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跟著清崎「放長線」做富爸爸

房地產之神》
文 / 王妍文    
2011-04-14
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跟著清崎「放長線」做富爸爸
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台灣房地產自2003 年SARS 過後,展開向上攀升的走勢,其中不僅口袋深厚的投資客前仆後繼湧入,當中更有一群資本並不多的「團購型」年輕投資客,拿著《富爸爸‧窮爸爸》教戰守則進軍房地產,為自己積攢百萬、千萬身價。

《富爸爸‧窮爸爸》被翻譯成51 國語言,銷售109 個國家,國內更熱銷超過50 萬本,到底作者羅伯特.T. 清崎的投資術有多厲害?

將時間拉回1973 年,當時,清崎剛成為全錄公司的業務員,即使薪水不高,仍努力存了2000 美元(約合新台幣6 萬4000 元)頭期款買下一間小套房來收租,扣除房貸等固定支出後,每月僅有35 美元(約合新台幣1120 元)的淨收入。

沒想到每月少少的35 美元卻是清崎在房地產投資的重要基石。1 年後,伴隨房產增值、手中可支配現金漸增,清崎持續向銀行貸款買屋,從一間一間買,到整批收購,以房養房的結果,讓清崎目前名下的出租公寓已超過1400 間,價值超過3700 萬美元(約合新台幣11 億8400 萬元)。

如果你覺得清崎是個房地產的資產擁護者,想學他早早買屋自住,慢慢等待、坐收資產升值效益,那你就錯了!他會告訴你,「房子是負債!」真正讓人累積財富的是創造持續性現金流的財務智商(詳見小辭典),而非房地產本身。

太早買屋自住是負債

多數人結婚後,總是會想盡辦法購屋自住,完成「打造一個家」的夢想,加上傳統有土斯有財的觀念,形成台灣房屋自有率高達9 成的現象。

不過,在清崎眼中,年輕時,就先買房自住的作法,只不過是取得抵押貸款,來支付不斷攀升的開支,就像是挖東牆補西牆,並非是為自己「置產」,而是帶來「負債」。

一當經濟衰退來臨時,窮人和中產階級會發現他們最重要的資產——房子或是車子,正活活的吃掉每月現金,此時,若是不幸被裁員,簡直就跟掉入地獄沒兩樣,一輩子陷入債務的深淵。

房地產投資4 步驟

想要透過房地產致富,綜合清崎在《富爸爸‧窮爸爸》的4 步驟如下:

1. 分清楚資產與負債

「資產是『能把錢放進口袋裡的東西』;負債是『能把錢從你口袋取走的東西』。」清崎在《富爸爸‧窮爸爸》書中如此說道。

清崎指出,過早背負房貸,最大的損失是「機會損失」。也就是說,年輕時,就將所有的錢都投在房子上,會讓人不得不努力工作,因為房貸正如影隨形,每月都會從口袋中流出,而且,當每個月付完房貸後,就沒有其他餘裕建立自己的資產項目,過著被錢追著跑的日子,這也是大多數中產階級的現金流模式。

要讓自己擺脫無窮的現金支出深淵,清崎表示,最重要的是分清楚「資產」與「負債」之間的差別,如此,才能盡力去買能帶來收入的資產,走上致富之路。

2. 建立穩固的財產基礎

「把支出維持在低水平、減少借款會幫你打下一個穩固的財產基礎。」清崎指出,不論是在結婚、買房、在高風險金融交易中下注,或是依附工作和貸款買任何東西之前,都必須建立起堅實的財產基礎,否則就會很容易陷入無法擺脫債務的生活方式之中,因此,在投資前,都必須先具備穩固財產基礎的條件。

「一旦把一輛新車開出停車場,就已經損失25% 的金錢。」清崎說。他建議,要關注自己的事業,並繼續每天的工作,盡量不讓自己負債或買一些一旦使用就沒有價值的個人產品,例如汽車、高爾夫球桿等物品。

3. 創造持續性收益

在清崎的觀念中,購置房地產不一定都與負債畫上等號,能夠帶進穩定收益的房地產就能將負債立即變成資產。舉例來說,雖然同樣是買屋,鎖定賺價差和賺租金收益的結果可能很不一樣。當你僅用賺價差的觀念投資房地產時,看的是房子的價格,期待的是以未來房地產上揚所產生的價差來坐收「一次性收益」;但一當景氣反轉,原本價值1000 萬的房子,也可能腰斬只剩500 萬,這是只著重價差所隱含的風險。

若在價差之外,還能著眼賺取租金收益,就能讓房地產買賣建立在不敗之地。一旦買進房屋並轉租後的租金報酬率符合目標,就能靠租金,在未來5 年、10 年「持續」賺進可觀的現金收益,即使遇到經濟不景氣時也無須擔心。

4 危機入市

清崎認為,要創造金錢、擁有財富,則必須在絕望時進場。90 年度初,美國經濟一片慘澹,當時原先價值10 萬美元的房子只值7 萬5000 美元,每個人紛紛從股票、房地產市場退出,清崎反而勇往直前,持續買進房地產。

此時,清崎不僅勇敢買進,還跳過房仲業者,直接找上破產事務律師辦公室法院,用更低於7 萬5000 美元的價格,壓低購屋成本。「這才是絕佳的買進良機!」清崎說。

清崎用2~3 萬美元買進的房子,轉手以6 萬美元賣出,因為價格低於市場,很快就引起買家爭購。以同樣手法反覆做成6 筆交易,就為清崎帶進19 萬美元投資收益,以當時的票面利率10% 來說,清崎再一次為自己每年創造1 萬9000 美元的現金流收入。而這筆獲益,只花了他約30 個工作小時。

將「種子」播在資產項目下

在清崎的觀念中,真正的資產是:不需要到場就可以正常運作並帶進現金的業務,也就是說,擁有這些東西,像是高配息股、債券、共同基金、創造收入的房地產等,可以為你創造持續性的現金流入,而你本身卻不必額外付出時間、精力去經營和管理。

「我全部的哲學就是將『種子』播在資產項目下,」清崎說,想讓自己成功致富,就應該盡早將現金投入上述能持續獲得現金流入的資產,讓資產項目中的投資不斷增加,這樣才是真正的財富方程式。

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