南韓也面臨「城市居，大不易」的窘境，雖然首爾公寓大樓價格連續31週下跌，但平均交易價格仍逾3000萬台幣。近日又興起「半價公寓住宅」的討論，買房不買地的折衷策略能讓南韓彰顯居住正義嗎？
全球金融市場不穩，不論是匯率抑或股市，世界各國皆陷入低迷階段，甚至不少專家也預估，2023年全球將迎來經濟衰退窘境，而台灣鄰國南韓，為了控制飆漲的物價通膨、韓幣大幅貶值，也連續升息數次。
截自今年（2022）年底，南韓總共已經調升利率至3.25％，為11年高點，希望藉此跟上美國聯準會（FED）升息步奏，而目前業內推估，南韓將持續升息至2023年，粗估利率最高將來到3.5％。
然而，經濟是一環扣著一環，股市反應經濟面，而作為不動產的房價，也在這幾次的升息下，漸露盤整乃至緩跌趨勢。而我們透過全球房價指數，更可清楚看到此現況。
全球房價指數長期漲幅驚人
如Knight Frank公布的最新全球房價指數，2022年第三季全球房價漲幅為8.8％，儘管低於第一季的10.9％，仍為持續緩跌現況，但若放長時間來看，此漲幅仍是驚人，正如同網友所戲稱，房價漲一倍，回檔5％呢。而在此調查內的56個國家中，台灣漲幅是9.6%，排名第22名，而南韓則是減幅7.5％，排名墊底。
另一方面，據南韓不動產院於2022年12月初發佈的「11月（韓國）全國住宅價格動向調查」，指出綜合住宅交易金額跌幅為1.37%，2022年累積跌幅共約2.75％；傳貰（전세：為南韓特有的租屋方式，即租客一次繳納大筆金額的保證金給屋主，取代每個月月租，而只負擔租屋的基本的水電使用費，等租約到期，房東退回放在銀行或投資用的大筆傳貰保證金給租客）跌幅單月為1.55％。
2022年迄今，累積跌幅也近3.22％；但值得注意的是，月租則呈現少幅下跌，單月僅下跌0.11％，且在這波美元升息、全球金融市場不穩狀況下，南韓的租屋族的月租金卻是逆勢成長，今年累積上漲1.25％。
首爾公寓連續31週下跌，平均價格仍逾3000萬台幣
此外，據韓媒最新數據（29日）指出，儘管首爾公寓大樓連續31週下跌，於2022年12月底全市下跌0.74％，尤以中區下跌1.24％最高；次之為道峰區（-1.21％），與蘆原區（-1.20％），而在此外溢效應下，首爾附近的仁川，全區也下跌1.18％、京畿道則下跌了0.99％。
儘管如此，首爾公寓大樓的平均售價仍是居高不下，因為就首爾2022年11月的全市公寓大樓平均交易金額，為12億8220萬韓元（折合新台幣約3109萬元），且細部而言，漢江以南的平均價格，為15億3099億韓元（折合新台幣3712萬元），高於漢江以北的價格10億642萬韓元（折合新台幣約2440萬元）。就此看來，人們想要在首爾買間房，仍是吃力。
半價公寓住宅能彰顯居住正義？
而此趨勢，除了造成上述資料內，許多人寧可（或無心、無力負擔房貸等擔憂）捨棄買房念頭，繼續租屋，造成月租金逆勢成長。
因此，也引起南韓當地重新討論起，約於2016年就曾經興起的「半價的公寓住宅」（반값 아파트；依據報導指出價格約3億韓元，折合新台幣約727萬元，但就我看來此數據價格偏低，若我們以上述首爾全市平均交易金額，半價仍需要6.4億韓元，折合新台幣約1500萬左右）建案。
半價的公寓住宅，看起來物美價廉，但此半價公寓住宅建案，說穿了，就有點類似台灣「地上權」的建案，買房不買地，土地為國家所有，但是蓋在此土地上的建物房屋，為個人所有。而經過一段數十年時間使用，國家收回土地，危老樓重新更建，藉此好維持居住正義的一環。
當然，此地上權建案，也興起兩方不同立場意見人馬論戰，持正面的一方，認為反正人生短短六七十年，能找到一個棲身處，又不用承背高額房貸，且能維持良好生活品質，地上權不失是一個成家的好策略。
但持反對的一方，指出若是購買地上權的人士，除了以後想要以小換大，轉賣不易外，人生的一輩子就真的都在繳房貸，等到年老後，沒有任何資產外，更別說能留下什麼繼承的資產給後代。
看來這樣的半價公寓大樓的政策，有利有弊，當地還有得吵呢。
（專欄觀點不代表本社立場）
