從台北市中心驅車往瑞芳方向，走62快速道路，自四腳亭交流道下來，不到一小時，就能繞進一個占地15萬坪的物流基地。堡壘般高聳的水泥牆面上高掛著品牌：LOGISTIC REPUBLIC「物流共和國」。
這裡是全台第一個符合環保規章的現代化智慧物流園區，2014年啟用，由國泰金控投資成立的「永聯物流開發」，統整物流園區的設施開發、物流、金流與資訊流，號稱台灣第一家專業的物流地產開發公司。
永聯物流開發計畫在台灣砸300億元，開發共35萬坪倉儲空間的物流園區。至2018年預計將開發約15萬坪，未及目標的一半，未來仍會持續拓點。
急覓基地 要合法永續發展
然而，搭上電商經濟特快車的永聯物流，即便想投資台灣、擴增版圖，卻已碰到一大難題：找不到地。「我們想要打造智慧物流園區，需要的地，是能永續發展的合法基地！」永聯物流董事總經理張建泰指出，過去物流公司常找塊地就蓋倉儲，違法鐵皮屋多的是，業界有超過七成的倉儲空間都非合法，也埋下工安、環保等未爆彈。
他觀察，物流業近年正歷經一波結構性的大轉型，國際業者來台，但卻常找不到合乎國際物流標準的智慧倉儲空間。
但打造好的物流園區，首先要有一塊夠大的好基地。
目前永聯的每個園區，最小者如「大園園區」，也有1萬3000餘坪，而台北園區的瑞芳基地更有15萬坪，其中倉儲空間占地約8萬坪，已開發5萬坪。
2013年國泰人壽砸下60億元購買前，這塊能遙望當年全球第七大運輸港「基隆港」的瑞芳基地，本想做為貨櫃集散中心，但隨基隆港沒落，一閒置竟30年。
張建泰的家族「三星營造」是此地持股40％的最大股東，不斷為這塊無法開發的荒地尋找最佳用途，最後賣給國泰人壽。
目前，永聯物流開發與國泰集團的合作模式正是由國泰人壽出資買地，再回租給永聯當「二房東」，轉租給需要倉儲的品牌商或物流商。國泰人壽曾評估，與永聯合作的物流園區租金報酬率可達4％，已大幅超過金管會要求壽險業投資商用不動產的最低年化收益率2.345％。
目前永聯與國泰人壽仍積極找地，將所有合法的工業用地都列入考慮，但飆漲的工業區地價，卻讓他們買不下手。
「常有客戶希望我們在鄰近桃園航空城的青埔蓋園區，靠機場最近，可就近運輸，但地價已炒這麼高，怎麼買？」張建泰苦笑說，他現在出去找地都不敢聲張，很怕地主坐地起價。
地價炒高，又動輒需萬坪以上土地，總價自然高，張建泰已將眼光放在東南亞國家，不急著在台灣找地。「一條新鮮的魚，最好吃生魚片，而不是用來煮湯！」1973年生的張建泰有一個「最適原則」：所有事物都應依其特性，將之發揮得適才適所。地價該合乎最適原則，物流園區開發也是如此。
本身是哥倫比亞大學工學碩士的張建泰，為了鑽研物流規劃，還就讀史丹佛大學商學碩士與哈佛大學設計碩士。
站在台北物流園區的進口商品物流中心二樓，他指著一旁可容40呎貨櫃車開進來的坡道與寬闊路幅，表示如此的空間設計讓二樓可當一樓用，既便利客戶，租金又可比照一樓行情。
再往另一棟開發中的建物走去，將有全台灣第一座專為紅酒設計的自動化倉儲，將能整合軟、硬體系統，將人力降到最低；未來還能進一步結合大數據、人工智慧和物聯網。
客製倉儲 又收「共配」綜效
永聯物流開發可為客戶量身打造紅酒專倉、精品倉、醫療藥品倉、冷鏈專區等，各種商品不只都能妥善保存，還可以極大化「共配」的物流綜效。永聯物流開發也與國泰世華銀行合作，首創存貨可融資抵押模式。
坐在永聯的台北園區的辦公室，恍如來到文創咖啡館。在貨櫃、纜繩與棧板等物流意象為主視覺的工業風空間中，開會時可一邊啜飲自設餐飲坊的咖啡，休憩時還能玩玩自挑高天花板垂吊而下的兩座鞦韆。
「我們希望打造全新的物流服務體驗，就好像當年7-11取代柑仔店，讓所有細節合理、合法，而且有設計美學！」張建泰想以其「最適原則」，導引台灣物流產業儘快升級。只是，他翻轉台灣物流業的企圖心，還需要更多產業用地來提供舞台。
