開工量下滑、空屋率攀升！2026兩大房市風向球透露什麼訊號？

房市景氣好壞，看房價不一定準，從「開工量」與「空屋率」來看，很誠實，因為前者代表建商對未來的信心，後者則反映市場消化的速度。當開工量降到近年低點，空屋率卻升到高檔，兩項指標一冷一熱，透露出台灣房市正從高速擴張轉向盤整期。

這幾年，台灣房市的溫度，從高檔慢慢降回常態。如果把房市比喻成一個循環體系，「開工量」像是水龍頭，決定未來供給會不會繼續湧出；「空屋率」則像是水位高度，反映市場裡的房子到底消化得快不快。

當水龍頭開始關小、水位卻持續上升，往往意味著市場正進入修正與盤整期。

根據內政部統計，2025年全年住宅開工宅數約12.7萬宅，創下近六年新低；另外，低度使用住宅比率則升至10.43%，寫下近15年來次高點。開工量下滑與空屋率攀升這兩個指標風向球，現在同時轉向，顯示台灣房市正從過去幾年的擴張節奏，進入供需重新校準的階段，一邊是建商踩煞車，另一邊是市場庫存增加。

開工量降溫，建商從源頭踩煞車

在供給端方面，台灣房屋集團觀察到，開工量下滑反映建商對未來市場的態度轉趨審慎。台灣房屋集團副總裁周鶴鳴指出，2025年住宅開工量較前一年減少約2%，顯示開發商已從源頭調整推案節奏。尤其在政策影響與市場觀望氣氛之下，去年全台買賣移轉棟數約26.1萬棟，創下近九年新低，也讓建商對後續銷售速度更加保守。

近十年住宅開工宅數統計。台灣房屋提供。

當開工量下滑，建商預期未來幾年的銷售壓力就可能增加，因此選擇放慢興建的腳步。周鶴鳴分析，近年整體經濟呈現K型復甦，高資產族群仍具備置產能力，但首購族更容易受到利率與政策影響，使市場需求出現分化，也讓建商在推案策略上更趨謹慎。

不過，他也認為這並非結構性衰退，而是階段性調整。隨著通膨預期仍在，不動產依舊具備資產保值功能，加上危老重建與小宅產品需求支撐，市場仍存在長期動能。尤其單身與小家庭比例上升，小坪數與機能型住宅逐漸成為主流，也可能重新塑造未來的推案方向。

台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示，今年房市遞延買氣將逐漸回歸。台灣房屋提供

如果說開工量是房市的前端訊號，那麼空屋率則像是市場的「庫存壓力表」。在需求消化速度放緩時，空屋率往往會率先反映出來。

信義房屋統計，2025年上半年全國低度使用住宅比率達10.43%，年增1.11個百分點，為近15年來高點。從長期趨勢來看，空屋率曾在2021年下半年降至8.66%的低點，之後逐步回升，顯示市場供給逐漸累積、去化速度趨緩。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，2024年第四季到2025年第一季，新成屋完工量約達8.5萬戶，部分換屋族入住新屋後，原有住宅釋出市場，使空屋數量增加。同時，景氣表現偏弱與房貸政策趨緊，也讓交易量下滑，房屋銷售時間拉長，進一步推升整體空屋率。

值得注意的是，屋齡五年內的新成屋空屋率反而下降，顯示新屋仍具備自住需求支撐，空屋增加的主因反而是舊屋存量累積。換言之，市場並非沒有人買房，而是房屋流動速度變慢，使庫存逐漸堆積。

從區域來看，待售新成屋數量以雙北以外增加最為明顯，桃園、台中、台南與高雄的待售量皆創下近年新高，也反映過去推案量較大的區域正面臨去化壓力。曾敬德指出，當空屋率上升，長期而言可能對房價形成壓力，尤其在需求尚未明顯回升的情況下，市場將更考驗賣方的定價策略。

從這兩項指標可知今年房市的輪廓，住宅供給收縮，市場也在消化既有存量。周鶴鳴認為，過去因政策與利率而延後的需求正逐漸累積，隨著市場利空逐步消化，買氣有機會逐步回溫，尤其在新青安政策期限前，首購族可能形成一波短期支撐。

他形容，2026年的房市將呈現「調整、整理、等待」的格局，並可能從過去的「價撐量縮」，逐步走向「價修量回」。

不過，空屋率的變化也提醒市場，去化速度仍是關鍵。如果交易量回升，空屋壓力可望逐步緩解；但，若買氣持續觀望，庫存消化仍需時間。在供給趨緊與庫存偏高並存的情況下，今年房市可能呈現明顯分化，自住需求穩定的產品仍具支撐力，而推案量較大的區域則可能需要更長時間調整。

建商放慢開工腳步，市場空屋卻仍在累積，房市正進入一段需要耐心的整理期。對買方來說，這可能是重新取得議價空間的時刻；對建商而言，則是重新調整產品與節奏的考驗，供給與需求正在重新找到平衡點，迎接下一波房市循環。