台南市一個初為人父的孫先生，對著未滿周歲的女娃兒說：「阿爸對你沒什麼期望，只要將來你能嫁個「田僑仔」就好了。」
對於孫爸爸的願望，可以有兩個看法，樂觀地說，政策面不斷釋出土地，他找女婿的對象，顯然增加許多；悲觀來看，他女兒最好長快一點，否則地主將地出售殆盡，嫁「田僑」的成功機率就變小了。
也許是投資不振和飛彈的雙重威脅下，政府允許廠商西向、鼓吹南進的豪情，一夕而為根留台灣的籲請。新內閣成立不久，總統更有「六個月拿出成績單、務必提振經濟的指示。而土地，就成為改善投資環境的重要環節；各部會紛紛就轄下職掌，或釋出土地，或放寬取地限制，或簡化土地取得、審核流程，儼然正進行一次無聲的國土再造(見表)。
在政府所有的釋地行動中，農地是重頭戲；在「農地釋出方案」中，估計可釋出十六萬公頃的農地轉為非農業用途(但並非上限)。目前全台灣人民密集使用的都市用地，也不過四十四萬公頃，「農釋」方案，等於為全體居民多提供了三六%的發展腹地，規模不可小覷。
行政院農業發展委員會企畫處處長黃欽榮承認，雖然農地釋出，也是為因應加入世界貿易組織(WTO)的衝擊，但其實「跟振興經濟的關連更大」。
然而，李登輝總統曾不只一次表示，目前土地(農地)釋出速度不夠快；因此除了土地供給擴大，行政部門更極力「團結一致」，加速土地取得、變更使用流程。
十一月中，工商建設研究會與政府各部門，在經建會召開一次座談會。會上，建研會提交一分二十九頁的「企業所面臨的土地問題及解決之道」，裡面洋洋灑灑列舉七項政策面、十六項執行面問題，希望政府解決。
與會的大小官員，更不斷解釋他們的努力；而經濟建設委員會主任委員江丙坤，更對建研會代表說：「有什麼問題，可以直接找我。」並針對某一開發個案，轉頭反問主管機關代表：「這個應該沒問題吧？」
「現在政府的想法就是，提供大量土地，地價也會因此壓低；所以，政府不但是要放地，而且是放出廉價的地，以刺激經濟。」政治大學地政學系教授李永展，如此分析政府在釋地作為背後的思考邏輯。
其實，政府這套邏輯，並非史無前例。多年前，日本幾乎控制台灣馬口鐵的供應，而統一企業有意投資，看中他們工廠旁的一塊台糖農地。政府視此為重大投資，於是在一九九三年訂定「國營事業提供土地出租及設定地上權辦法」，使台糖可以「依法辦事」。
就連最近通過的「促進產業升級條例」，也可規避區域計畫法的限制，政府可介入取地的過程，與地主以協議價格徵收土地，再給廠商做工、商投資。
「但是，為什麼工商界的權益可以高於地主呢？」一位經濟部官員認為，公權力介入取地過程，而非任由市場供需自由運作，反映政府在土地利用時的價值判斷。
由於土地是構成國家要素之一，土地使用政策的變化(尤其從農業部門移轉到非農部門)，意味社會即將進行一場資源重分配。
從內政部地政司長張元旭的角度看，農地釋出是「地盡其利」必然趨勢。目前農業僅能提供二%的國內生產毛額，卻占去全台近三分之一的可用土地，工商用地比例明顯偏低；更何況過去政府對農地管得太僵硬，的確需要鬆綁。他補充，「但這並不意味絕對放任，因為政府必須顧慮社會正義，做到地利共享，否則不但收不到釋地的功效，反而成為社會情緒激化、動盪的來源。」
的確，土地的有無，已是台灣社會財富大小的重要指標。甚至有人為抗爭土地被徵收，畫為斗六擴大工業區的道路用地，不惜喝農藥。查一查反映貧富差距的指標，就不難理解這種「有土斯有財」的情緒。根據主計處針對每戶所得的統計，一九六０、七０年代，台灣經濟經常維持兩位數的成長率時，社會上每戶所得前二０%，與最後二０%的差距，大約在四倍上下；但到了一九八０年代末期，雖然經濟成長已放緩，但由於土地價格飆過一次，每戶所得的差距倍數，反而跳升到五倍左右，可見「土地」拉開貧富差距的影響力(見圖)。
土地釋出對貧富差距的作用，也許是「遠慮」，但即使在眼前，這個政策就存在著一些迷思和弔詭。
土地與經濟，誰因誰果？
車行過新竹香山，沿省道旁可見一些廠房並排著，但工廠後，只見一片荒蕪，其實那片雜草地，也都是都市計畫編定的工業區用地，只是從未開發過。
類似的情況，到處可見。內政部曾在民國八十二年度起，動員全省所有的地政人手，花兩年時間，調查國土利用現況，結果發現，已編定為工業區的用地，只開發了一半。
即使「農釋」方案出爐，一年多來民間企業總共也只提出五千六百多公頃的申請(已審查通過的面積近一半)，需求量不如預期。農委會的黃欽榮認為，主要原因是不景氣，「沒有訂單，你給他地，他也不見得要。」
許多學者和官員都同意，對工商界而言，土地的量不是問題，關鍵在於區位和價格。在這方面，政策的導向，又引著社會走人另一個迷宮。
從加工出口區、工業區、科學、科技園區、航太工業區、亞太營運中心，長期以來，政府都積極主動開發工商用地，引導產業發展。根據經濟部「工業區開發與管理」的報告，目前政府正進行十二處工業區的開發，可造出近兩萬公頃的工業用地，這個數量，是台大建築與城鄉所預估未來十年總需求的四倍，是管理科學學會估計量的兩倍。由於工業用地已多所閒置，新的供給卻源源不斷，是否因而造成既有工業用地，更加乏人問津，造成更大浪費，是個大問號。
理論上而言，新工業區的售價應比舊區貴，但事實卻又相反。政府開發的工業區大部分只售不租，(科學園區除外)，且依低過市價的成本價出售，但只「便宜」到第一手購買者，等到第一手要轉給第二手時，地價早已與市價對齊，政府降低生產成本的美意，效力因此只限一次。
經濟部一位主管回憶，一九八六年，政府標售五股工業區時，竟有五萬人申請，抽籤儀式真像開獎。當年政府一坪賣一萬多，中籤者可以四萬多的價格立刻轉手，如今，五股工業區地價已漲到十餘萬一坪。
相反地，以經濟部現正開發的台南安南科技園區為例，即使此區因土質鬆軟，開發成本高，但售價一坪也不過四萬多，比五股舊工業區還便宜一半有剩。
這使得台灣土地利用，(起碼在工業區)，走向一個惡性循環。舊的工業區或許因區位失利、價格貴了，即使有空位，企業也不去，造成土地閒置、浪費；但另一方面，工商界心理、言談間，又期望政府陸續放出或開發出成本較低的地。但因為台灣現有「最便宜」的地，是海邊「無人地帶」，在這些地質、生態敏感的地區開發，自然引起保育團體抗爭，又造成社會的對立。
然而，更大的迷思，是中國時報九月分一篇名為「大量釋出土地充裕工商用地的利基與風險」的社論指出的，「長遠看，無論土地面積、價格，台灣都不可能比大陸和東南亞許多國家優越。」因此，政府釋出便宜用地，企圖留住「出走」的腳步，效果恐怕只是短暫的。
「不論那些人為什麼不肯根留台灣，起碼我們已經盡力了。」台糖副總經理劉慶陽說。四、五十年來，台糖一直陪著政府，走過一條「放地」的路，從公地放領、三七五減租、配合義務教育改蔗田為學校，加工出口區、工業區，重大交通工程，到現在的振興經濟方案，均見台糖的足跡。但劉慶陽也只能說，該做的他們都做了，至於這一波釋地，對經濟有多大效益，就不是他所能想的了。
地怎麼用？地利誰享？
儘管目前土地相關法令被工商界形容為「多如牛毛」，儘管許多部會都有權動到地，但台灣一直沒有類似日本國土廳這樣最高的國土主管，也沒有一套管理土地的、根本大法。
在轉型到世紀末的今天，經建會終於草擬「國土綜合開發計畫」，行政院將依此計畫，訂定「國土綜合開發計畫法」，做為國土運用策略的依據。
這個可能在六、七年後才能落實的遠景，開宗明義明列未來國土利用以生態優先；至於土地利用上，最大的特色是放棄中央管制型的經營形態，改採較開放的模式，將國土只畫為「可開發區」、「限制開墾區」兩大部分；放手讓民間主動提開發案，政府再以開發許可制來審核。
大部分跟經建會開過會的地政學者，都認同這個大方向；但對過去土地利用造成的弊病，就不知應該如何收拾。
阿里山山腳種檳榔、山腰滿布茶園，山頂種山葵。耕作者為「終於找到可以賺大錢的作物」慶幸，「竊占國有林地、水土保持」，都不在他們心上。
新莊省道近高速公路一帶，KTV林立，全是非法轉用農地。
苗栗關西的保富高爾夫球場，竊占七、八千坪國土罪成立，罰金新台幣兩千五百元整。
這些現象反映，再好的土地利用政策，如果沒有公權力貫徹，依然如鏡花水月，不切實際。
一直強調「所有土地問題都是政治問題」的台大地理系教授張石角表示，台灣三十多萬公頃的良田(即特定農業區)也在「農釋」範圍之中，而「國土綜開計畫」裡，為避免抗爭、管理等問題，良田並末畫入「限制開發區」。他擔心，如果公權力不堅持，在良田附近開了大馬路，區位改變之後，良田遲早承受極大的開發壓力；因而破壞掉完整的農業生產體系，「那農業就完蛋了。」
一如張石角所言，這的確牽涉到政治問題，尤其是土地利用執行層面，跟地方政治生態息息相關。最起碼，許多檢查、拆除違建的工作，是由地方負責。
「台灣現有的區域計畫法，雖有法源，但屬指導性質，並無強制性；而縣市綜合發展計畫，雖無法源，地方卻做得如火如荼。」政大的李永展道出台灣土地利用的一大怪異現象。 簡單地說，地方用地的權極大，由台南市長施治明被控、前台中市長林柏榕一審被判刑、張子源被控，到桃園縣長劉邦友被殺，都傳聞與土地利益脫不了干係。民間一句順口溜「選舉靠錢，錢靠都計，都計靠選舉」，大概是這個生態的最佳寫照。
上個月，立法院初審通過都市計畫法修正草案，新法將廢除中央對都市計晝的審查權。法令若三讀通過，地方對土地的主宰能力，無疑如虎添翼。
曾替林柏榕辯護的眾城國際法律事務所律師高思大，整個了解市地重畫過程、經歷法庭辯論後，有感而發地總結，地方和中央的權責非常模糊，一個重畫案上上下下蓋了一百多個章，等到出事，從省到中央，都可以推說不清楚。
而對於土地的處置，地方的權的確也有過大的嫌疑，尤其全集中在首長身上。以林柏榕為例，他既是行政首長，有權有責規畫重畫區，又是台中市都市計畫委員會主委，還兼重畫委員會主委，「球員兼裁判」，角色扮演不清，是非自易糾纏。
事實上，中央也看出這中間隱藏了「地利不共享」的社會公平正義問題。所有人都同意社會進步的果實，不能集中於少數「不勞而獲」的地主身上。但問題是，現行的地價稅率偏低，由地方政府核定的公告現值(徵收增值稅的依據)又長期低於市值好幾成(台北市是全省最接近的，但公告現值也僅及市值七、八成)。雙重稅制的扭曲，使得政府收不到「地利」，也使得一心想改變規則，建議開徵房地產交易所得稅的前財政部長王建瑄下台。
正如地政司長張元旭指出，台灣增值稅率表面上很高(四０到六０%)，但由於公告現值偏離市值，所以其實收不到什麼稅；更有甚者，土地其實在變更使用時，就已產生極大利益(例如山
坡地改為丙種建築用地、農地轉為工、商用地)，但過去政府也課不到稅。
所以從一九九三年起，政府規定新的開發案必須回饋，繳出相當總開發面積三分之一的土地做綠帶或公共設施，目的也就在達成「地利共享」。但到最近(一九九六)，終因地主、開發業者抗爭，加上捐出來的地管理不易等理由，改變方法，由交代金，取代捐地；而代金的計算基礎，是公告現值，而非市值，等於又替開發者省了不少成本，公平正義也打了折。
遷就現實，可能才是「國土綜開計畫」外的真實作為。從高爾夫球場大赦，到違規寺廟補辦登記，到良田不列限制開發區、捐地政交代金等措施，均是如此。近來，發聲分貝極高的省長宋楚瑜，眼見徵收土地困難，阻礙重大工程推進，拖慢經濟復甦腳步，甚至建議，向民間徵收土地時，放棄依公告地價加四、五成的方式，改用市值。
這等於地主納稅用低標準；卻要用全體納稅人的錢補貼，用高標準買他的地，中間的差距，是國父「地利共享」的迷惘。這使得一個棄學術從商的建設公司總經理感慨，一個社會能不能進步，就看它的制度是鼓勵努力的人，還是不勞而獲的人；而日前台灣的土地政策、稅制、政治生態，都等於「懲罰」努力工作者。他引用美國學者亨利喬治所著「進步與貧窮」一書說，到最後，努力使社會進步的人，相對地，反而變得更貧窮。
國民黨在一九四九年失去了大陸，檢討下來，土地是個關鍵。於是在台實行土地政革，也因此範例享譽國際。但依目前，政府陷入「提振景氣靠放地」的迷思中，多少反映土地改革其是「革命尚未成功，同志仍須努力」。
房價還能再飆嗎？
幾個月台北市公開標售內湖第六期重畫區內的土地，結果得標價均高出底價，顯然即使在景氣低迷時期，都市土地依然誘人。其中，僅有的一塊住宅標售地，更以每坪三十餘萬的價格賣出，充分反映台北市寸土寸金的身價。
但整體而言，業界認為目前的地價、房價是在「保值期」，聞不出可以「飛」起來的味道。
從需求面看，經濟成長率頻頻往下修正(九六年第三季實際表現僅五．六%，比預期少了近０．五個百分點）、失業率站在十年來的高峰不墜(十月單月三%)，景氣指標一直在黃綠燈之間閃爍，在在表明消費面沒有擴張的條件。
相對地，房屋供給卻依然綿綿不絕。根據統計，全省餘屋計九十萬，但市場上在台北、台中、高雄三大都會區仍推案連連。太平洋房屋總經理章啟光指出，政府全面實施容積率的政策，雖然是「只聞樓梯響」，但業者仍然擔心可建築面積因而縮水，所以不斷搶建，尤以台北縣為烈，連太平洋也不能「免俗」。
更有業者指出，此次政府釋出的地，交通條件好的都市邊緣農地，比例並不高，對於房地產的刺激，目前仍是曖昧不明。
短期而言，台灣房地產的悶局，只有期待不可測的外力來打破。
香港在九七前，股市漲到一萬三，房地產一年可漲兩、三成，紅色資本(大陸資金)助益匪淺，一方面是大陸市場帶動香港進出口、金融及消費的熱氣，二方面更是投資(機)資金的匯入。
太平洋的章啟光也認為，如果兩岸之間的經貿、人員往來，能更開放，台灣房地產才有可能翻身。他估算：如果台灣開放大陸投資的話，「大陸那麼多企業，如果可以來台設辦事處，那麼辦公室需求不就大了嗎？這些人總要住下來，那麼住宅市場不是也可以好起來嗎？」
儘管房價漲得快、跌得慢，但對房價仰之彌高的少年仔來說，房價可能繼續停滯的消息，起碼不是件太壞的事。
(李慧菊)
