編按：房市在央行審慎中性的政策下，首購族核貸速度改善，但信用管制未退場，投資買盤仍然受限。預售交屋潮與銀行額度壓力交織，交易量短期難放大，市場轉向區域與產業題材分化。
市場對央行先前理監事會議釋出的政策訊息，以審慎中性、精準分流視之。對首購族來說，銀行回歸自主控管後，對這類政策保證的客戶，撥款速度與核貸意願會明顯提升；而對中大型不動產開發商來說，也將以中性偏多視之，也就是資金成本可能趨穩，且都更危老專案的資金流動性會增加；但對小型不動產開發商、多屋族、投資客等族群來說，則維持偏空的局面，畢竟，央行的第七次選擇性信用管制（成數、寬限期）並未撤除，即便銀行有額度，也不敢公然違背央行引導的方向。
儘管部分民營銀行和壽險開放房貸，對自用購屋者壓力緩解，加上央行對首購的剛性需求態度相對支持，但銀行端是否能快速將房貸從緊縮基調轉為放寬，仍是有待觀察，而資金面依舊是影響房市動能的主因。預料買氣回歸區域表現，具有產業紅利、建設利多的區域，可望穩健發展；反之，推案量大的蛋殼重劃區，將面臨價格鬆動的考驗。
經濟基本面仍穩，房市需求有撐
首先，在住宅方面，短期內，房市交易量尚難以快速放大，主要是2025～2026年仍有預售屋交屋潮，導致房貸客戶仍需等待；而房貸審核作業時間，主要依據擔保不動產的坐落地區、屋齡與屋況，以及借款人收入與負債情形等綜合因素進行評估；撥款作業時間，視銀行可動用的授信額度進行滾動式調整，整體房貸攤還情形也會影響額度可用空間，進而影響客戶排撥時程。
至於商用不動產，因外資布局台灣長期、高附加價值產業（如AI、綠能、數位經濟）而成為亮點，特別是AI產業的實體空間需求，支撐商辦和廠辦市場，並可望在台北市形成完整的科技廊帶，尤其是輝達（NVIDIA）未來有機會在台北立第二個總部，象徵著全球AI核心供應鏈與台灣半導體實力的高度整合，仍對選址周邊的商用不動產形成利多。
儘管面對川普總統的關稅政策仍有不確定性，而使企業決策將更趨謹慎，但台灣2026年GDP的表現，仍會優於原先市場預期，短期內，自用型買方的購買金額，仍將是貢獻交易量的大宗，加上企業汰舊換新和AI帶來的擴增需求，將持續挹注投資買賣市場的交易表現。
商圈結構洗牌，小型精華店面崛起
相對而言，在辦公室租賃市場，空置率恐逐步攀升，新大樓去化成為焦點，為因應大量新增供給，房東已提前啟動預租，並需採取更具彈性的態度與租戶協商，以維持進駐率。值得一提的是，ESG標準與高效空間解決方案將成為未來競爭焦點，持續推動台北市A級辦公大樓市場朝向高品質、多元化方向發展。
至於重要店面商圈租賃市場，正經歷結構性轉變與區域洗牌，也就是傳統觀光型商圈復甦乏力，而生活機能佳、有穩定在地人潮的區域（如師大、永康、南京中山商圈），因小而美的店面型態和鄰近交通樞紐，反而表現突出，代表著小而美精華型店面當道，經營者追求坪效最大化。同時，快閃店與品牌概念店的興起，也為店面市場注入彈性與活力。
整體而言，在資金流動性和政策鬆綁的程度尚有期待再提高的空間下，短期內，房市交易量尚難以快速放大；而房價雖有修正壓力，但因屋主惜售、成本偏高，因而修正趨勢難以快速落實，市場將處於盤整期。預料未來，政府鬆綁房市政策的速度、賣方對於價格釋出的議價空間，將成為房市景氣重要的觀察重點。
本文章反映作者意見，不代表《遠見》立場
（作者為台經院產經資料庫總監、APIAA院士）
