尤其,當無薪假再度成為媒體焦點時,郊區房價也會率先反映,如果想買在台北縣外圍區域的人,就可以先等一等。

選好區域後,在計算當地個案房價時,也能用簡略的方法先檢視看看價格是不是合理:

1. 20 年以下中古屋房價=新成屋房價×1/2

2. 預售屋價格=每坪土地成本÷2 ( 以住三土地為例)像是目前許多台北市中心有都更題材的中古屋,每坪價格喊到80-90 萬元,但是周邊新成屋才120 萬元,這樣就表示中古屋的價格不合理。不過,建案的區段、規畫等都會影響價格的合理性,評估時,還要配合當地的房價來調整。

最後,再將房價放到區域來交叉評估,注意房市中,「替代」與「空間」的條件密不可分,當在市區中古屋與郊區新成屋之間作抉擇時,「價格一樣,效用高的優先被選擇」,不要被新成屋迷惑,市區中古屋還是相對具備抗跌性。

李建興建議,曉茹和阿杰不妨先問問自己幾個問題:1. 為什麼一定要買屋?買屋的目的,是自住還是投資?2. 有特定區域的偏好嗎?3. 希望坪數空間有多大?4. 願意花多少通勤時間?當問題釐清後,適合的區域樣貌自然就會浮現。

新婚族 理財首重目標排序

Q:從單身到成立家庭,在理財上,需要思考哪些問題,才能讓家庭理財計畫更健全?

A:從單身到組織家庭的理財規畫,CFP 認證理財規畫顧問黃正勳建議,要先理出理財目標的順序。

新婚族會面臨的問題大多是買屋、小孩教養費用、父母奉養金、財富累積等,彼此間的資金運用既有重疊性,也有排他性,首要先把理財目標的實現順序排出來,才不會發生買了房子,沒錢生小孩,或是生了小孩,卻一直擺脫不掉無殼蝸牛的命運。

以曉茹來說,如果買屋是婚後的第一理財選擇,那麼在理財的思考上可以這麼做:

1. 推算房屋總價:建議曉茹在整體可運用儲蓄中,留下100 萬元作為裝潢與後續緊急預備金之用,因此,可支付的頭期款約200 萬元,以貸款8 成計算,約可買到1000 萬元上下的房屋,以30 坪計算,可以找最高3 字頭的區域。

2. 估算每月房貸負擔:以20 年房貸、平均3%利率計算,每月負擔約4.44 萬元,占總收入40%。若曉茹與阿杰婚後未改變消費習慣,則剩餘可支配資金只剩1.56萬元。﹝11 萬( 兩人收入)-5 萬( 生活支出)-4.44 萬元( 房貸) =1.56 萬元﹞

3. 調整支出配比:曉茹採20 年房貸,每月可運用資金的比重僅剩總收入的15%,比率偏低,若臨時有重大支出,或是利率持續提升時,新增的消費支出很容易讓現金流出現缺口,造成財務吃緊,最好能調整支出配比。

「333 是比較健全的財務配置,」黃正勳說,也就是三分之一生活消費、三分之一房貸、三分之一理財儲蓄。以曉茹為例,除非將房貸時間延長至30 年,每月房貸負擔才會降至3.3 萬元,或是從節約生活支出下手,否則,一旦曉茹想要生兒育女,就會讓收支破表。

建議曉茹也可以考慮延後買屋時間,先以租屋替代,讓住房支出降至2 萬元,剩餘的資金則轉入投資(請不要花掉),若是每月可以投資3 萬元,加上原本的300萬元儲蓄,以年報酬8%計算,10 年就可以累積1200萬元,屆時再買屋,購屋壓力就能有效減輕。

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