看到關鍵字「法拍屋」，你會聯想到什麼？黑道、海蟑螂、問題重重？種種刻板印象，令許多動念想買法拍屋的消費者常因此卻步。所謂法拍，通常是由於債務人無法償還債務，使得債權人透過法院，請求將債務人名下財產進行拍賣程序。
由於法院判決不以營利為目的，再加上債權人希望儘快脫手以換得現金，依過去記錄看，最後的拍定價通常比市價低兩成左右，而在各類法拍物品中，法拍屋可說是最具吸引力的標的。
3 大理由買法拍：選擇多、競爭少、價格好
選擇多、競爭少、價格漂亮，是法拍屋業者認為自住客「現在」就能開始準備進場的三大理由。
「中古屋現在仍偏賣方市場，但法拍屋早已是買方市場」，透明房訊執行長林志龍點出箇中差異。儘管房價下跌，但不少中古屋價格依舊很硬，想找價廉物美的房子，從法拍屋下手，機率高很多。
104 法拍屋標購廣場總經理籃茂山指出，觀察近3 年法拍屋市場，明顯可看出總案件數從2008 年第2 季起攀升，2008 年第4 季更達到近3 年高峰，表示選擇多更多，有利買家。其次，就競標難度來說，以前動輒二、三十人競標的熱絡情況已不復見，現在少則3、5 人，多則十來人，得標機率大為提高。第三，由於房市從去年持續下探，法拍屋的拍定價格又通常是市價2 至3 折，價格漂亮更不在話下。
但是，還是有很多人因為對法拍屋市場不熟悉，仍是繞了一大圈、多付出不少錢，才買到房子。
勤做功課，避免白兜圈子
林志龍舉例，他的一個客戶看上一間公告底價1200 萬元的法拍屋，當時林志龍建議出價1300 萬元，才較有機會得標，但是客戶認為不需要出到那麼高的價格，結果，那間法拍屋最後由投資客以1270 萬元得標。投資客得標後，將房屋內部進行簡單裝潢，最後以1600 萬元售出，而買家正是當初不願以1300 萬元競標的那位客戶！假設扣除裝潢費用約70 萬元，這位客戶等於多花了將近200 萬元買同一間房屋，而這種「白兜圈子」的狀況，林志龍坦言，十分常見。
對於大部分的人來說，由於法拍屋只能看看房屋外觀、週邊環境，無法看到房屋內部格局、採光等細節，不能「眼見為憑」成為法拍屋的致命傷。不過，林志龍說，一般法拍屋代標業者都能提供房屋平面圖、比法院公告更詳細的資訊；買家也可主動拜訪上下樓層與左右鄰居，因為同一批建案，格局通常不至於差太多。
法拍屋由於沒有「物之瑕疵擔保請求權」，買家得標、過戶後，若發生任何問題，不像一般房屋買賣後，若在半年內發現問題，還可請求損害賠償。
因此，籃茂山建議，想買法拍屋，買家最好認真多下工夫，降低買到問題房屋的機率。
籃茂山舉例，最常見的問題房屋不外乎輻射屋、海砂屋與凶宅。要確定房屋是不是輻射屋，可以到行政院原子能委員會網站查詢，進入「輻射屋查詢」頁面，輸入地址，就可確定是否為輻射屋。而透過詢問當地仲介、左右鄰居，則可初步判定這個社區有無海砂屋的問題，或是觀察房屋外觀，有否鋼筋裸露，也是判定方法之一。
至於避免買到凶宅，通常就只能多打聽、多問，除了鄰居外，社區管理委員會也是蒐集情報的重要管道。籃茂山建議，真不放心的話，還可以向自來水及電力公司申請查閱該住址的斷水、斷電紀錄，通常斷水、電時間愈短，代表空屋時間愈短，是凶宅的可能性也就大為降低。
得標價 法院公告底價與中古屋之間
法拍屋業者預測，今年第2 季起，法拍屋數量將有機會爆量，意味對法拍屋有興趣的買家，不妨準備好資金，睜大眼睛留意法拍屋訊息。
由於投標法拍屋，必須先繳交相當底價兩成的保證金，且在得標後7 日內繳清尾款；雖然目前有聯邦銀行、板信商銀提供代墊尾款服務，但銀行願意提供的代墊成數已從兩年前的8 成縮減至目前的7成左右。因此，建議投標前要先跟銀行談妥放款意願，以免得標後無力繳清尾款，不只到手的房子飛了，還得支付兩次拍賣間的差價，損失慘重。
倘若以底價700 萬元的物件來說，買家最好準備280 萬至300 萬元，比較保險。這包括保證金140 萬元，裝潢費用約30 萬元，以及契稅、規費約5 萬元，代標公司仲介費用約4 ﹪，即28 萬元，搬遷費3 萬元，加上1 成尾款週轉金70 萬元。林志龍建議，買家最好將手邊資金的3 成作為週轉金，7 成作為買房基金，才不會產生財務壓力。
解決資金問題後，就只剩下該如何挑到好物件了。基本上，既然是要買屋自住，交通、生活機能都得一併考量，籃茂山認為，只要花時間仔細挑，不難找到好物件；但要留意的是，盡量不要選擇價格高出區域行情太多的標的。
正常情況下，法拍屋得標價格多半介於法院公告底價與同區域中古屋市價之間，以土城為例，捷運海山站附近的中古屋市價約每坪15 至16 萬元，而最近法拍屋公告底價約每坪10 至11 萬元，建議預設得標價格上限約每坪13 萬元左右，風險最低。
沒有一項投資是完全零風險、毫無機會成本，但若能釐清自身需求，多問專家、多蒐集資料，就愈有機會獲得低風險、高報酬的果實。
