「啊哩啊多溝哉一媽斯！」（日語，謝謝）前幾個月一行日本人專程趕到台灣，對著幾十位台灣人深深鞠躬、致謝。
可別誤會，這可不是在感謝311大地震的台灣捐款，而是一群日本地產開發商，向前往日本買房的客戶致敬，原來台灣客瘋狂掃房，日本開發商乾脆派人專程來台灣幫屋主們集體簽約。
近一年來日圓重貶超過兩成，在2014年10月底日本安倍政府宣布新一輪貨幣寬鬆政，日圓更急速走貶，貶幅一度達到10%、貶破兌美元121日圓大關，創下七年新低。
隨著日圓貶勢，全球資金前進日本大搶便宜，「買日本」現象在東京房地產界特別火熱。
投資人究竟該不該跟著到日本當包租公（婆）？
「現在進場不會最便宜，但卻是最安全的時候！」東京房東網總經理廖惠萍說，台灣赴日置產風潮最早從全球金融海嘯後的2009年開始，但遇到2011年311大地震利空因素。一直到2012年底日本首相安倍晉三上台後，又開始另波房產熱。
最早率團買進日本、有「東京不動產女王」稱號的廖惠萍指出，安倍上台端出三枝箭政策刺激經濟，又申奧成功，2020年東京即將主辦奧運。這一切利多都幫助日本擺脫長期低迷，「可以說是打底完成！」
借日圓買日本屋 可避匯損
日圓急貶是此波房產熱的引爆點，但買進的資產是否也會面臨貶值？
對此，廖惠萍表示，台灣的一年期定存才略大於1％，但日本租金報酬率平均4％。再者，新台幣放定存會貶值，但把錢投資在房產卻有保值空間。她也相信，日圓貶勢終會收斂，只要長期持有物件，還是能穩賺租金。
至於避險，廖惠萍建議以貸款方式降低現金換匯的風險。
「直接借日圓去日本買屋，可以避掉匯損！」她建議，可以台幣或其他外幣定存單去銀行質押借日圓。而且，直接以收到的日圓租金來償付日圓貸款，不必急著把租金結匯換回台幣。
只是，要買房地產、賺租金，難道不能在台灣嗎？
「政府打房很激烈、社會仇富心態變強，誰知道下一步又會多出什麼稅啊？」2014年才在日本一口氣買下三間房的王小姐，坦言對台灣房地產沒信心。
近幾年台灣因為奢侈稅、房地合一實價課稅等利空政策推出，房市表現顯得沉悶。就拿黃金戰區的台北市來看，據台北市政府地政局統計，2014年前11月的台北市建物買賣移轉件數較去年同期衰退約19.6％，創下官方統計有史以來的最低紀錄。依照實價登錄系統，雙北房價行情都呈現下跌走勢。
那租金呢？就算在台北市大安區精華地段，租金報酬率也不過1.3％。
可挑東京都心地鐵沿線下手
早年做房地產代銷的王小姐，自從日圓開貶以來，就頻繁赴日看了不下40個物件，最後選定東京中央區的晴海。
「我買的預售屋建案就位在2020東京奧運的選手村預定地內，屬區域重劃概念，就好像買到當年剛在建設的台北信義區！」
王小姐所買的三間房位在同一棟大樓，是後年交屋的預售案，每一間約20坪、一間價值5600～6000萬日圓。一年之間該系列建案的行情已經漲了10～15％。
「那天參加扶輪社聚會，才發現有錢人早就下手了！」王小姐詫異地說，當天朋友所討論的不是「要不要去日本買房？」而是「去日本買了幾間房了？」還有人買獨戶出售的商辦。
日本新物件只開放10～20％給外國人購買，王小姐估計她的建案10％、約90戶的外國人額度，大約有一半是台灣人買的，「買到新加坡人都跟建商抗議，說怎麼不多留一點給他們！」
眼看日圓續貶，精打細算的王小姐嘴角逐漸上揚。原來，她所買的物件有九成是以美元定存單質押貸款，隨著日圓續貶、房貸會再縮水。屆時，她計劃一戶自住、兩戶出租，租金、匯差與資本利得三頭賺。
21世紀不動產副總曹若琪表示，國人到日本買屋，八成以投資為主；而置產區域的前三名是東京、大阪與名古屋，主因是人口眾多且集中，具增值題材。
「看得到東京鐵塔的都不會跌！」日本信義房屋協理李旭鎮說 ，在東京鐵塔所在的港區以及千代田區、新宿區、中央區與涉谷區被稱為「都心五區」，是東京最精華的「蛋黃區」，大致位在地鐵JR山手線環繞之內。
「現在一個月至少有130組台灣客來看房，」他指出，從2011年311地震以來，東京房價至少漲了兩、三成，估計在2020年奧運之前還會往上走，加上日圓貶值使得進口原物料變貴、人工成本上調，都能支撐房價。
對於初次往日本置產的投資人，李旭鎮建議還是買首善之區的東京，雖然資金門檻較高，但較有機會賺到價差。
單人小套房 收租自住有彈性
「買東京，不一定要山手線內，也不一定要交通樞紐，地鐵沿線、距離車站走路10分鐘的物件都能考慮！」廖惠萍說，東京有2000多個車站、52條電鐵，像是「吉祥寺」站雖然在山手線之外，卻長年被日本人票選為理想居住地。
「要租房給日本人，就要站在他們角度來看房子，台灣人常嫌人家房子小，但日本人就是能住！」廖惠萍說，日人的生活與婚姻型態使然，單身租房族愈來愈多，20～30平方米（約7～9坪）的單人小套房最受歡迎。
她概算日本人大約是幾歲就賺幾萬日圓，例如27歲就賺27萬元，約拿月薪的1∕3來租房。所以，以東京租金月均價一平米3500日圓來算，上述小套房一個月租金約9萬日圓，是27歲上班族負擔得起的，屬於最好租的價格帶。
以往因為日本新屋有折舊問題，一般房仲會建議買中古屋，但現在新屋有增值空間、可抵銷折舊，廖惠萍建議投資人不妨考慮新屋。
「銀行放貸考量的三重點是：地點、新舊屋與個人條件！」李旭鎮評估，新屋貸款成數大約是五～七成，而舊屋最好不要超過15年、且位於都心五區，才容易取得貸款。
曹若琪表示，外國人在日本買房子，有複雜的稅務、屋況與租賃管理問題，建議慎選有良好售後服務、會講中文的仲介商。「最好誰帶你進去買，誰就幫你管！」廖惠萍說。
插旗日本房地產，得有中長期的資產布局，別只看到日圓貶值就下手。
