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金門還是白紙, 投資什麼都來得及

3政策 促台資、陸資、外資搶賺消費、觀光、機會財
文 / 邱莉燕    
2011-11-28
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金門還是白紙, 投資什麼都來得及
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民國100年的金門,處處顯得不一樣。

消費的熱潮及開發的熱潮,正像無形的砲彈,「轟炸」著這座小島嶼。

「金門人好會買!」全聯福利中心自從7月16日開幕起的一個月內,天天人潮洶湧。 賣場外,在塞車,賣場內,在塞人。擠的時候,消費者的移動速度只能跟烏龜一樣慢,「借過!」聲此起彼落。

賣得最好的是生鮮商品,一排上架,旁邊有好幾隻手立刻伸出來拿走,500盒櫻桃,半天就售罄。在台灣不是非常熱賣的全雞和帶皮豬肉,到了金門竟被瘋狂搶購。

賣得次好的休閒食品,補貨不及,只得整箱整箱堆在走道上,讓顧客直接搬,就連標籤都還來不及貼。

「開幕第一天就破紀錄,做了300萬元的生意,」全聯實業副總經理陳玲瑗笑著說,不只營業額破紀錄,全聯福利卡的申請也破紀錄,在台灣要新發二萬多張,得推行五年,金門店開張不到一個月,發行量便達一萬多張。

陳玲瑗指出,全聯其他的店,都是想辦法吸引客人,金門店的挑戰卻是如何消化客人。 在金門,同樣萬頭鑽動的是昇恒昌開設的金坊免稅商店。

午後2點是高峰期,200坪的空間裡,滿滿都是陸客。化妝品專櫃小姐一人要同時應付三、四位客人,雙手不停地敲著收銀機。這一頭,一位大叔大喊:「有沒有面膜?」那一邊,領隊也在喊:「再五分鐘上車,抓緊時間!」 「昇恒昌在金門的免稅商店,從『試點』變成了兩岸免稅市場的『亮點』,」昇恒昌總經理室協理的江建廷說。

總存款800多億 通路業搶進

「消費飢渴症」彷彿正在金門蔓延。全聯的主要消費者是當地人,反應了金門人長期沒被滿足的民生需求;金坊的主力客群則是境內外觀光客,展現了免稅島的魅力。

金門地區強勁的消費能力,在今年不斷地吸引零售餐飲業前來叩關,突然躍升為通路業的一級戰區。

國內藥妝龍頭屈臣氏,7月初開了第二間門市,屈臣氏台灣總經理Krish Iyer直呼:「業績真的很好。」緊接著半個月後,全聯落腳金門,開出全台第600家店,再過半個月,是85度C正式開幕。而速食業龍頭麥當勞也已經找好黃金地段,準備一展身手。

金門人其實很有錢,長住人口雖僅有6萬8000人,但是居民總存款多達800億元,高居全國第一。

金門人的富裕其來有自,2001年小三通開放之際,很多金門人到廈門購屋,大約總共買了一萬多套房子,隨著廈門房地產升值,金門人也跟著財富升值。

金門人還擁有超會賺錢的金門酒廠,2010年營業額120億元,其中繳交49億元給金門縣政府。等於是說,每喝一杯金門高粱,1/3杯是貢獻給鄉親,金酒年年如此回饋地方,令金門擁有全國最優渥的社會福利。

專職在家帶小孩的媽媽,每月有6000元津貼、中小學生營養午餐全額免費、老人換假牙以及身障者、失能老人買紙尿褲都有補助;離島搭機八折優惠、一年三節配售金門高粱酒——金門人真幸福。

數10億開發案 正在進行中

開發的旋風,如今也終於吹到金門。

台灣機場免稅店龍頭昇恒昌,5月標得「金湖商務旅館BOT案」,將在小太湖畔興建一棟13層樓的五星級飯店,預估投入費用高達30億元。

該案除了飯店,還將興建3000坪的的免稅精品購物中心,號稱大中華華南地區最大的免稅購物殿堂。

「這個案子的工程款要16億多元,均為自籌資金,」昇恒昌董事長江松樺公開表示,顯示了昇恒昌的誠意與財力。

另一個備受矚目的開發案,台開子公司、台灣工商發展所標下的「金門工商休閒園區BOT案」,占地面積7.45公頃,是目前金門最大BOT案,6月9日已開始整地。18.75億元的現金增資順利完成,馬上就要大興土木。

台開總經理賴昭輝走在尚是一片空地的園區上,一面走一面指著說:「這裡是流行商場,那邊要做主題餐廳,西樓要再做會展中心……。」

在金門的飯店投資熱中,腳步走得最快的,是安泰技術工程投資的金沙大地國際渡假飯店,7月中展開試營運,這座金門規模最大、最高檔的飯店。

因應日益龐大的需求,金門酒廠也計畫投入30億元擴充生產線,並首次跨足觀光,將原本的戰地醫院、花崗石醫院,改建成為文化園區,五年之後再蓋飯店。

「這個計畫要花20億元,全由金酒自己出資,」金門酒廠總經理吳秋穆說。

此外還有很多開發案正在規劃和洽談:泰偉金門工商綜合區、水頭港國際經貿園區、莒光湖畔國際觀光休閒飯店、林務所渡假村開發案、溪邊濱海國際渡假休閒園區、水試所景區開發案、金沙綠能產業區等,每個項目都很大。

就連大陸企業和國際娛樂集團也對金門產生濃厚興趣。

廈門華天港澳台總裁吳友華,跨海成立延銘開發中台合資公司,準備進軍金門觀光、畜牧及電動汽車業。

吳友華特地進口一輛價值1900萬台幣的勞斯萊斯COASTER高級車,做為洽談公務的代步工具。

「用一台好車,告訴金門人我是真的要來投資,」吳友華說。

包括全美最大賭場、凱薩集團在內的多家國際博弈集團,不是親自到金門考察,就是委託國際規劃公司進行投資評估。

3資搶賺3財 盼成峇里島第2

各路人馬紛至沓來,金門現在可說是「三資搶賺三財」:台資、陸資、外資,搶賺消費財、觀光財和機會財。

如此巨大的改變,源自於兩岸的新政策。 2010年12月,離島免稅商店設置條例通過,讓金門得以大力發展免稅島。

2011年7月29日,俗稱「小自由行」的陸客離島自由行正式啟動,福建省居民可至金、馬、澎自由行,更為金門開拓旅遊產業,打開方便之門。

金門還有一項專屬的兩岸政策,自6月13日起,大陸各省市人士到廈門暫住二、三天的旅客,可以利用其中一天臨時團體辦證,來金門一日遊。 三大政策,打通了金門觀光的任督二脈。看好陸客商機,投資者便奮勇投入市場。

金門的導遊常開玩笑說金門什麼遊樂設施都沒有。「就是因為金門現在什麼都沒有,是一張白紙,現在進入正是機會,」吳友華指出,金門的觀光建設剛剛起步,想投資什麼都來得及。

但在金門縣縣長李沃士的腦海中,對於家鄉的未來有著更遠大的規劃——推動金門成為名副其實的觀光島。

「目標是走向國際,過渡期則是以兩岸客源為基礎,」李沃士說。

生態富綠意 可發展永續觀光

在「金門變成第二個峇里島」的理想下,李沃士針對金門之後要怎麼走,開放國際專業團隊提案。最後由全球最大的建築規劃顧問集團、AECOM獲得資格標,這間跨國公司的代表作,包括蘇州工業園區、香港海洋公園改造,正在進行的項目是中東阿布達比的Saddiate沙漠島。

依據這份《金門概念性總體規劃》,金門將被塑造成國際度假島、低碳島和大學島。 「金門擁有自己不知道的絕佳條件,」計畫主持人、AECOM區域總經理李立人說,生態資源和戰地資源豐富,特有的閩南聚落保存完整,「像山后民俗文化村,很容易就能變成悅榕莊(保留自然及人文特色的頂級度假村品牌),」李立人說。

加上政策交疊、多方關切,國際度假島的雛形已然呼之欲出。

金門沒有高山峻嶺,沒有滾滾長流,卻獨有一分純樸無華的自然閒適。結合旅遊,打造醫療養生島,也是金門能走的另一大路。

這裡也完全具備「永續綠色之島」的發展條件。環保署的「低碳城市推動方案」中,金門和澎湖被選為示範島。綠意盎然,沒有現代文明污染的金門,將是新能源和節能產業發展溫床。

藉由在金門推動電動車示範運行計畫,展示台灣低碳實力,更可到對岸擴大試點,進一步走向國際市場。

再者是大學島的建構。陸生來台灣本島的大學就讀,第一年只開放2000人,但因離島不受總量管控的限制,金門的大學招收陸生,人數無上限。

「今年招收四位陸生,明年應該可以增加到近百位,」金門大學校長李金振預估說。 搶搭高教小三通列車,除了金大,銘傳大學、樹德科技大學和空中大學等也抓緊機會,紛紛來到金門設立分校和分班。

生源增加,預料將為金門未來的發展培育珍貴的人才。

私有地產權複雜 發展受限制

金門的種種優勢一旦釋放出來,能量將不容小覷。只是,金門 既然是投資處女地,也容易踢到鐵板。

大型工程機具不夠、勞工不足、土地取得困難,已成為開發的致命傷。 以金沙大地國際渡假飯店為例,在興建期間,光是想雇用金門唯一一座大型吊具,就排隊等了20幾天。

建設所需工人和建材,金門一概缺乏,金沙大地總經理阮韻芬為此專程包了19架飛機從台灣運過來。

另外,金門的土地有1∕3是民間私有地,1∕3是由軍方擁有,1∕3則是屬於金門國家公園,土地釋出不易,還要做環評。

就算是私有土地,產權十分複雜,開發往往要得到宗親會同意,整合既不易,當地人也傾向不賣,因為要守好祖先留下來的遺產。也因此,金門現行開發案絕大多數是BOT案,拿公有地進行開發,以減少阻礙。

投資額5億以下 相對好開發

諸多限制下,仍率先搶到政策商機的金沙大地,開發模式值得參考。 「投資金額5億元以下,相對安全,也相對有進度,」同時是金沙大地執行董事的阮韻芬說。

目前看起來富麗堂皇的金沙大地,一點也看不出原來是一座爛尾樓,阮韻芬承接下來,避開了大型開發案所需要的巨額資金,而且案子控制在一公頃以下,就不必做環評。

阮韻芬指出,目前金門還有十多棟爛尾樓,她正計畫用同樣的方式使它們「復活」,三年之後,累計的房間數可達2000多間。

因此,儘管金門開發充滿挑戰,只是挑戰並非無法克服。

「大型機具可以進口,勞工可以從東南亞引進,」擁有大型島嶼開發經驗的吳立人說,棘手的土地整合,則組跨部會的溝通機制,協調軍方釋出土地,國家公園也可改成部分保護。

這些問題都好解決,最難的是,如何在開發和保護之間取得平衡。 「金門的生態其實很脆弱,要避免過度開發,」吳立人指出。以金門的水資源為例,觀光客一多,水便不夠用,因此新蓋的建設就必須要考慮雨水收集,讓用水可以自給自足。

做為兩岸投資的明日之星,金門不乏崛起的機會,更重要是擁有足夠遠大的視野。

念金大,可到成大、廈大修課拿文憑

從2010年成立開始,金門大學便集萬千寵愛於一身。

先是金門籍馬來西亞僑領楊忠禮、印尼僑領黃進益、馬來西亞僑領陳成龍,分別捐贈了100萬美元、新台幣500萬和200萬元。在金門當過砲兵的鴻海集團董事長郭台銘,也同樣捐贈100萬美元,另外還加碼贈送每位新生一台價值2萬多元的惠普(HP)筆電。

各界「捐很大」,加上金門縣政府撥款3億元的校務基金,使得金門大學的學生福利多多。

每學年1萬4000元的圖書津貼,人人有獎,學生可以從大一領到大四。陸籍學生入學,另有1萬元的獎學金。另外,每班入學考試前20名的優秀學生,第一年免學雜費,立刻省5萬元。

年滿20歲的學生,若是把戶籍遷到學校,還可享有很多獨特的社會福利,是設籍台灣本島的學生無法享受的。譬如免費搭乘島上的公車和往來大小金門的船,一年三節還有優惠價配給的金門高粱酒一打。

推動校務已是跨國行動

送筆電又送酒,讓金門大學第一年招生就吸引到645名學生,比起改制前的金門技術學院,增加了145人。

「我們現在推動校務,是跨國行動,」金門大學校長李金振表示,金門大學首開先河,與成功大學、廈門大學推出「三聯學制」,三所大學的學生,先在自己就讀學校上過六個學期的課程後,可再到其他兩所大學各上課一學期,最後完成修課並取得學歷。

李金振特地將之暱稱為兩岸學子的「金廈成功之路」。如今,這項創新學制進一步延伸至馬來西亞的拉曼大學,李金振便改口叫「金廈成功啦(拉)」。

力邀前衛生署長楊志良擔任客座教授,是李金振另一項創舉。由於金門縣府規劃醫療養生島,需要培養相關人才,任務便由金門大學來執行,因此李金振多次拜會楊志良,讓他終於點頭答應擔任醫學院籌備委員會的主委。

對學生來說,或許獎學金等優惠,並非最有吸引力,然而能提前接觸到大陸和國際事務,前途發展可更多元。從這一點看,金門大學的未來很有潛力。(邱莉燕)

本文出自 2011 / 12 月號

鴻海的明日帝國

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