打房史上最猛「組合拳」！如何衝擊房市？買預售屋民眾該擔心？

日前，央行提出「第七波信用管制措施」，新增包括有房者購屋不得有寬限期、第2戶購屋貸款成數降至5成等新措施，被外界稱為史上最重打房政策，甚至被戲稱「金龍風暴」，究竟這波風暴未來如何影響台灣的房地產市場？

房地產市場交易熱絡的盛況，在今年下半年似乎風向又變了。日前，央行又升準一碼的狀況下，預期將再度收緊銀行資金，讓原本就有「房貸荒」的房市，面臨可能「貸不下來」的窘境，除此之外，在新一波打房措施中，包括不限地區，自然人第2戶購屋貸款成數調降至最高5成、有房者第1戶購屋貸款不得有寬限期等新規，都提高未來房貸的申貸難度。

預售屋受衝擊！下半年「這些區域」成重災區

特別是預售屋市場受到的衝擊最大，在打炒房措施的發酵下，讓不少原先即將交屋的民眾開始緊張，根據《591實價登錄》統計，光今年下半年七都新案預計完工交屋戶數就高達5.7萬戶，恐怕將成為首波受到衝擊的重災區。

央行此次鐵了心要管制房地產市場，《591房屋交易網》指出，央行可謂招招直取要害，就是希望滅了房市的投機氣焰，目前可預期的是接下來的第4季到明年間，無論預售、新成屋及中古屋市場，價量恐怕將陷入震盪，甚至讓房市進入休眠期。

至於在完工高峰期的地區，即將進入交屋、貸款的階段，在這些區域大量的申貸需求下，若沒有銀行整批性的分戶貸款支撐，許多買房民眾可能難以度過錢關，特別是在市場持續收緊資金之際，建議買方應提高自備款因應，若以房價1千萬元為例，當貸款成數調降1成，買方就必須在短期內再湊出百萬元現金，才能順利度過危機，否則嚴重恐將面臨斷頭風險。

從區域交屋戶數觀察，根據《591實價登錄》統計，今年下半年交屋戶數前一二名行政區分別為台中市北屯區的3048戶、台中市梧棲區的2676戶，特別是由於北屯擁有多個重劃區，向來為台中新建案的一級戰區，而梧區因位處台中港特定區，其捷運藍線議題及親民房價，因此備受小資族追捧，同時也吸引投資客卡位布局。

排行榜中，桃園市中壢區也以2330戶名列第5名，除了因青埔地區有包括高鐵、捷運等交通因素加持外，同時也有桃園會展中心等重大建設，在人口快速成長下，也成為不少民眾購屋的首選。

投機客得到教訓？專家：可能先傷及無辜

不過，新一波打炒房措施，是否真如楊金龍所言，要讓投機客「得到教訓」？房市趨勢專家李同榮認為，此波房市高漲的關鍵，在於去年8月推出的新青安貸款，由於5年寬限期的緣故，讓不少投資客與未量力而為的房市小白提早上車，也造就「假性需求」的出現，雖然央行祭出打房重拳能使房市提早降溫，但是，觀察2021年迄今的前6波打炒房政策，總讓炒房力道愈演愈烈，而第7波政策僅是加重力道，恐怕也是效果有限。

李同榮提到，這是「化療式」的打房，在藥效未產生前，先引起不良副作用，包括打到換屋民眾，買預售屋的民眾未來交屋糾紛將層出不窮，也讓中小型建商求貸無門，甚至連祖厝繼承者也受影響，第一次購屋無寬限期等，因此，政府在加強防堵之前，仍須思考如何不傷及無辜民眾。

至於房市是否會因重手打炒房，而有所降溫？李同榮預期，在政策利空影響下，交易量勢必大減，市場在第四季產生轉折偏空，同時也在市場信心下滑之際，終結多頭走勢，但不會有崩盤情況發生，對首購自住的剛需影響不大。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶則提醒，近年來，央行多次以信用管制措施，劍指多戶族與投資置產族群，且再次鎖緊各行庫水龍頭，可能讓大開槓桿的投資客資金周轉出現難度，或將出脫手中物件以斷尾求生，有助於緩解目前市場上供給不足問題。

至於房價是否下修，則端看早期入手預售買方是否會透過轉約解套，或乾脆解約以防斷頭，不過，此時因應市場局勢，買方可獲得較大議價空間，若賣方心態願意調整，可望以「甜甜價」入手心儀物件，因此建議消費者趁局勢巨變之際大膽議價。