alexa
置頂

法拍屋 小心買安心住

價廉物美
文 / 陳君樺    攝影 / 林弘斌
2011-04-22
瀏覽數 1,150+
法拍屋 小心買安心住
分享 Line分享分享 複製連結

看到關鍵字「法拍屋」,你會聯想到什麼?黑道、海蟑螂、問題重重?種種刻板印象,令許多動念想買法拍屋的消費者常因此卻步。所謂法拍,通常是由於債務人無法償還債務,使得債權人透過法院,請求將債務人名下財產進行拍賣程序。

由於法院判決不以營利為目的,再加上債權人希望儘快脫手以換得現金,依過去記錄看,最後的拍定價通常比市價低兩成左右,而在各類法拍物品中,法拍屋可說是最具吸引力的標的。

3 大理由買法拍:選擇多、競爭少、價格好

選擇多、競爭少、價格漂亮,是法拍屋業者認為自住客「現在」就能開始準備進場的三大理由。

「中古屋現在仍偏賣方市場,但法拍屋早已是買方市場」,透明房訊執行長林志龍點出箇中差異。儘管房價下跌,但不少中古屋價格依舊很硬,想找價廉物美的房子,從法拍屋下手,機率高很多。

104 法拍屋標購廣場總經理籃茂山指出,觀察近3 年法拍屋市場,明顯可看出總案件數從2008 年第2 季起攀升,2008 年第4 季更達到近3 年高峰,表示選擇多更多,有利買家。其次,就競標難度來說,以前動輒二、三十人競標的熱絡情況已不復見,現在少則3、5 人,多則十來人,得標機率大為提高。第三,由於房市從去年持續下探,法拍屋的拍定價格又通常是市價2 至3 折,價格漂亮更不在話下。

但是,還是有很多人因為對法拍屋市場不熟悉,仍是繞了一大圈、多付出不少錢,才買到房子。

勤做功課,避免白兜圈子

林志龍舉例,他的一個客戶看上一間公告底價1200 萬元的法拍屋,當時林志龍建議出價1300 萬元,才較有機會得標,但是客戶認為不需要出到那麼高的價格,結果,那間法拍屋最後由投資客以1270 萬元得標。投資客得標後,將房屋內部進行簡單裝潢,最後以1600 萬元售出,而買家正是當初不願以1300 萬元競標的那位客戶!假設扣除裝潢費用約70 萬元,這位客戶等於多花了將近200 萬元買同一間房屋,而這種「白兜圈子」的狀況,林志龍坦言,十分常見。

對於大部分的人來說,由於法拍屋只能看看房屋外觀、週邊環境,無法看到房屋內部格局、採光等細節,不能「眼見為憑」成為法拍屋的致命傷。不過,林志龍說,一般法拍屋代標業者都能提供房屋平面圖、比法院公告更詳細的資訊;買家也可主動拜訪上下樓層與左右鄰居,因為同一批建案,格局通常不至於差太多。

法拍屋由於沒有「物之瑕疵擔保請求權」,買家得標、過戶後,若發生任何問題,不像一般房屋買賣後,若在半年內發現問題,還可請求損害賠償。

因此,籃茂山建議,想買法拍屋,買家最好認真多下工夫,降低買到問題房屋的機率。

籃茂山舉例,最常見的問題房屋不外乎輻射屋、海砂屋與凶宅。要確定房屋是不是輻射屋,可以到行政院原子能委員會網站查詢,進入「輻射屋查詢」頁面,輸入地址,就可確定是否為輻射屋。而透過詢問當地仲介、左右鄰居,則可初步判定這個社區有無海砂屋的問題,或是觀察房屋外觀,有否鋼筋裸露,也是判定方法之一。

至於避免買到凶宅,通常就只能多打聽、多問,除了鄰居外,社區管理委員會也是蒐集情報的重要管道。籃茂山建議,真不放心的話,還可以向自來水及電力公司申請查閱該住址的斷水、斷電紀錄,通常斷水、電時間愈短,代表空屋時間愈短,是凶宅的可能性也就大為降低。

得標價 法院公告底價與中古屋之間

法拍屋業者預測,今年第2 季起,法拍屋數量將有機會爆量,意味對法拍屋有興趣的買家,不妨準備好資金,睜大眼睛留意法拍屋訊息。

由於投標法拍屋,必須先繳交相當底價兩成的保證金,且在得標後7 日內繳清尾款;雖然目前有聯邦銀行、板信商銀提供代墊尾款服務,但銀行願意提供的代墊成數已從兩年前的8 成縮減至目前的7成左右。因此,建議投標前要先跟銀行談妥放款意願,以免得標後無力繳清尾款,不只到手的房子飛了,還得支付兩次拍賣間的差價,損失慘重。

倘若以底價700 萬元的物件來說,買家最好準備280 萬至300 萬元,比較保險。這包括保證金140 萬元,裝潢費用約30 萬元,以及契稅、規費約5 萬元,代標公司仲介費用約4 ﹪,即28 萬元,搬遷費3 萬元,加上1 成尾款週轉金70 萬元。林志龍建議,買家最好將手邊資金的3 成作為週轉金,7 成作為買房基金,才不會產生財務壓力。

解決資金問題後,就只剩下該如何挑到好物件了。基本上,既然是要買屋自住,交通、生活機能都得一併考量,籃茂山認為,只要花時間仔細挑,不難找到好物件;但要留意的是,盡量不要選擇價格高出區域行情太多的標的。

正常情況下,法拍屋得標價格多半介於法院公告底價與同區域中古屋市價之間,以土城為例,捷運海山站附近的中古屋市價約每坪15 至16 萬元,而最近法拍屋公告底價約每坪10 至11 萬元,建議預設得標價格上限約每坪13 萬元左右,風險最低。

沒有一項投資是完全零風險、毫無機會成本,但若能釐清自身需求,多問專家、多蒐集資料,就愈有機會獲得低風險、高報酬的果實。

分享 Line分享分享 複製連結
職場學
您也可能喜歡這些文章
您也可能喜歡這些文章