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40%自備款 輕鬆住大房

40換屋5堂課
文 / 王妍文    
2011-04-14
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40%自備款 輕鬆住大房
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第1課 想換屋,該花多少時間準備?

台灣認證理財規畫顧問(CFP)黃正勳表示,換屋時最大的問題來自資金缺口的產生,其中以由遠換近或由小換大的換屋族最容易遭遇這樣的困境。

如果有資金缺口,更要做好換屋計畫,增加家庭財務規畫的彈性。所謂換屋計畫要包括:

1. 時間:現在人隨著階段任務改變而衍生換屋需求,一般來說,首購族經過7~10 年就會有換屋的想法,黃正勳建議,最好將換屋計畫以3~5 年為一個時程,提早準備才有足夠的時間蓄積下一個房子的購屋實力。

2. 資金缺口:換屋無非是為了小孩就學學區問題、環境升級或是居家空間的轉換,大聲行銷傳播總監田大權認為,最好先抓出換屋預算,了解資金缺口多寡,才不會因為看好新房子,因自備款不足而匆忙賣掉舊屋,反而不易賣到好價格。

黃正勳認為,當有換屋計畫後,家庭財務規畫重點就能擺在提高新屋自備款額度上,確定金額目標後,才能透過選擇不同投資報酬率的投資工具來達成;假若不信任投資工具,也可以加快舊屋的還款腳步,相對賺到的利息也會比定存在銀行還高。

第2課 先買屋後賣原屋,資金該準備多少?

先買後賣,最大的問題就是會有一筆龐大的自備款支出,因此較適合資金充沛的換屋族。黃正勳建議,若想採取先買後賣的方式,手上必須有額外一筆新屋的自備款。如果原來舊屋的房貸還沒有還清,建議這筆現金至少是購屋預算的4 成,才能預留現金支付舊房貸,避免兩屋交替期,壓垮家庭財務。

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨建議,如果要降低自備款的壓力,可以優先選擇預售屋,因為自備款分為訂金、簽約金與工程款等,繳款壓力較為分散,也能依工程進度決定賣屋的時間,降低換屋轉換期的資金壓力。

第3課 手上資金不足,必須先把原來房子賣掉再買屋,需要特別注意什麼事?

採取先賣後買的方式,會產生一段居住的空窗期,黃正勳提醒,現在其實很適合用租屋方式來降低居住成本。

由於目前房價處於高檔,租金水準卻未跟著墊高,可以將現有每月的房貸支出、大樓管理費、房屋稅、地價稅、修繕成本、通勤成本等算出每月的住屋成本,再跟改為租屋為階段性安排的成本相比較,若是租屋總支出小於目前的現住房屋,不妨由自住改為暫時租屋,還有比較充裕的時間掌握賣屋時點與行情。

另外,換屋時若打算變更居住地區,也能事先透過租屋在當地,更了解當地的環境與行情,有利後續資金的規畫。

不過,黃正勳也建議在一買一賣間的時間最好不要超過2年,因為這樣還有機會把土地增值稅款賺回來。

第4課 為什麼換屋買賣,最好不超過2年?

賣房子必須繳交土地增值稅,但如果房屋在2年內一買一賣,且新屋土地的地價超過舊屋土地的地價,在扣除土地增值稅後還有餘額,則可以申請退稅,也就是一般所謂「重購退稅」。舉例來說,林先生將舊屋賣掉時繳了40 萬元的土地增值稅,當時該舊屋的土地申報移轉現值為400 萬元,在2年之內,林先生又買了新屋,土地申報移轉現值為600 萬元,由於新屋土地公告現值大於舊屋,就可以申請將已繳的40 萬元土地增值稅全數退還。需留意,「重購退稅」只適用出售土地與新購土地的地上房屋都是同一人。

第5課 換屋族想要「換大」、「換好」,現在可以買哪裡?

蘇啟榮認為,換屋通常是為了將環境升級、孩子學區或是解決居住空間等問題,可以概分為「換大」跟「換好」2 種類型。

就大台北地區來說,若是換屋經費較不足,原本在市中心住小坪數房子的換屋族,可以「跨區換屋」到台北縣找大坪數的物件,像是新興重劃區的新大樓,不僅建材較佳,物件選擇性也較多。而過去被視為市郊的文山、內湖其實也有不少好學區,預算比較不足的換屋族最好藉由時間房價的概念來找市郊好學區。不過,不論換大、換好,都要注意交通便捷的問題。

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