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房地產教父,帶動中國經濟成長

140億營收〉中國房地產開發集團理事長 孟曉蘇
文 / 楊方儒    
2009-07-01
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房地產教父,帶動中國經濟成長
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過去一年來,大陸房地產大亨紛紛組團來台訪問,每次都造成轟動,他們的億萬身價也常令人嘖嘖稱奇。

誰知道,這一切看在中國第一家房地產公司、中國房地產開發集團(簡稱中房)董事長孟曉蘇眼中,卻是「來台灣考察的地產『富豪』團,不是真的很有錢!」

的確,孟曉蘇是有口氣大的「本錢」。因為中房不只是中國有史以來第一家房地產公司,在1981年由國務院拍板成立,也一直是規模最大的國有建設公司。

中房目前年營收超過140億人民幣,總資產超過600億人民幣。在1980年代,全中國有1∕5的房子是由中房建起的!至今中房總開發社區總量達2400個,仍是中國第一。

因此稱1992年起就擔任中房總經理、1996年起擔任中房董事長的孟曉蘇是中國房地產教父不為過。

孟曉蘇地位的確重要。他微笑說,1998年起,大陸政府開放銀行承做房貸,就是他主導的,「以前銀行只能貸(投資)開發、不能貸消費,明顯是中國房地產發展一個短腿!」因為房地產就是個火車頭,能帶動中國經濟大幅增長!

中國老百姓現在一年花超過2700億人民幣買房,總房地產產值超過2兆人民幣,占全中國GDP達11%。早在1990年代中,他就向國務院提出,房地產一定是「支拄產業」,如今果然成真。

孟曉蘇是見證、推動中國房地產進步的活字典。在中國地產市場縱橫17年,他身為國企領導人的哲學是:從不唱衰房市、不哄抬房價、地價過高也不拍。

由政轉商,積極推動REITS

今年60歲的孟曉蘇,是北京大學中文系的高材生,後來還獲得北大經濟學碩士與博士學位。年輕時當過汽車廠工人、也曾在《人民日報》當記者。後來跑新聞跑進了政壇,一度是國務院副總理萬里的貼身祕書,長達八年時間。

直到1992年,由政轉商,擔任中房總經理。孟曉蘇很有文人氣息,萬里本來屬意他進入外交體系,駐外當個大使。不過,高層討論後派他去接中房。

有趣的是,孟曉蘇進中房時,一路提攜他的副董事長,是前北京市長、現任國務院副總理王岐山。另外,他在北大攻讀經濟系博士班時,有一個碩士班小學弟,跟他一起把論文結集成冊,出了《走向繁榮的戰略選擇》一書。這個學弟叫李克強,現在也是國務院副總理。

有這麼多副總理們的緣分,讓孟曉蘇在公開場合說的每一句話,都被細細解讀,視為政策風向球。

例如他最近積極推動REITS(不動產證券化),也針對低收入戶,提出由政府蓋「廉租房」吸引投資人持有的建議,每年租金收益超過定存,引起各界熱烈討論。

果然,今年初在中共17大會議上,首度將廉租房列入社會保障制度。在這項政策上使力甚深的孟曉蘇說,無論政府如何抑制房價,處理的是富人之間錢的流動,廣大弱勢人群的住房困難,只能靠社福體系來保障,至於透過REITS機制,可以吸納各國市場資金投入。

推社區改造,走質優價廉路線

另外,孟曉蘇近來還推動老社區改造,他挑了160個中房早年興建的社區,參與都市更新。這些老社區多半沒有車位、電氣設施老舊、外牆也沒有保溫效果,但都位居各級城市精華地帶,想像空間很大。

2007年孟曉蘇升任中國房地產開發集團理事長,同時參與創設中國幸福人壽,同樣代表中國政府擔任董事長。在孟曉蘇擘畫下,幸福人壽的業務,同樣跟地產很有關係。近來推出「以房養老」的專案,就讓消費者可以用房子抵押,換來各種保險服務,不用多花錢。成立僅一年半,中國建設銀行最近預計大手筆入股幸福,顯見孟曉蘇還是很有號召力。

從中房的改變,也可看出大陸房地產業變化的趨勢。

早期中房市占率很高。「要買房,找中房!」是大陸早年流行的歇後語,可以顯見中房在大陸民眾中的「心占率」。不過,隨著民營建築公司從1992年的3000家,衝破到目前的五萬家,每年推案量維持在400萬坪上下的中房,市占率也從20%到現在的1.7%。

孟曉蘇指出,從1980年代、1990年代初、1990年代末,直至2000年以來,中國房地產歷經四波成長,「每一波周期,都有很多新的民企玩家進來!」展望未來,大陸房地產仍大有可為。目前中國城市化人口比例僅僅45.7%,每年仍有1800萬農民進城謀生,另外,中國每年新生兒高達1600萬。

面對競爭愈來愈激烈,中房也不得不改變推案策略,走「質優價廉」路線,現在主打的廣告詞則轉為「買好房,找中房!」

中房效應,台房市隨香港大漲

2003年9月,孟曉蘇投資200億港幣收購香港住宅,造成「中房效應」!短短三天內,香港房市交易量比2002年同期大漲三倍,帶動香港樓市止跌回升,拯救了香港連跌六年、大砍七成的房價。

下一個,可不可能輪到台灣?「三通確實會把大陸的購買力帶來!」孟曉蘇舉例說,大陸是關島最大的外來投資國,海南島則是內地人爭相炒作的標的,寶島的投資條件不會輸。

孟曉蘇說,飛到台灣比海南島還近,海南島又欠缺台灣的優質生活形態,連治安都比較好。他大膽預測說,以後一年有5000萬陸客到台灣旅遊,「他們不是來找工作的,都是來大筆花錢的!」

這是孟曉蘇對台灣房市的樂觀預期。是否真能如神算般成真?

本文出自 2009 / 07 月號

2020關鍵報告

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