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40換屋達人篇 》阮慕驊教戰 千金早準備 進入夢想家

理財專家阮慕驊強調,首購要買的輕鬆,付了房貸還有餘錢投資理財,換屋才會成功。
文 / 王妍文    攝影 / 陳志亮
2010-08-24
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40換屋達人篇 》阮慕驊教戰 千金早準備 進入夢想家
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我準備了10 年,才有能力換屋!」即使是NEWS98.1「財經晚點名」主持人阮慕驊也是熬了10 年才等到換屋的時機。站在台北市立圖書總館前,他緩緩道出自己在北市精華地段成功由小坪數換為大坪數房屋的關鍵過程。

通常一般人一生的換屋次數至少二次,一次是因為家中成員增多,譬如:小孩出生或照養父母,另一次就是退休養老。

根據《住宅動向半年報》統計,以台北市來說,平均的換屋年限是12 年。

從市立圖書館走回家,阮慕驊花不到3 分鐘;除了家中的小前院,可以種花草調劑身心外,如果想帶小孩去散步,過條街就有萬坪的大安森林公園,公園裡盡是能夠伸展身手的空地。

阮慕驊帶著媽媽、太太與2 名子女在3 年前搬進現在的1樓公寓,雖然單一樓層面積只有30 坪,不過加上地下室和前後院,全家人的使用面積高達50 坪,尤其都市居家中還帶有小院子的設計,讓許多初到阮家的朋友羨慕連連,在這燙金地段,還有如此堪稱奢侈的幸福享受!

對很多上班族來說,這是很難達成的夢想。「沒有跨出第一步,永遠買不了房。」阮慕驊說。除非是上一代有錢,否則一般人不可能一出手就買得起這種房子,阮慕驊也是經過在台北租屋、首購,最後才住到目前這棟夢幻城堡。

千金要買早準備

阮慕驊在台北的居住史其實是從租屋開始。剛結婚時,他與太太為了攢下頭期款,決定先以租屋來降低財務負擔,不過,即使是租屋,阮慕驊還是以買屋的眼光四處找房。

跟一般租屋客相比,阮慕驊在租屋時就已經為將來的購屋打算。「租屋可以從未來想購屋的地段開始找起。」阮慕驊說,一方面可以熟悉區域的生活環境,另一方面住久了也會知道該區域的行情價值。

想到「好宅」所需具備的地段、交通與環境等要素,他一開始就鎖定台北市的精華地段——大安區,在10 多年前,先以每月將近2萬元的租金卡位進住,從2房的老屋住起。雖然居家空間不大,但是每天進出,逐漸了解周遭的生活脈動,尤其這一帶的人文氣息濃厚,讓阮慕驊暗自下決心,一定要在附近購屋。

結婚3 年後,阮慕驊決定出手。由於當時資金並不充裕,他先向母親借錢贊助,加上自己的存款,以850 萬元買下較周邊房價行情便宜的大安國宅,提前成為名副其實的精華區居民。「年輕的時候,就是要先存錢,才會有力量。」阮慕驊想起初入社會時的艱辛,想要用固定的薪水一圓不可能的夢想,就必須貫徹理財計畫。

每個月他和太太都先把預定要儲蓄的金額存起來,才會計畫其他的花費,在他當了多年財經記者後才恍然大悟,原來自己無形中就在落實「收入-儲蓄=支出」這個基本卻很重要的理財觀念。

換屋步驟1 確認換屋動機

隨著第2 個小孩出生、長大,阮慕驊發現,首購時買的房子已經難以容納3 個大人,2 個小孩的起居所需。空間不敷使用漸漸浮現,讓他開始有了換屋念頭。

由於原本就居住在大安區,交通方便又有建安國小、龍門國中等好學區,他以解決空間不足為換屋的主要理由,因此決定鎖定原住家範圍,作為換屋的區域。

根據信義房屋提供的資料顯示,一般人每次換屋的動機不同,所需要房屋產品也會不同( 詳見表1):以阮慕驊來說,他以增加居住空間跟著重小孩學區為主,預估坪數至少在40 坪以上,至少要有4 個房間。

換屋步驟2 確認換屋預算

一般換屋族在鎖定換屋區域後,接下來會盤算自己手上的資金能力,若換屋的頭期款不足,多會賣掉原來的房子來籌措資金,卻往往困在該先買後賣,還是先賣後買的兩難中!

為了厚實自己的換屋實力,阮慕驊仍堅持在買下大安國宅後,還是要維持儲蓄與投資理財的一定比例,為退休或是下一次換屋做準備。

經過10 年準備,等這次要換屋時,他手上已經多了500 萬元的資金可以在換屋時自由運用,不必因為頭期款問題,使換屋過程中的買屋、賣屋時點受限,因而有更充裕的時間來精挑細選超值好屋。

考量到大安國宅的市場接手度高,因此阮慕驊決定先買後賣。他以500 萬頭期款,抓出大約2000 萬元的購屋預算。

換屋步驟3 堅持預算 不被市場資訊混淆

初步的購屋計畫成形後,工作常常滿檔的阮慕驊讓媽媽負責與房仲交涉,開始找屋。其間,媽媽曾經看中一間距離敦化南路不遠的新成屋,建商開出每坪60 萬元,這在當時已經是區域高價。

一方面,建商鼓吹「未來房價更高」、「不買後悔」,另一方面地點、格局、環境都讓阮媽媽很心動而猶豫不已,但購屋資金要暴增到2500 萬以上,阮慕驊知道後,清楚表態「買不起,一定要放棄!」

由於堅持預算準則,阮慕驊一邊找屋一邊持續投資。終於2 年後,瑞安街上有間35 坪1 樓公寓要出售,他看準1 樓產品稀有,又有10 坪地下室空間當書房使用,加上前後院共有50 坪的使用空間,門口又能停放2 部汽車,是難得的佳品,他立即跟屋主進行議價,因自備款充裕,可以第一時間決定,讓他以2100 萬元的價格覓得好屋,在精華區成功小換大。

換屋步驟4 選擇好時點賣舊屋

「掙扎,只會讓自己沒有方向。」阮慕驊說,他買房、換房的財務操作很保守,就是不讓自己的財務繃到最高點而已。在買下新屋後,他回過頭來慢慢為舊屋琢磨最佳售屋時點,最後在金融風暴前的相對高檔賣出,不僅所得資金一部分拿去還房貸,降低每個月的負擔,還有餘錢再滾進投資理財帳戶,持續為自己厚實經濟實力。

■3原則挑出增值好屋

如果想要房子持續處於增值行列,戴德梁行總經理顏柄立建議,必須抓穩以下3個挑屋準則:

1. 市區中古屋與郊區新成屋價格一樣,要選市區中古屋:市區生活機能較郊區高,又鄰近上班、娛樂中心,不管自住、租屋都適宜,當價格一樣時,效用高的優先被選擇。

2. 同是郊區,新成屋優於中古屋:若新舊房屋價格相差不大,新成屋價格往下具備支撐,往上增值空間會較中古屋來得大。

3. 同一地段、同樣價格的預售屋優於新成屋:預售屋初期成本較新成屋低,加上2年後預售屋交屋後,新成屋

已經成了中古屋,就效用來說同樣價格要挑預售屋。

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