跟著清崎「放長線」做富爸爸

房地產之神》

2011-04-14

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台灣房地產自2003 年SARS 過後，展開向上攀升的走勢，其中不僅口袋深厚的投資客前仆後繼湧入，當中更有一群資本並不多的「團購型」年輕投資客，拿著《富爸爸‧窮爸爸》教戰守則進軍房地產，為自己積攢百萬、千萬身價。

《富爸爸‧窮爸爸》被翻譯成51 國語言，銷售109 個國家，國內更熱銷超過50 萬本，到底作者羅伯特.T. 清崎的投資術有多厲害？

將時間拉回1973 年，當時，清崎剛成為全錄公司的業務員，即使薪水不高，仍努力存了2000 美元（約合新台幣6 萬4000 元）頭期款買下一間小套房來收租，扣除房貸等固定支出後，每月僅有35 美元（約合新台幣1120 元）的淨收入。

沒想到每月少少的35 美元卻是清崎在房地產投資的重要基石。1 年後，伴隨房產增值、手中可支配現金漸增，清崎持續向銀行貸款買屋，從一間一間買，到整批收購，以房養房的結果，讓清崎目前名下的出租公寓已超過1400 間，價值超過3700 萬美元（約合新台幣11 億8400 萬元）。

如果你覺得清崎是個房地產的資產擁護者，想學他早早買屋自住，慢慢等待、坐收資產升值效益，那你就錯了！他會告訴你，「房子是負債！」真正讓人累積財富的是創造持續性現金流的財務智商（詳見小辭典），而非房地產本身。

太早買屋自住是負債

多數人結婚後，總是會想盡辦法購屋自住，完成「打造一個家」的夢想，加上傳統有土斯有財的觀念，形成台灣房屋自有率高達9 成的現象。

不過，在清崎眼中，年輕時，就先買房自住的作法，只不過是取得抵押貸款，來支付不斷攀升的開支，就像是挖東牆補西牆，並非是為自己「置產」，而是帶來「負債」。

一當經濟衰退來臨時，窮人和中產階級會發現他們最重要的資產——房子或是車子，正活活的吃掉每月現金，此時，若是不幸被裁員，簡直就跟掉入地獄沒兩樣，一輩子陷入債務的深淵。

房地產投資4 步驟

想要透過房地產致富，綜合清崎在《富爸爸‧窮爸爸》的4 步驟如下：

1. 分清楚資產與負債

「資產是『能把錢放進口袋裡的東西』；負債是『能把錢從你口袋取走的東西』。」清崎在《富爸爸‧窮爸爸》書中如此說道。

清崎指出，過早背負房貸，最大的損失是「機會損失」。也就是說，年輕時，就將所有的錢都投在房子上，會讓人不得不努力工作，因為房貸正如影隨形，每月都會從口袋中流出，而且，當每個月付完房貸後，就沒有其他餘裕建立自己的資產項目，過著被錢追著跑的日子，這也是大多數中產階級的現金流模式。

要讓自己擺脫無窮的現金支出深淵，清崎表示，最重要的是分清楚「資產」與「負債」之間的差別，如此，才能盡力去買能帶來收入的資產，走上致富之路。

2. 建立穩固的財產基礎

「把支出維持在低水平、減少借款會幫你打下一個穩固的財產基礎。」清崎指出，不論是在結婚、買房、在高風險金融交易中下注，或是依附工作和貸款買任何東西之前，都必須建立起堅實的財產基礎，否則就會很容易陷入無法擺脫債務的生活方式之中，因此，在投資前，都必須先具備穩固財產基礎的條件。

「一旦把一輛新車開出停車場，就已經損失25% 的金錢。」清崎說。他建議，要關注自己的事業，並繼續每天的工作，盡量不讓自己負債或買一些一旦使用就沒有價值的個人產品，例如汽車、高爾夫球桿等物品。

3. 創造持續性收益

在清崎的觀念中，購置房地產不一定都與負債畫上等號，能夠帶進穩定收益的房地產就能將負債立即變成資產。舉例來說，雖然同樣是買屋，鎖定賺價差和賺租金收益的結果可能很不一樣。當你僅用賺價差的觀念投資房地產時，看的是房子的價格，期待的是以未來房地產上揚所產生的價差來坐收「一次性收益」；但一當景氣反轉，原本價值1000 萬的房子，也可能腰斬只剩500 萬，這是只著重價差所隱含的風險。

若在價差之外，還能著眼賺取租金收益，就能讓房地產買賣建立在不敗之地。一旦買進房屋並轉租後的租金報酬率符合目標，就能靠租金，在未來5 年、10 年「持續」賺進可觀的現金收益，即使遇到經濟不景氣時也無須擔心。

4 危機入市

清崎認為，要創造金錢、擁有財富，則必須在絕望時進場。90 年度初，美國經濟一片慘澹，當時原先價值10 萬美元的房子只值7 萬5000 美元，每個人紛紛從股票、房地產市場退出，清崎反而勇往直前，持續買進房地產。

此時，清崎不僅勇敢買進，還跳過房仲業者，直接找上破產事務律師辦公室法院，用更低於7 萬5000 美元的價格，壓低購屋成本。「這才是絕佳的買進良機！」清崎說。

清崎用2~3 萬美元買進的房子，轉手以6 萬美元賣出，因為價格低於市場，很快就引起買家爭購。以同樣手法反覆做成6 筆交易，就為清崎帶進19 萬美元投資收益，以當時的票面利率10% 來說，清崎再一次為自己每年創造1 萬9000 美元的現金流收入。而這筆獲益，只花了他約30 個工作小時。