台北市有七成住宅超過30年，卻多數苦苦等不到都更。10月31日的台北市長競選電視辯論會上，蔣萬安與沈伯洋針對「都市更新」議題，展開激烈交鋒。究竟誰的政見最能解決台北市老宅的都更困境？《遠見》訪問房產專家胡偉良拆解雙方主張。
10月31日，台北市長首次競選電視辯論會上，尋求連任的市長蔣萬安與競逐大位的立委沈伯洋攻防激烈，爆出許多社群至今熱議的辯論金句，例如「公辦都更5099」「都更需要陪伴」，後續還延伸出「無限都更」等主張。
由於台北市的七成住宅建築都超過30年，「都市更新」是市政的重中之重，這議題從辯論台打到社群上，持續激烈交鋒。但蔣萬安、沈伯洋的都更主張，哪一個較有說服力與執行可行性？《遠見》專訪都更專家、品嘉建設創辦人胡偉良來拆解雙方政見。
先來看看目前都更卡關在哪。
根據國家住都中心最新統計，台北市累計報核的1,184件都更案中，有高達466件尚未核定，更有151件是「已核定卻未動工」。數據顯示，目前台北市的都更正面臨「送件下不來、核准蓋不起來」的雙重困境。
▉ 延伸閱讀：蔣萬安批對方兩岸立場反覆，沈「不該讓這城市任何人孤單」
北市都更大體檢！蔣萬安主打「5099專案」與提高容積
蔣萬安陣營在都更的具體政策上，將其訴諸執政成果，指出北市都更案件數已達過去的2.4倍，約為其他五都總和的1.3倍，並舉出包括信維整宅、南機場與虎林街60巷等成功案例。
針對高風險建物，蔣萬安主張海砂屋、紅黃單建物應限期補強，並透過「575」公辦都更、防災型都更容積獎勵及都更輔導團加速處理。對於一般都更案件，蔣萬安則主打「7599專案」及大街廓都更基準容積提高至300％，強調給予重建誘因才是解決之道。
值得留意的是，所謂「7599」中的75％並非法定核定或強制重建門檻，而是市府於公辦都更前期「進場協助試算與說明」的意願門檻；後續的選配與招商仍須達到90％的同意門檻。而蔣萬安也表示將推出「公辦都更5099」專案，將公辦都更第一階段意願門檻由75%下修至50%。
另外，沈伯洋在辯論會上批評蔣市府的都更政策是「入口寬、出口窄」，蔣萬安回應，目前已推動都市更新150專案與168專案、權利變換小組提前進場、事業計畫與權利變換併送等機制，並計畫將審查人力擴編至105人，以此加速處理案件。
不過，針對蔣萬安「降低門檻」的政策方向，都更專家胡偉良提醒，若僅將入口開大，出口卻未有效疏通，最終恐導致系統難以順利運行。
胡偉良指出，目前台北市都更處每年的審議通過量約維持在35到40件，審查量能相對固定。若透過降門檻使進件量暴增，市府卻未相應提升約束力與審查效率，恐面臨嚴重的審議大塞車。
此外，針對「容積提高至300％」的政策利多，胡偉良表示，由於目前缺乏明確的施行細則，消息釋出後反而使部分已送件、符合現行規定的案件出現觀望心態；甚至部分地主為爭取更高的300％容積而要求撤件重談，反而可能導致現有都更案進度停擺。
沈伯洋提「陪伴」與「無限都更」，胡偉良：概念具備但需具體配套
另一方面，沈伯洋在都更議題上強調的「陪伴」機制，引發外界關於「都更需要的是效率而非陪伴」的討論。
對此，沈伯洋在辯論後補充解釋，「陪伴」意指實質的「行政與法律支援系統」。當都更進度卡關，民眾面臨漫長審查期、產權糾紛或建商估價落差時，市府將主動介入協助度過陣痛期；同時計畫成立「老宅服務團」，專案處理長期停滯的「殭屍都更」案。
辯論會後，沈伯洋也提出「無限都更」構想，主張由市府先行盤點公有地、聯開分回戶等資源作為「新屋」，讓同意戶直接「以舊換新」搬入，達成「只搬一次」的目標。待市府取得舊屋產權後，再接手後續的整合與改建，形成循環更新模式。
針對沈伯洋上述「疏通出口」的藍圖，胡偉良認為其概念符合國際趨勢，且注意到民眾的「搬遷焦慮」，但在台灣的現實環境中，執行難度不低。他以新加坡為例，當地的都更採取「等價交換」模式，即原價值1000萬的房屋換取同等價值的新屋，居住品質提升但坪數可能縮小。
然而，台灣民眾普遍期望都更應附帶「額外獎勵」。若新舊屋的估價與找補機制未能明確界定，民眾一旦發現無法換得預期坪數，此項「無限都更」政策恐將面臨推動阻力。
都更KPI怎麼訂？胡偉良籲設定嚴格「日曆天」
台北市政府為了加速都更，推出號稱100％同意、最快6到8個月通關的「168專案」。但胡偉良指出，官方計算的「6個月」，往往僅能代表「耗費在主要承辦單位上的時間」。
當案件送入市府後，需經交通、工務、都更等多單位的平行審查，若遇退件補件，耗時動輒數月，且未計入官方時程內。加上承辦人員流動率高，實務上，即使是100％同意且無爭議的案件，往往仍需耗費額外1.5至2年以上。
胡偉良提醒，台灣房屋老化的速度，遠比人口老化還要快，再來一次大地震，真的會萬劫不復。
面對都更困境，未來的台北市長必須解決兩大難題。首先是「釘子戶賽局」，現行制度變相使部分民眾傾向成為「最後一人」，待建商整合至八、九成時才要求更多籌碼，這不僅對早期簽約者不公，也易導致案件停擺。
胡偉良建議，政府應在法規上建立相應的制約機制，減少「拖延就能拿更多」的投機心態；而住戶也應該捨棄「一坪換一坪」的期待，畢竟每一個房屋條件都不同。
其次，都更案的KPI不應僅以「送件數」為標準，還要管控工期。胡偉良主張，未來的審查指標應設定為嚴格的「日曆天」（而非扣除假日的「工作天」），也就是訂定出明確的期程日期。除非有重大特殊原因，否則應盡可能管控都更過程所耗費的日曆天數，避免行政單位的技術性退件與拖延。
對於等待都更的市民，胡偉良也給出務實建議。他強調，民眾需客觀認知自家基地的真實價值，若建商正派且條件合理透明，即應審慎考慮接受，避免因過度追求不切實際的利益，以免成為下一個「看得到、吃不到」的殭屍都更案。
