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炒房賺暴利,房地合一課稅就能解決?

房地產稅制不公 是貧富不均元兇

彭漣漪
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彭漣漪

2015-02-26

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炒房賺暴利,房地合一課稅就能解決?
 

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本文出自 2015 / 3月號雜誌 台灣醫療關鍵報告

在台灣,解決貧窮問題的藥方,可能來自從沒預期到的地方。

1月23日,星期五,大學院校已放寒假,在台南首府大學,校園空空盪盪,只有行政人員在上班。

幼兒教育學系四年級學生黃敏嫻卻還來到學校,在各大樓間跑送公文、或幫忙各單位打雜,她必須要用工讀來換家裡生活費,一個小時115元。媽媽四年前失業,身體不好,有個妹妹在讀高一,三人在租來的房子中睡同一間。

貧苦家庭翻身 房市稅改是關鍵?

黃敏嫻家是低收入戶、單親,父親負債逃跑,她是老大,要挑起家庭的擔子,高中至大二前她都在早餐店打工,但身體實在不好,不能做了。現在除了在學校打工、每月還有家扶給她和妹妹每人各1700元的補助。她若用功讀書,拚平均成績80分以上,還能拿到家扶給的獎學金4萬元。

「畢業後就進幼教機構或考公務員,薪水大概21、22K,但就是努力吧,或許有機會,」一頭長髮、文靜客氣的她,對未來有這樣的想像。

黃敏嫻絕對想不到,決定她未來能不能脫離貧窮的關鍵因素,有很大的可能性、不會只是靠她的努力和機運,而是今年上半年行政院要送進立法院審議的「房地合一實價課稅」相關法案。

房地產稅率世界最低 還低得離譜

為什麼這個即將在立法院新會期審議的法案,會深深影響台灣許許多多像黃敏嫻家這樣的窮苦家庭?

因為決定台灣家庭是窮是富的最重要單一因素,就是房地產及相關稅制了。《遠見雜誌》為這個專題遍訪數十位專家學者,大家對於台灣貧富差距擴大的主因,答案都很一致,就是房地產。

因為房地產稅課得太少,讓業者和投資客有囤房、炒房、獲得巨量不勞而獲之財的空間,讓無房者或無好地段房產者,與富人差距不斷拉大。

國立台北商業大學財政稅務系教授黃耀輝、台北大學財政學系副教授林恭正、德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授花敬群,都是政府研究房地產稅制改革的核心人物。他們遍查各國的房地產稅制,結論也很一致:「台灣的房地產稅率世界最低,而且低得離譜。」

黃耀輝指出,台灣房價不合理飆漲,就是因為房屋持有稅太低,造成容易囤房囤地;交易利得稅也太低,造成短進短出,快速賺取差價。

「在台灣賣房子像賣白菜,」業界用這句話來形容炒作成本太低,讓有心人從中謀取暴利。

房價漲翻天 成為台灣民怨之首

專家估計,一直以來台灣房地產交易所得的有效稅率,不到2%,幾個亞洲國家如日本(5年以上20%)、新加坡(1~2年12%)、韓國(持有兩年以上課累進稅6~38%)都低。

台灣直到2011年開始針對兩年以內買賣的短期交易者,課奢侈稅15%,但其他亞洲國家都比台灣課得重,如日本(5年以內39%)、韓國(1年內50%)、新加坡(1年內16%)。

擁有多間房產者,新加坡另加課額外印花稅:第二屋,7%;第三屋以上,10%。 顯示各國都戒慎恐懼,以政策控制房地產價格,維持社會安定。

中央研究院在「賦稅改革政策建議書」中試算,以台北市一間40坪房屋、持有土地8坪計算,該房若在2001年以1000萬買進,到2013年賣出價格為3050萬。那麼屋主從房屋賺的來的錢真正被課到的稅,含土地增值稅、房屋交易所得稅,共34萬,屋主賺走2050萬,有效稅率為 1.7%。

同樣以這間房屋的條件計算,日、韓、美、英、澳採累進稅率6~45%不等,即使以各國最低稅率來計算,分別課123萬~410萬,至少是台灣的四倍。

此外,台灣房地產稅制在全球也是獨一無二。不僅房屋和土地分離課稅,而且計算的稅基,遠低於國際標準。「我仔細研究八國的房地產稅制,發現都是房地合一課稅,」台北大學財政學系副教授林恭正拿出一本厚達360頁的最新報告,翻幾頁重要的比較表給《遠見》記者看。

例如台灣房地產交易中的房屋計稅稅基是「房屋評定現值」,並非以真實的交易價格課稅,嚴重偏低。「房屋評定現值停留在30年前訂的標準,很無厘頭,」德明財經科技副教授花敬群舉例,政府評估鋼筋水泥屋的造價,竟還用30年前的1坪5000元計算,但實際成本早升至5萬~10萬。

台灣房地產交易中第二個要課的是土地增值稅,也同樣偏離市價甚遠。

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舉台北這間1000萬買進、3050萬賣出的房屋為例,用以課土地增值稅的「土地公告現值」,也只有市價的50%左右。

幾十年來,台灣標榜國父的三民主義治國,但距離孫中山先生房地產漲價歸公的理想,愈來愈遙遠。上漲的價格都歸入個人口袋,加上稅率世界最低,房價被炒作到翻天。

根據美國顧問公司Demographia於2014年發布的「國際房價能力負擔調查」,香港已連續四年蟬聯房價負擔最重都市,香港平均房價是平均所得的14.9倍。接下來是第二名溫哥華的10.3倍、第三名夏威夷(9.4倍)。

專家指出,台北市、新北未列入評比,否則將能擠下原本的第一、第二名。因為台北市負擔比為15倍,世界第一,新北市為12.7倍,世界第三。全台平均8.8倍,是先進國家的兩倍多。

這解釋了為何台灣會發生1989年4萬人夜宿台北市忠孝東路的「無殼蝸牛運動」、2014年上萬人夜宿台北市豪宅帝寶前仁愛路上的「巢運」。

黃耀輝指出,台灣的民怨之首正是房價飆漲,縣市長選舉結果也反應了民怨之深。

小市民買不起房 帝寶10年竟漲231%

居住正義協會理事長黃益中是「巢運」的核心人物之一,36歲,在大直高中教社會科的他,含稿費月入8萬元,薪水其實不低,但當他發現連他這樣收入的人在台北市也買不起房子時,憤怒到揭竿而起。

黃益中表示,他租破房子、省吃儉用十年存買房錢,2010年起開始看房子,先看上中山區的物件,第一時間沒有出手,半年後竟然一坪漲10萬,到40萬~50萬,根本買不起了。接下來,他看了大直、內湖、東湖、汐止、淡水,愈看愈偏僻,「我每週有二、三天都在看房子,總共接觸上百位房仲,最後驚覺整個房價結構有問題。」

發動巢運前,黃益中說幹部做過沙盤推演,如果25年前臨時發起的無殼蝸牛運動都能吸引4萬人,這次這麼有組織的巢運,應該也會有4萬、5萬人參加吧 ! 但結果只來了1萬5000人,讓大家都很納悶。他分析,反核四、太陽花運動參與者眾,是因為大家感覺,愈多人出現,就能擋住核四、擋住服務貿易協定。

但是,「出現在仁愛路帝寶前呢,能怎麼樣?房價就會立刻下來嗎?」黃益中最難過的是,現在民眾連做夢的權利都沒有,人生還有什麼意義?

回顧台灣房價走勢,大概沒有人比宏大不動產估價師聯合事務所所長卓輝華更清楚。身為地政士,他追蹤房地產超過50年。

卓輝華分析,1966年,台北市最早出現的公寓,1坪才3700元。之後台灣共經歷四波房地產漲跌周期,飆漲原因包括石油危機、搶保值商品、經濟帶動城鎮化需求等。

過去這一波算第五波上漲,從SARS低潮後,連漲十幾年。「這一波沒有實際經濟利多訊息,而是由游資、政府政策導引的結果,」卓輝華分析。

黃耀輝指出關鍵,2009年,政府將遺產稅從50%降至10%,吸引台商大量匯錢回台灣,但這些錢未如政府打算的投資產業,而是大量湧入房地產,豪宅價格在競標狀況下大漲,連周邊房屋也起了比價效應,北市漲完,新北市跟著漲,接下來,宜蘭、桃園、台中、台南、高雄一路接棒上漲。

以帝寶當指標,從2004年到2013年,1坪從90萬上漲至298萬,成長231%。同時段的台北市上漲率為135%,新北市183%,台中市107%,高雄63%。

卓輝華指出,台北中古屋有三至五成的買賣是投資炒作型,預售屋更超過五成。奢侈稅實施後,炒房主力往其他縣市走,短短三年就把原本高雄一坪15萬的房價,炒到60萬。

追求公平正義 房市稅改勢在必行

除交易所得稅超低外,在台灣持有房地產的成本也太低(每年要繳的房屋稅、地價稅),也讓炒房投資者得以囤房待售。 卓輝華指出情況的嚴重性。2013年,台灣擁有3棟房以上者有66萬人,擁有4棟以上者27萬人,「等於是4%的人,擁有全台1/4房屋」。花敬群也說,主要國家房地產持有稅率在1~2%間,但台灣不到千分之1。準確的說,台灣只課萬分之4;主要國家是台灣的30~40倍以上。以3050萬的市價房子為例,在台灣只要年繳1.2萬的房屋稅加地價稅,「比養一台汽車還便宜。」

同樣,台灣用以課持有稅的稅基──房屋評定現值、公告地價,專家咸認也是世界最低。

花敬群舉例,市價一坪300萬的土地,台北以30萬的公告地價做課稅稅基,桃園是66萬,台東是142萬,看全台的資料,愈窮的縣市比率竟愈高。

林恭正目前借調到嘉義市政府擔任財政處長,他指出,地價稅、房地產稅占地方課稅所得五成左右,是最主要的稅收來源,愈缺錢的縣市會提高公告地價獲得財源。

放在國際平台比較,台灣的房地產稅制高度不健全,若為了追求公平正義,改革是勢在必行的。

在下一個立院新院期,房地合一將成為眾所矚目的大案子。花敬群表示,實價登錄努力了20多年才通過,有這一步才能進行房地合一課稅,但利益團體遊說壓力很大。

花敬群指出這一役的重要性:立院下個會期如果審查沒過,就沒有了,因為立委即將改選,法案跨屆將不續審。

「安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏,」黃耀輝以杜甫的詩,描摩一般民眾心中最深的期望。但在如今政治氛圍下,改革勢必命運多舛。

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