你相信嗎，1 平方公里能住10 萬人？
稍微了解房地產容積率概念的人，相信大多數都會說不，但作為中國地產界大亨、並有「地產思想家」之稱的萬通集團董事局主席馮侖，卻對此深信不疑。
戴著傳統黑膠框眼鏡，大大的鏡框後，馮侖的思考總是深不可測。在他腦海中，這座城市，擁有綠色高樓，就像一層層的梯田，讓人和綠色植被、其他生物共同存在於建築內，描繪著「城在田中、園在城中、人在園中」的悠然景象。
除了園中取樂，城市裡各樓層間，還散布居住社區、就業工廠，甚至空中牧場，從住家到上班場所，6 分鐘可達，不論生活、就業、交通、醫療和社區管理等一應俱全，讓60% 的居民可以一站式生產、生活，不再需要每天奔波於城市的東南西北。
立體城市，是馮侖對中國房地產未來的新想像，一如他個性中潛藏的因子：深刻思考、創新前瞻，卻又兼備理想性。
馮侖的思考點常常很人文，政治經濟人文背景出身的他，有一套獨到的理論體系，即使再平常的事物，馮侖也用自己清晰的評判標準，與背後蘊含的深刻思想做分析。深刻思考的能力，讓馮侖從國營單位、到學者、到白手起家，可以快速捉住中國房地產起飛的浪潮，由海南島存下第一桶金，繼而直搗北京攻城掠地，成為縱橫地產界的大亨。
創新前瞻，則讓馮侖不斷摸索中國房地產發展方向的可能性，從腳下出發，成就許多第一。他花費1800多個日子，去了紐約50 餘趟，運籌帷幄參與美國世貿中心重建10 年，終於成為唯一手握租約權的中國人；兩岸ECFA 開放後，他輕裝來台30 餘趟，是最熟悉台灣、也是中國房產界投資台灣的第一人。
但是真正讓馮侖與眾不同的，則是理想性格。在萬通草創、篳路藍縷階段，他就訂立「以天下為己任，以企業為本位，創造財富，完善自我」的企業觀，從胸懷天下出發，創造房地產中的萬通王國。
在華人社會裡，馮侖是公認的企業思想家，他的思考制高點跟很多人都不一樣，究竟他是怎麼思考的，以下是他接受專訪時精彩的論點。
追求理想，順便賺錢
「理想能讓你看到別人看不到的地方，」馮侖說，很多賺不到錢，卻一直在努力想各種辦法賺錢的人，後來發現，追求理想者，因為看到、做到別人所沒有的，最終成為賺最多錢的人。
「追求理想、順便賺錢」，是他的核心理念。別以為他隨便說說，他認為，之所以能比追求金錢，順便談理想的人賺得多，差別就在於：成功的人都是在錢前面放置了別的東西，都是想為別人做些事情，這東西就是理想，當你在實踐理想時，順便就能賺錢，而且數目有時還遠超過想像。「因為在錢前面放了理想，做出的決策便大不同。」
不管是坐辦公室的人，或是想創業的人，都要為自己所做之事，訂出一個理想目標，才能幻化成隧道那頭的陽光，穩定前行。
在馮侖眼中，理想並不一定是一件很大的事情，小如煮好一杯咖啡，也是一件理想。為了一杯好咖啡，就會瘋狂地投入、透過各種方法去成就它，包括咖啡豆、器皿的選擇、烹煮手法、環境的衛生、行銷方式，雖然過程中成本會提高，但是終極目標就在於推出一杯好咖啡，有了好咖啡，自然人潮就聚集，順便就賺了錢。
如果一開始目的就在賺錢，可能就會以成本為考量，咖啡豆差一點點、水多加一些些、摻點奶、撒點糖，也是一杯咖啡，可是口感、香氣也在東減西扣中消失，一杯以賺錢為目的的咖啡無法吸引人，也就賺不到錢。
價值觀如同GPRS 導引人生方向
把理想拆開來看，馮侖認為，就是願景加上價值觀。「價值觀就像GPRS，是人生方向的指引。」即使從國家體改委出走，轉而從商，但是遍讀歷史、哲學書籍的馮侖，骨子裡，流著古代士大夫血液，在萬通創立的第2 年，就寫下「以天下為己任，以企業為本位，創造財富，完善自我」，從大環境到小至個人，循序訂出企業的價值觀。
他認為，即使從事的是房地產業，作為一個企業，也要能解決天下的問題；而賺錢，不能只賺自己的錢，也要讓社會更有財富，最後才能完善自我。
以天下為己任、以企業為本位的價值觀，讓萬通成立20 年來，省卻官民互利引發的掃蕩衝擊、躲開海南島房市泡沫化危機，站穩北京，放眼美國，甚至在政府一波波整肅房地產業中，依舊屹立不搖。
馮侖認為，願景各人不同，可大可小，以馬英九、蔡英文來說，他們的願景在當領導人，希望改造社會；對普通人而言，或許是做一間民宿、開一家餐廳，再加入自己獨有的價值觀，就能成就一個理想。
假若沒有胸懷天下的價值觀，是不是就注定無法朝成功的彼岸靠攏？「價值觀也不一定要很崇高，只要做一個給別人、社會帶來價值的人，不要成為負擔就可以。」
馮侖說，能給群體、組織、社會或周邊的人創造價值，在觀念上、情感上帶來快樂最重要。
馮侖對台灣的「薰衣草森林」印象深刻，他認為，一開始兩個女生想要自由、喜歡親近美、享受大自然，所以有了開餐廳的願景，而她們的價值觀，著重在放鬆、舒緩心靈，當這種願景與價值觀結合，就是一個最好的理想，所以後來也被認同、接受，經過幾年努力，不僅理想實現了，也帶來滾滾商機。
不空談理想的美好，也重視實際的獲利效益，馮侖因理解萬物的因果循環法則，從中，把力量發揮到最大。
角色如衣服，追求不受束縛的裸體感
除了追求理想外，屬於馮侖的快意人生，必須達到3種自由：財務自由、時間自由與角色自由。
馮侖認為，錢很重要，因為一分錢即能憋倒英雄漢；但有財務，沒有時間享受，也是遺憾。不過，一般人要平衡財務與時間，還不算難，最容易引人不開心的，就是角色，因為角色常面臨衝突，男人跟女人衝突、老人跟小孩衝突、長官與下屬衝突，名人與普通人衝突，有地位人與平凡人衝突，所有是非都起於角色。
有了角色，就會伴隨相關的要求。像是大老闆，你會認為要有名車、華服，才擔得起老闆的角色，出入要高級餐廳，才稱身分，一舉一動，反而都被角色控制，「把角色拿掉，哪裡不能去？處處都可隨遇而安。」馮侖說。
作為中國地產業重量級人物之一，馮侖很少發脾氣、端架子。企業要開闢新戰場，他不像一般老闆，坐在辦公室裡等報告，反而常常一個人背起背包，親自從底層考察起，在一次又一次探訪後，才會擬定策略、派兵布局，簡便輕裝時，完全看不出大老闆的樣子。
拿掉角色，才能創造更多可能。坦承對人特別好奇的馮侖，因為不斷研究，反而看清很多真實的東西，他說，人一開始沒有角色，活著、活著就穿起不同的衣服，衣服就是角色，漸漸跟某一類人靠攏，然後把另一類人排開，逐步就有開心與不開心，尊卑貴賤之分，等老了以後，衣服又被拔掉。
「再偉大的人，都有其陰暗部分，」馮侖意識到，不要為衣服活著，要為肉體活著，不管是長官、下屬、父母、孩子，都不要讓自己去演出偉大、崇高，從心生活，自在、舒服才是最重要，「有形式，但不受束縛。」
看透表面璀璨、掌握內在因果，從觀天下到修己身的馮侖，用70% 時間研究思考作決定，30% 的力氣確切執行，在每一次謀定而後動的出擊中，總能激盪出令人驚豔的思考火花。
