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主流投資法 順勢買屋賺5000萬

財經主播陳斐娟》
文 / 鄭捷    攝影 / 林育緯
2011-12-01
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主流投資法 順勢買屋賺5000萬
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主持財經節目總是條理分明的陳斐娟,是個專注擁戴房地產的投資者,在她的資產配置中,房地產就占高達70%,其他20%為現金,10%為非常態性投資股票。自1997 年在台北市大安區買下人生第一間房子,迄今共經手4間房,每間都為她賺得數倍的獲利,正因懂得跟著房市主流資金投資,讓她靠房地產就累積逾5000 萬元市值的資產。

「買第一間房子純粹為了有個方便上班的住所,可以說是傻傻的買。」陳斐娟表示,大學畢業後她到電視台擔任記者,每天工作時間長,下班後若再通勤回家實在太累,因此,就近在市中心購屋自住。

身為單身女性,陳斐娟特別注重生活機能與交通方便,她選擇在信義路、安和路口,以總價680 萬元買下一間國揚建設所蓋的新成屋;產品為權狀13 坪、挑高4.2 米的小套房。雖然室內坪數僅不到8 坪,陳斐娟透過裝潢,精巧地隔間出客廳、更衣間、臥室與衛浴室,巧妙地讓使用坪數「長大」成為15 坪。

陳斐娟回憶,第一間房在家人金援下,先付了150 萬元的頭期款,當時利率高達8%,折算下來,每月得付3 萬元房貸。由於薪水待遇不俗,陳斐娟又懂得節約開支,除每月繳貸款外,也力行每累積一筆錢,就10 萬、20 萬元的整筆償還本金,就這樣讓她在房貸寬限期內清償了房貸。

主流投資法1:危機入市 專挑保值好房

隨著財經知識的累積,陳斐娟學到危機入市的道理,在爆發SARS 後的2004 年,她買下位於內湖、現用於自住的第2 間房。這次的購屋決策最關鍵的是抓住對的時機,同時多了縝密的思考。

陳斐娟靠直覺購買第一屋的套房經驗,讓她體驗到房市利空時,小套房這種特殊產品容易率先跌價,跌幅也大於同級地段的2、3 房產品。她說,持有大安區小套房期間,遭遇過本土金融風暴、網路泡沫、SARS 等經濟利空,套房市價曾一度最低跌掉3 成。待景氣回溫,套房也比其他2、3 房產品較晚回漲。再者,小套房因坪數小、使用彈性差,造成轉手時的侷限,向銀行貸款的條件也較差。

因此,陳斐娟第2 次所購買的換屋產品,選擇的是50坪大3 房,每坪買價僅24 萬元,外加一個車位的預售屋,購屋總價花費1300 萬元。

主流投資法2:自 住、投資 都考量轉手性

「所有的自住房都要有投資的思維。」陳斐娟表示,人因生涯變換,一生可能有不只一次的購屋需要,因此,每次選購自用宅,都要有投資的邏輯;也就是考量到未來的轉手性。而2 房以上的產品,占市場需求的大宗,流通性較高。

陳斐娟購買第2 屋的財務規畫,也不同於買第一屋時採快速清償的作法。因為利率來到史上最低檔,即使手頭上有足夠的現金,陳斐娟仍選擇貸款8 成,每月可輕鬆還房貸,手上的資金還可運用在報酬率更高的投資。

2006 年內湖房子成屋後,陳斐娟從大安區搬到內湖,原來的小套房轉為出租,每月為她賺進2.8-3 萬元的房租。前陣子,她將這間小套房以1100 萬元出售,扣掉當初680 萬元的購買成本,賺得420 萬元價差。外加上小套房收租5 年多、共收租168 萬元。 陳斐娟拿出計算機一敲,以當初僅先付頭款150 萬元計算,這間小套房為她所賺的資本利得加計租金收益,年化報酬率達30%。

看好南港的發展前景,去年,陳斐娟以每坪50 萬元,買進一間80 坪的預售案;目前當地新成屋行情已達每坪70 萬元,換算這筆新投資,帳面上的漲幅達40%。

陳斐娟計畫,後年南港案成屋後就搬過去住,現在住的內湖房子就轉賣出手。按照區內同類型產品近期每坪成交價約40 多萬元估算,這間房子市價已增值70%。

因自住需求展開購屋及置產,陳斐娟主要以中長期持有房地產。另外,她在3 年多前,看好捷運通車效益,在捷運文湖線東湖站附近,以總價570 萬元購買一間18 坪的房子,並於去年以880萬元轉售脫手,一買一賣間賺了310 萬元。

主流投資法3:順勢操作 多元產品替換

陳斐娟投資房地產無往不利,對於漲了8 年的房市榮景,則有轉向偏空的看法。她預期2012 年房市景氣看淡,尤其是上漲多年的住宅產品,短期內難有增值賺價差的空間。因此,趁著高檔,她處分掉大安區、購買多年的小套房,先獲利出場。

她分析,房市面臨漲多休息的局面,政策面也傾向壓抑,不利房市後續發展。她也預期,短時間內市區精華地段不易見到價格明顯下滑,但市場的流動性必定降低,買賣將呈現拉鋸,成交不易。

幾次的購屋經驗,陳斐娟偏愛選購預售屋,因為對資金有限的年輕人,預售案初期的還款壓力較輕,可以從長規畫財務。

她表示,在大台北地區購屋要打破行政區的思維,從自身的需求與預算出發,區位的選擇改用捷運線的角度思考。

2012 年,陳斐娟將投資焦點瞄準店面,她認為商用不動產的利多尚未真正實現,尤其是陸客自由行的利多將使熱門商圈的店面受惠。店面產品不僅長期持有可享受房價增值,持有期間還有租金收益,陳斐娟特別看好西門町商圈的吸金力,近期開始收集資料作研究。

陳斐娟表示,選購店面時首重所在商圈的成熟度。相較於台北市東區店面,多以大型、旗艦版的精品商店為核心,總價門檻高;西門町商圈則屬於小而精巧的特色店面群聚區,投資門檻較低,由於商家搶租熱門,租金報酬也不遜於東區。

主流投資法4:不執著單一投資標的

房地產也跟景氣一樣,有高低循環,走長多時,陳斐娟勇敢買進,但趨勢向下,她則將投資重心轉移至股票,不執著,讓她在風險來臨時,得以迴避。

陳斐娟長年主持股市盤中新聞節目,但自己並不熱中股票投資。一來為避免影響工作應保有的中立,二來股市投資通常賠多賺少,不如房地產穩健獲利。不過,新年度她看淡房市,投資轉趨保守,在股市投資方面則展開布局。

因為早期初踏入社會跑財經新聞時,曾經迷失在股市萬點行情,在股海「殺進殺出」,而慘賠200 萬元的失敗滋味。她說自己當年買過價位105元的聯電,因當時主跑科技線,親自採訪到聯電將有重大利多,只是在她進場買股後,沒想到卻套在最高點。「糟糕的是不懂停損,」陳斐娟表示,當時投資經驗與知識不足,每日工作忙碌也沒時間盯著股價,更糟糕的是不懂得即時停損止血,最後賠掉當初投資金額的一半才黯然出場。這次的失敗經驗,她學會了,靠資訊作為唯一的投資判斷將具有高度風險,再加上不設停損點,就可能會讓錯誤的投資有更大的損失發生。現在的她學會「有重大利空才配置。」

陳斐娟表示,通常自己的資產配置會以7 成房地產、3 成現金為組合。但,今年歐債問題引發全球經濟二次衰退疑慮,讓台灣及國際股市全都連續重挫,像這樣的重大利空,反而有利投資人在股市低檔布局。她在2008 年金融海嘯期間,就買進股票,待股市回溫即享受到獲利。

陳斐娟表示,目前手上已買進一部分,未來會再分批承接好股。她分享自己篩選股票的方式,先將個股2011 年的獲利與10 年相比較,選出獲利數字持平或成長者;下一步是比較股價,若股價落到與2008、09 年金融海嘯股市重挫期間差不多的價位,便是具有相對抗跌、未來有實力率先上漲的股票。

「預設投資價值的實現時間,」陳斐娟表示,在評估做一項投資前,應該要有時間觀念,也就是先釐清自己為達到所期望的投資報酬,必須要等待的時間。以她為例,無論房地產或股票的投資都以中長期的角度切入,因此,只要看準趨勢,就不會在中途慌張停損。

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