台灣工業地產市場正迎來一波「退與進」的浪潮。統計顯示，今年前八月上市櫃法人商用不動產交易量達938億元，其中工業地產就占562億元，超過六成，成為市場焦點。老牌製造業陸續出售閒置廠房，釋放資金以因應研發、升級或關稅壓力；同時，資金雄厚、仍在擴張的企業則積極進場布局。這場退與進的交易熱潮，究竟代表產業轉型的契機，還是企業在壓力下的被迫選擇？
今年以來，台灣工業地產市場相當熱絡，一筆筆交易，顯示工廠已不再只是承載生產線的場所，而是企業靈活調度資產的籌碼。
從老牌大廠的退場，到新興企業的進場，這場「退與進」的交易潮，也揭示了台灣產業轉型的另一個現實面，在國際局勢與關稅壓力下，企業的資產活化比外界想像得更務實、也更現實。
根據信義全球資產統計，今年前八月上市櫃法人商用不動產交易累計達938億元，其中工業地產占562億元、逾六成。若聚焦四月至八月這五個月期間，交易量為443億元，較去年同期下降12%，顯示在美方「對等關稅」政策影響下，買方態度更加謹慎，賣方洽談時程也相對拉長。
觀察交易雙方角色，賣方大多是過去叱吒風雲的老牌企業。友達、宏達電、穩懋半導體，甚至老字號的泰豐輪胎，都選擇出售使用率低或閒置的廠房。對這些企業而言，不僅是資金回流，更是一種資產活化策略，讓企業能將資金重新投入研發、升級產線，或用於因應國際關稅風險。
與此同時，買方則呈現出截然不同的樣貌。台達電在七月以69.5億元收購泰豐輪胎觀音廠，創下今年工業地產最大交易紀錄，因為該地點緊鄰台達電中壢總部，將有助於資源整合與長期發展。
類似台達電的買家，多半處於擴張期，資金實力雄厚，能夠趁勢布局，填補老牌企業退場留下的空間。
資產活化成主流，老牌大廠積極處分閒置廠房
「今年市場中，賣方處分工業不動產的動機，以資產活化居多。」信義全球資產總經理林三智直言，資金回收後的運用方向主要有三種。其一是再投入更符合企業發展需求的商用不動產；其二是挹注研發與轉型升級，強化競爭力；其三是充實營運資金，專注本業並降低關稅衝擊風險。
信義全球資產經理林建勛則強調產業結構的變化。他指出，賣方多來自傳統製造業，包括金屬、化工與原物料等勞力或資本密集產業，大多在早年累積了土地資產，如今選擇出售並轉型；他也觀察到，買方是中大型企業，尤其是高科技與全球化公司，即便面臨關稅壓力，仍展現應變能力並持續布局。
談及處分動機，林建勛指出，一部分企業因營運壓力或預判產業前景不明而選擇出售資產，將資金回流本業；另一部分則是處分閒置或不合適的資產，轉而購置更大、更新的廠房。
各個工業地產的交易案例顯示，企業在當前局勢下，不得不重新檢視手中的資產，並透過買賣來維持靈活性與現金流。
關稅壓力下，企業買賣資產更謹慎
必須注意的是，美國「對等關稅」政策也影響了工業地產交易。今年四月美方宣布政策後，許多出口導向的製造業企業感受到額外成本壓力，數據顯示，四月至八月工業地產交易量為443億元，較去年同期減少12%，顯示政策確實讓買方更加謹慎，賣方洽談時程也延長。
林三智提醒，有資產處分需求且回收資金具時效壓力的賣方，應依據實價登錄行情及市場趨勢，適度調整價格期待，以加速完成交易。他強調，及早回收資金，不僅有助於營運布局，也能為企業的轉型策略保留更多彈性。林建勛則表示，部分產業確實面臨被迫轉型的壓力，有些企業因關稅與國際局勢的影響，必須迅速調整布局，轉型成本高且挑戰大。
事實上，台灣在2018年中美貿易戰期間，就曾掀起一波高階產業回台設廠潮。不同的是，如今的壓力來自更複雜的國際局勢與貿易壁壘，企業要在資金、技術與供應鏈之間做出平衡，難度更甚以往。隨著交易金額動輒十億元起跳，工業地產逐漸走向金融化，它不再只是企業自用的物理資產，而是可以用來調度資金、活化資產，甚至成為金融商品的一部分。
台灣工業地產交易潮，不只是單純的資產買賣，更是產業轉型的縮影。老牌企業退場、資金轉入研發與升級，新興買方積極布局，形成市場新局。面對多變局勢的挑戰，廠房早已超越生產線的角色，成為企業靈活調整的關鍵籌碼，也映照出台灣製造業在現實壓力下，務實調整與持續進化的必然道路。
