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都更牛步,後果很恐怖!

文 / 徐一鳴    
2012-11-02
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都更牛步,後果很恐怖!
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最近媒體傳出文林苑釘子戶王家態度開始鬆動,但很遺憾,受到文林苑都更事件衝擊,近幾個月來建商或投資客出面整合都更的意願已大幅降低。

儘管都市更新研究發展基金會執行長丁致成仍樂觀認為,「有需要的人還是會都更,冷卻的其實是想買老公寓投資的投資客。」但關鍵不在是否需要都更,而在於建商參與意願降低。少了財力雄厚、品牌形象良好的建商推動都更,第一個面臨損失的將是老公寓住戶。

對財力雄厚的建商來說,未來仍可用高價購買素地、或整合已差不多的空地推案,時間反對老公寓住戶不利,老屋遲早都會崩塌,有實力等下去的建商「暫時」吃不到都更大餅,影響並不大。

就以台北市為例,平均屋齡已達29.2年,有44萬間屋齡30年以上,其中有13萬間屋齡更超過40年,全台灣屋齡30年以上有319萬間,大多數無法面對五級以上地震,都更走進停滯期,會是全民之福嗎?

其實台灣有四個老舊住宅必須都市更新的理由。

1.921讓老屋內傷不耐震

也許人們已逐漸淡忘1999年的921大地震,以致於2010年香港老屋倒塌的新聞,未能引起台灣居民多大注意,人們只在2010年發生北二高走山後,拒買順向坡或山坡住宅,卻忽略老舊建築物結構強度變弱的問題:非屬地震帶的香港老屋都會突然倒塌,更何況位在地震帶上每天大小地震不斷的台灣?

雖然大地震記憶已遠,但殘留的傷害並未結束。我年輕時,幾乎沒聽過什麼「土石流」或「走山」的報導,但1999年921大地震後,卻常常看到相關新聞,近年來,「土石流」與「走山」事件頻傳,想也知道,這是921大地震造成全台灣土壤變鬆軟的結果。

試想,定期土質監測的北二高國道,都在2010年發生走山,更何況長期無人監控的老舊住宅?也許是921災情實在太慘,逼得政府立即動手修改「建築物耐震設計規範及解說」,一口氣將結構抗震係數從過去的0.18G提高到0.23G。換言之,在921大地震發生前蓋的住宅,就算按照建築時的耐震要求興建,完全沒偷工減料,這些老舊住宅如今也無法抵擋再一次的五級地震。

除了921造成看不見的損傷外,經過10多年大小不斷地震的自然損耗,老舊建築的結構安全性,應該大大打上一個問號!就算未來20年不再發生五級以上大地震,但原本RC(鋼筋混泥土結構)建築物耐用性也只有50年,少了都更,一旦拖過原本使用年限,居民能住得安心嗎?

目前全台30年屋齡的老建築,幾乎都用RC建造,偏偏RC結構最容易偷工減料,其中鋼筋數量、號數及綁紮是否確實,都直接影響強度。921大地震時,倒最多的就是RC建築,SRC(鋼骨加鋼筋混泥土結構)大樓則頂多成為危樓,居民還能趕快搬離。當然,這不是說RC結構不耐震,也不是說SRC大樓絕對安全,而是SRC偷工減料的機會比較小。

另外,由於台北盆地的盆地沈積土層之震波放大效應之下,耐震要求會比一般震區來得高,台北市大部分區域與新北市精華區都被列入耐震要求較高的台北一區與二區,偏偏台北市老舊住宅大多集中在這兩個精華區,若不加快都更,大地震再來,後果真的堪憂。

2.天知道你家是不是海砂屋

知道嗎?所謂海砂屋,並不見得一定是混入海砂的建築物,而是氯離子含量偏高的建築物。當氯離子含量偏高時,對建築物鋼筋的腐蝕性會增加,混凝土強度降低,很容易造成水泥塊剝落,縮短房屋耐用年限。

多年前,曾發生數起明明符合經濟部標準檢驗局所制定的國家標準的建築物,在完工交屋一段時間後依然鋼筋外露,才讓政府意識到嚴重性,而於民國87年6月25日將原先測量氯離子標準值0.3~0.6kg/m3大幅度修正為0.3kg/m3以下。

換言之,自己住了30年的家,也許從不曾出現鋼筋外露,表面上看不出有海砂屋問題,但內部建築結構強度早已提前弱化了。再者,對買方來說,若老屋按照新法規可能成為海砂屋,這是多大的風險!少了都更的可能性,誰還願意冒險賭一把?

3.老屋消防能力不足

不管是公寓或華廈,台灣老舊都會區的空間規劃與建築設計,其實都缺乏防災概念。

例如2003年蘆洲大火13死71傷,才喚起政府對老舊大廈消防的重視。蘆洲大火中,由於煙囪效應,從大樓底部一路延燒到頂層,造成順樓梯往向上逃的傷亡是向下逃的四倍,此後才規定華廈要有雙逃生梯,比較安全。

加上老舊住宅缺乏管理,沒人關心消防設備的保養與檢測,而且本身消防規劃與設計通常也比較落後,根本無法即時檢測火災、即時自動警報與滅火。

又如2012年北市後火車站鄭州路發生嚴重火警,造成3死2傷。該地屬於密集連棟式住宅,消防車開不進窄巷,是消防局列管的災害搶救困難區,這樣的社區散布許多區域。從此可知,許多老舊社區不但需要儘快改建,其實連都市計劃都需重新檢討!

一般來說,老屋戶數不多,每戶負擔的公共費用較高,很難支撐起強而有力的管理組織,若鄰居間又缺乏共識,公共事務無人聞問,居住品質自然低落。

4.都更停滯影響住宅供給

撇開上述地震、海砂屋與消防上的隱憂,按照一般銀行核貸的規定來看,老屋也較缺乏買方,不利於房價維持或上漲。

一般來說,銀行認定RC結構的建築物壽命為50年,因此若屋齡40年的老屋,照理講銀行只願意核發10年房貸,使得買方不是用現金買,就是必須準備更多自備款。如此一來,有能力買老屋的人自然就少,而缺乏有能力承購的買方,轉手價格不容易漂亮。

尤其是都更變成票房毒藥後,銀行核貸意願降低,有能力買的人更少,大概就是這原因,屋齡40年以上住宅交易量只占不到5%。雖然屋齡30~40年的住宅交易量還有20%,但買來自住幾年,轉手性將會下降,很可能成為「不動」產。

信義房屋調查顯示:85%大學生希望到北部工作,但因盆地地形限制,台北很難像台中一樣大幅發展新市區,偏偏台北是首善之區,各項建設完整、工作機會多,縱使景氣差,仍吸引中南部民眾北上謀職,在外來人口持續移入下,雙北市只會供不應求。

當都更停滯,老屋逐漸不堪居住後,大家只好去搶較新的住宅,但台北市 屋齡30年以上佔了51.02%,若大家都去搶買另一半的較新住宅,不是新住宅價格將持續上漲,就是更多人被迫住在更遠的地方。

都更需要政府的遠見與行動

說來悲哀,許多在國外行之多年、立意良善的做法,搬到台灣總會變質。加上政治人物沒勇氣、或懶得花力氣解決都更這樣具爭議性的議題,只是雙手一攤,交由民眾自行處理爭議,形同坐視災難降臨。

相形之下,日本六本木都更案就讓人十分羨慕。東京市中心的六本木,原是老舊住宅區,巷弄狹小,消防車不易進入,只要發生火災,往往會波及鄰近區域;加上二戰時盟軍空襲的建築物仍未修復,社區景觀相當不堪,衍生出不少遊民及治安問題。

最後在民間團體主辦、政府單位協辦下,花了十年時間,逐步說服不同意都更的居民,從2000年開始施工,三年後全部完工,全區煥然一新,成為全球聞名的東京新地標!

個人衷心希望,有關單位能仔細研究六本木的成功典範,廣邀專家學者,提出通盤檢討過的都市計劃,而非放任現況,讓都更繼續原地踏步。(作者為達一廣告公司董事長)

本文出自 2012 / 11 月號

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