政策環境緊縮、房價走勢分化、市場交易量萎縮，台灣房市在2025年進入「修正盤整期」，市場呈現「量縮價穩」格局，部分區域價格鬆動，但核心地段仍具支撐力。該買房嗎？何時買？怎麼買？以下是綜合最新市場動態的購屋建議：
一、當前台灣房市狀況分析
1. 政策環境緊縮
- 央行持續實施「第七波選擇性信用管制」，限制第二戶以上貸款成數（第二戶限貸5成、第三戶3成），並取消寬限期。
- 新青安貸款審查趨嚴，嚴查人頭戶與違規轉租，首購族需符合嚴格自住條件。
2. 房價走勢分化
- 蛋黃區（台北、新竹、台中七期）：價格持穩，部分微漲（如台北市年漲5%）。
- 蛋白區與重劃區（如A7、淡海）：議價空間擴大（5%~15%），部分建案讓利促銷。
- 預售屋市場：交屋潮壓力浮現，部分投資客降價轉售形成預售屋的銷售壓力，此可進場比較有議價空間。
3. 市場交易量萎縮
- 2025年Q1交易量年減32%，買方觀望氣氛濃厚。
- 建商推案縮手，中小型建商暫停購地，轉向都更或危老重建，住戶選擇合作的實施者時，要更加小心。
二、該不該買房？
適合買房的情況：
剛需首購族（結婚、子女就學）：
- 新青安貸款利率仍低（1.775%），貸款成數最高8成，寬限期5年。
- 市場買方主導，議價空間大，可爭取較佳條件。
換屋族（需謹慎）：
- 需面對第二戶限貸5成的限制，建議「先賣後買」或與銀行協商換屋條款。
長期投資者：
- 核心地段（如台北大安區、台中七期）抗跌性強，適合長期持有。
- 避開供過於求的重劃區（如桃園青埔、台中北屯部分區域）。
需謹慎或暫緩的情況：
短期炒房客：
- 信用管制+房地合一稅（5年內出售課重稅），短線操作風險高。
財務不穩定者：
- 若月供超過收入40%，建議觀望，避免流動性風險。
（延伸閱讀│匯率升、房貸限、出口跌：2025房市風暴誰還買得起房？胡偉良：這2族群）
三、何時買？最佳進場時機
1. 2025下半年至2026年初
- 預期央行可能放寬部分限貸政策，市場信心回穩。
- 建商年底衝業績，可能推出「優付方案」（低自備、送裝潢）。
2. 關注兩大訊號
- 政策鬆綁：若央行放寬第二戶貸款限制，換屋族可進場。
- 預售屋讓利潮：部分投資客急售，可撿便宜（但需注意建商財務狀況）。
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四、怎麼買？策略與技巧
1. 貸款策略：
- 首購族：優先申請「新青安貸款」，利率最低1.775%，成數最高8成。
- 換屋族：利用「重購退稅」優惠，避免被第二戶限貸影響。
2. 議價技巧：
- 中古屋可爭取8~9折（尤其屋主急售物件）。
- 預售屋可要求「裝修折讓」或「車位優惠」。
3. 避開高風險產品：
- 中小建商預售案：爛尾風險高，優先選擇上市及品牌建商。
- 供過於求重劃區：如淡海、桃園青埔，去化慢，增值空間有限。
（延伸閱讀│房貸一背30年，怎麼還最有利？胡偉良：能借多久就選多久）
五、買什麼樣的產品？
1. 首選標的：
- 核心地段中古屋（台北大安、台中七期）：抗跌性強，生活機能成熟。
- 捷運沿線新案：如台北捷運環狀線、台中捷運藍線周邊。
- 都更戎ESG低碳宅：符合未來趨勢，轉售保值性高。
2. 避免標的：
- 郊區大坪數產品：去化慢，貸款成數低。
- 中小建商預售屋：資金鏈風險高，交屋品質不穩。
六、胡偉良觀點：2025年購屋決策建議
1. 首購族：2025下半年進場，善用新青安貸款，鎖定捷運宅→避免衝動購買高公設比案 。
2. 換屋族：先賣後買，爭取重購退稅→注意第2戶限貸5成限制 。
3. 長期投資：聚焦雙北、台中七期，持有5年以上→避開供過於求區域 。
4. 觀望族：等待政策鬆綁或市場進一步修正→保持現金流彈性 。
胡偉良提醒：
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