去年9月，央行祭出第七波信用管制措施後，房價真的漲不太動了，甚至開始向下修正，剛出爐的「2025年第二季政大永慶即時房價指數」顯示全台與七大都會區全面下跌，台南、台中跌幅都超過2％。這是否意味著「長期房價只漲不跌」的神話即將破滅？
根據「政大永慶即時房價指數」的調查指出，第二季全台平均下跌1.6％，其中，台南跌幅2.7％居冠，依序是台中（-2.3％）、新北（-2.0％）、新竹縣市（-1.3％）、桃園（-1.0％）、高雄（-0.9％）、台北市（-0.5％）。
如果納入今年第一季的表現，台北（-0.2％）與台中（-0.9％）已連續兩季都負成長（見圖），房市確實有降溫、微跌跡象。這是否給了自住客一線希望，可以撿到更便宜的房子？等到自己的房價甜蜜點呢？
馨傳不動產執行長何世昌分析，台灣房市共有六波的修正，都是漲多跌少，尤其將時間拉長來看，台灣的平均房價確實呈現上升趨勢，即便買在相對高點，只要熬過不景氣，最終資產都會增加，導致民眾普遍存有「房子可保值增值」的觀念。
根據實價登錄資訊網站《樂居》的調查顯示，統計近10年的賣房族，轉手獲利的筆數達到30.7萬筆，賠錢的約4.3萬筆。《樂居》創辦人李奕農指出，賠售率約為12.29％。
從房地產的「八二法則」來看，「手中有房的人，不管什麼原因出售，科學數據顯示有八成以上的機會是賺錢的，」何世昌說。
住商機構企研室執行總監徐佳馨加以說明，台灣的投資客、自住客很難一刀切乾淨，現在已沒有短進短出的投機客，很多自住客也將房子當成投資工具，雖為自住也希望能賺取資本利得，「尤其過去幾年的貸款成數高，利率又低，房子成為高槓桿的金融商品之一，讓房市更為熱絡，連自住客也會想買兩間房，先為孩子準備，同時也有投資獲利的想法。」
這一波房價的下修空間還有多大？
只是近半年來，房價指數表現不盡理想，成交量也屢探新低！根據《591實價登錄》的數據顯示，今年第一季，七都成交量僅1.2萬件，為實價登錄實施以來的新低紀錄，交易量與去年同期相比衰退超過六成，七都的成交量也創下有史以來同期最低紀錄。
房市低迷對有意購屋者自然是好消息。根據房仲業的第一線觀察，多數賣方價格雖掛得高高的，但議價空間不小，例如台北市大概是13％、新北市約11.5％、台南在11％左右。但人性頗為微妙，通常都追漲不追跌，導致成交量快速萎縮。
為何這一波房價會下修？跌幅空間還有多大？徐佳馨認為，2023年8月的「新青安政策」是重要轉折點，政策旨在幫助青年首購族減輕購屋貸款負擔，由於條件優惠，提前催出有意買房者，許多首購族與民眾出現「現在不買，以後更買不起」的心理，市場瀰漫著恐慌式購屋情緒，甚至出現「快速成交、加價搶房」的瘋魔現象。
央行看到房價不理性上漲，擔心引發金融危機，緊急推出第七波信用管制措施，當政府開始收緊銀根時，後遺症自然浮現。
吉家網房市趨勢專家李同榮進一步指出，房地產沒有永遠都在漲的道理，景氣循環很正常，最好不要有人為干預，去年第三季「新青安」效應開始遞減，因房價過高，房子的面積也愈縮愈小，缺乏推升力道下，技術循環自然面臨修正壓力，去年第三季全台交易量就開始萎靡不振，第四季房價正式反轉向下。
央行卻在去年9月20日宣布實施第七波信用管制措施，被視為近年最嚴格的「打炒房」政策。這一波主要針對個人與法人購屋貸款條件收緊、寬限期取消，以及降低房屋貸款成數。「央行踢出這臨門一腳，扭曲既有的市場機制，讓房地產的經營陷入困境。」李同榮說。
資金斷鏈、貸款不易，換屋市埸自然被壓制
何世昌分析第七波信用管制發揮功能的背後原因。他指出，一般人都將焦點放在《銀行法》第72條之2的規定：銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額的30％。俗稱銀行不動產的放款天條。
然而金管會的數據顯示，2024年12月底，不動產放款平均比率已下降至26.44％，為近7個月來的新低。如以存款餘額59兆至60兆元來換算，26.44％到30％之間，還有3％的房貸放款空間，至少有1.8兆的融資餘額，資金理應很充足。
原來央行不只看重30％的指標，更緊盯這兩大數據：「不動產放款總量管制」「不動產放款集中度」。何世昌說，現在的困境是，銀行做的比央行的要求還嚴格，幾乎無差別對待，不管首購族或新青安專案，都縮緊銀根，總放款成數萎縮至五至六成，自然影響買方意願。
購屋族無法借到足夠的錢，就難以買房，甚至還得斷尾求生！例如有人在三年前買總價1000萬元的預售屋，三年內付了200萬自備款，交屋時得跟銀行借貸800萬元才能交屋，但信用管制後，根本貸不到八成，找不到錢就只能降價求售。
「當銀行拿走金融槓桿工具後，就像手機關掉美顏濾鏡一樣，原形畢露，買方貸不到錢，導致交易量下滑，價格自然也受到壓抑。」徐佳馨比喻說。
李同榮也指出，當資金斷鏈時，貸款更為不易，換屋市埸自然被壓制，進而讓交易急凍；加上市場信心下滑，首購族普遍觀望；建商與賣方都承受調降壓力，導致房市陷入一灘死水。
由於政府緊縮資金，李同榮歎氣說，這讓房仲業雪上加霜，變成房仲「慘」業，今年上半年房市交易量急縮26.7％，下半年若交易量不回升，就會進入倒店潮。
危機入市，等景氣循環回來時有機會成為贏家
永慶房產集團研展中心總監郭翰則表示，從去年下半年起，受到房貸緊縮與第七波信用管制影響，房市熱度明顯降溫。今年上半年，在房市政策續行及美國關稅政策下，房市交易仍未見顯著起色；尤其在銀行審核標準嚴格下，購屋族面臨更大的資金壓力，交易難度明顯提升，下半年房市難樂觀期待。
綜合專家意見，這波的修正主要與政策有關，何時能回溫，關鍵仍在央行。「一旦信用管制措施鬆綁，房市還是有機會恢復正常。」徐佳馨進一步說，只是不太可能再回到過去的瘋魔狀態，房價也不再是鐵板一塊；但也不至於大跌，根據過去經驗顯示，不管是亞洲金融風暴、SARS、金融海嘯，房價降幅就在10〜15％之間。
政策何時能鬆綁？央行總裁楊金龍被追問「是否可能推出第八波信用管制？」時表示「不會啦！」他說，除非下滑的總量管制突然上揚，或房價和其他指標突然走升，若是一直這樣持續下去，「再推第八波也不好」；至於不動產放款集中度要降到多少才算合理、何時可以放寬管制？他也回應說，現在「Judge」（判斷）還太早，後續須持續審慎觀察，會做通盤考量。
由於政策不明朗，房市遇冷，加上美國關稅戰、產業前景未明等因素，買方也不太敢進場。但相比去年上半年的房價高峰，何世昌認為，這反而是自住客的進場時機。主因是台灣資金過於充沛，只要不要有短期獲利的想法，提高自備款成數（目前房貸成數較低），趁房價仍明顯鬆動時，選定有捷運、高鐵、台積宅等題材的標的物，等下一波景氣循環回來時，很有機會成為贏家。
如果將時間軸拉長到60年來看，房價相對易漲難跌，某種程度也可以說「只漲不跌」，除非發生不可控的重大事件（如SARS），何世昌認為，尤其台灣的科技業仍持續蓬勃發展，「長期平均房價只漲不跌」的神話，不太容易會被打破。
